Les CFF, ce géant de l’immobilier controversé

Manque de logements et prix des loyers: les critiques s’accumulent contre la stratégie immobilière des CFF dans nos centres-villes. A Lausanne, le projet de la Rasude fait face à près d’un millier d’oppositions.

Les CFF ont utilisé des friches « pour développer tout un parc immobilier, des opérations immobilières, que ce soit des logements, voire des bureaux. Et c’est là où les CFF ont réalisé des revenus extraordinaires, notamment par une politique très agressive au début sur ces friches », souligne le conseiller aux Etats Carlo Sommaruga (PS/GE) dans l’émission Mise au Point de la RTS.

« Il faut dire que les CFF ont exploité quasiment au maximum cette valeur financière, plutôt que d’avoir une stratégie qui soit une stratégie sociale », déplore-t-il.

A Lausanne, le projet de nouveau quartier de la Rasude, mené notamment par les CFF, cristallise d’ailleurs les tensions. Les opposants dénoncent un nombre de logements trop restreint par rapport aux espaces commerciaux et la construction d’une tour, qui deviendrait la plus haute de la ville (lire aussi l’encadré à ce sujet).

Colosse de l’immobilier en Suisse

En à peine deux décennies, les CFF sont devenus un colosse de l’immobilier en Suisse. A la fin des années 1990, les CFF s’autonomisent de l’administration fédérale sur décision du Parlement. La division CFF Immobilier est créée: en plus des 800 gares, elle hérite d’immenses surfaces – des friches ferroviaires – où les CFF pourront construire à leur guise, comme à Lancy Pont-Rouge à Genève.

La friche de Lancy-Pont-Rouge il y a 15 ans et maintenant. [RTS]

Rien ne semble pouvoir arrêter l’expansion immobilière des CFF. Rien qu’entre Lausanne et Morges, une pléthore de nouvelles constructions du même genre sort de terre: autour de la gare de Malley-Prilly, à Renens et à Morges, où la barre d’immeubles actuelle se prolongera pour remplacer l’ancienne gare.

Un autre exemple a fait parler de lui: l’Europaallee, juste derrière la gare de Zurich. Les CFF ont aménagé un quartier urbain fait de commerces, de logements et de bureaux sur une immense friche de 78’000 m2. Mais les loyers atteignent des niveaux inaccessibles pour les classes moyennes et les petits commerces. Les quatre pièces se louent autour de 5000 francs par mois.

Le quartier de l’Europaallee à Zurich. [RTS]

« On avait des terrains qui étaient le bien de la société et de la collectivité, finalement aussi payés par les impôts puisque c’étaient des terrains qui, au cours de l’histoire, avaient été expropriés pour le bien des CFF », analyse Carlo Sommaruga. « Ce qui a été raté à l’époque, au niveau politique, c’est de poser un cadre légal strict aux CFF sur l’utilisation des terrains et sur la destination des nouveaux logements réalisés sur les friches ferroviaires », poursuit le socialiste.

Investissements

Le mandat fixé par le Conseil fédéral demandait uniquement aux CFF de reverser l’intégralité de leurs revenus pour renflouer la caisse de pension des CFF et financer l’infrastructure ferroviaire. Le mandat ne fixait aucune contrainte sur le pourcentage de logements et notamment de logements à loyers modérés, avec le risque que les CFF suivent uniquement l’objectif de densification maximale pour obtenir des rendements maximaux.

On a pour mandat de soulager les investissements nécessaires, que ce soit public ou du contribuable, en investissant dans des quartiers qui ensuite permettent de payer une part de la rénovation de l’infrastructure ferroviaire

Salomé Mall, responsable du développement chez CFF Immobilier

La responsable du développement chez CFF Immobilier Salomé Mall se défend de ces reproches et rappelle dans Mise au Point les fondamentaux de CFF Immobilier: les 800 gares CFF à travers la Suisse – « notre cœur de métier », les bâtiments d’exploitation « qui doivent être entretenus, développés, construits pour pouvoir faire fonctionner le système ferroviaire » et l’immobilier avec ces différents quartiers.

Salomé Mall souligne le premier objectif de ces quartiers: « On a pour mandat de soulager les investissements nécessaires, que ce soit public ou du contribuable, en investissant dans des quartiers qui ensuite permettent de payer une part de la rénovation de l’infrastructure ferroviaire ».

Des milliards de revenus

Les revenus locatifs des commerces et des logements sont considérables: depuis 2003, CFF Immobilier a ainsi pu verser 3,5 milliards de francs à l’infrastructure pour l’entretien du système ferroviaire.

Le deuxième objectif de ces quartiers est de « mettre à disposition du logement », souligne également Salomé Mall, précisant que « les CFF s’engagent à mettre plus de la moitié de leurs logements en loyer modéré ». Enfin, elle cite un troisième objectif: s’engager « sur une stratégie de durabilité très forte en plantant des arbres, en offrant des espaces publics de qualité ».

A Lausanne, le projet de la Rasude est toutefois bien loin de la moitié de logements à loyer modéré. Seuls 20% de la surface consacrée aux logements auront des loyers modérés, ce qui correspond à 6% de la surface construite pour l’ensemble du quartier (lire aussi encadré).

Sujet tv: Philippe Mach

Adaptation web: Julie Liardet