Plus de 6100 personnes ont perdu leur logement à Zurich entre 2013 et 2022 en raison de démolitions d’immeubles. La densification urbaine, censée limiter l’étalement des villes, profite aux promoteurs immobiliers qui multiplient les loyers par deux après reconstruction.

Deborah, 61 ans, vit depuis 40 ans dans son appartement à Altstetten, un quartier de Zurich. Elle a reçu sa résiliation de bail. Son immeuble sera démoli. « On est censé partir, tout simplement, pour laisser la place à ceux qui gagnent très bien leur vie », déplore-t-elle.

Elle fait partie des 700 personnes touchées par la démolition d’un lotissement entier dans ce quartier zurichois. Les propriétaires invoquent une « résiliation pour mise à vide des immeubles », une notion qui n’existe pas légalement.

Près de 900 habitants délogés à Altstetten

Entre 2013 et 2022, plus de 6100 personnes ont perdu leur logement à Zurich à cause de démolitions. Le quartier d’Altstetten est le plus touché, avec près de 900 habitants délogés.

L'un des lotissements qui sera démoli dans le quartier d'Altstetten. [RTS] L’un des lotissements qui sera démoli dans le quartier d’Altstetten. [RTS]

La raison invoquée est la densification urbaine. Depuis 2014, une règle s’applique dans toute la Suisse. Les nouvelles constructions ne sont autorisées que là où il y a déjà des bâtiments. L’objectif est d’éviter l’étalement urbain sur des terrains vierges.

Je n’ai pas les moyens de payer seule un appartement comme ceux qu’ils vont construire ici

Julia Schramm, locataire qui doit quitter son appartement

« L’objectif urbanistique est atteint, on évite l’étalement, mais on a négligé la dimension sociale », constate Gabriela Debrunner, professeure assistante en aménagement du territoire à l’Université de Lausanne.

Des loyers qui doublent

Julia Schramm, 38 ans, doit quitter son appartement de 2 pièces et demie. Elle paie 1490 francs par mois. Juste à côté de son immeuble, une entreprise construit de nouveaux logements. Les appartements de 2,5 pièces y coûteront entre 2620 et 3560 francs. En moyenne, deux fois plus que son loyer actuel.

« Je n’ai pas les moyens de payer seule un appartement comme ceux qu’ils vont construire ici », explique cette conseillère en marketing.

Un droit du bail peu protecteur

Gabriela Debrunner pointe les failles du système suisse. « Le droit du bail en Suisse est très peu protecteur en comparaison internationale », analyse-t-elle.

En Allemagne et en Autriche, on ne peut pas simplement construire un nouvel immeuble et expulser les locataires en place. Dans ces pays, on investit sous forme de rénovations dans des immeubles habités, sans expulser les locataires.

La famille Halter assume

Le lotissement de Letzigarten appartient à des membres de la famille Halter. Ils possèdent environ 130 maisons et immeubles dans les quartiers d’Altstetten et d’Albisrieden.

Evidemment, ce n’est pas un plaisir d’expulser des centaines de personnes. Mais c’est une nécessité si on veut densifier et créer davantage de logements

Balz Halter, président du conseil d’administration du groupe HIAG

Balz Halter, président du conseil d’administration du groupe, assume. « Evidemment, ce n’est pas un plaisir d’expulser des centaines de personnes. Mais c’est une nécessité si on veut densifier et créer davantage de logements », justifie-t-il.

Un ancien immeuble démoli à Zurich. [RTS] Un ancien immeuble démoli à Zurich. [RTS]

Au Letzigarten, son entreprise a été autorisée à augmenter la surface habitable de 50%. « Ça crée indéniablement plus de valeur », reconnaît Balz Halter.

Un article de loi jamais appliqué

L’article 49b de la loi cantonale sur la construction stipule que tout promoteur autorisé à densifier davantage doit proposer une partie de logements à loyer modéré. L’électorat zurichois a validé cet article il y a 11 ans.

Mais depuis, rien. Pas de mise en application. Pas même de discussion sur les quotas de logements abordables à imposer aux investisseurs.

La Ville de Zurich s’est fixé un objectif. D’ici 2050, un tiers des logements locatifs devra appartenir à des promoteurs immobiliers d’utilité publique. Ce chiffre n’atteint actuellement que 25% environ.

Au Letzigarten, la première phase de démolition a commencé. Les derniers locataires ont déménagé.

Karin Bauer/juma