Vyúčtování vždy kontrolujte
Když jsem byl mladý a naivní, tak jsem vyúčtování služeb ani nekontroloval. Rovnou jsem ho platil. Pak jsem ale jednou dostal tak vysoký nedoplatek, že se mi z něj udělalo špatně. Tolik peněz jsem neměl. Nezbývalo než ho poprvé zkontrolovat a doufat, že ve vyúčtování najdu chybu.
Čísla byla sečtená správně. Když jsem si ale v zákoně našel, co všechno mám opravdu platit, pookřál jsem. Většinu částky mi majitel účtoval neoprávněně.
Šlo především o příspěvek do fondu oprav. — To jsou peníze, které majitelé bytů sbírají na budoucí opravy domu. Správce, kterého si mezi sebou určí, je od nich vybírá; účtuje jim je spolu se službami. O službu ale samozřejmě nejde. A už vůbec ne o částku, kterou by měl hradit nájemník.
Hned jsem poslal majiteli mail. Formuloval jsem ho velice slušně; proto mě překvapila jeho razantní odpověď. Prý kdyby mi slevil fond oprav, tak by byl nájem moc nízký, takže bych se na jeho úkor obohatil. A jak si to jako představuju.
Foto: Felix Popelavý, AI Grok
Požadavek nečekaně vysoké částky může vyrazit dech a způsobit paniku. Často zbytečně.
Nájemník má mocnou zbraň – pokutu
Šlo asi o 30 tisíc. To je částka, o kterou už se pohádá opravdu každý, i kdyby byl v podstatně lepší finanční kondici, než já. Ponořil jsem se tedy do zákona, abych věděl, jak na to. Četl jsem paragrafy, které potvrzovaly, že jsem v právu. Když jsem dočetl k paragrafu 13, vyvalil jsem oči. A četl ho znovu a znovu. Nemohl jsem uvěřit, že to chápu správně. Ale bylo to opravdu tak.
Za každý započatý den, kdy mi pronajímatel nepošle řádné vyúčtování, mi plyne pokuta 50 Kč.
Hned jsem mu to napsal. A on nereagoval. Neodepsal ten den, ani ten další, ani za týden, ani za dva. Tehdy jsem to nechápal. Dnes už mám zkušenosti z dalších nájemních vztahů. A díky nim vím, že ho ta informace úplně minula.
Majitelé bytů většinou nechápou své povinnosti. Vědí, že nájemník má ze zákona větší práva. Netuší ale jaká a proč. Mají to za nespravedlnost a tím to pro ně končí. Místo aby vyúčtovali služby proti zálohám, které jsem zaplatil, přepošlou mi vyúčtování od sdružení vlastníků jednotek, jako bych ho měl zaplatit za ně.
Když se jim to pokusím vysvětlit, začnou útočit. „Přestaňte dělat zbytečné problémy!“ řeknou třeba. Nebo: „Mám na právníky a vy ne, soud vyhraju!“
Foto: Felix Popelavý, AI Grok
Zákon musí chránit nájemníka jako slabší stranu. Jinak by se nájemníci museli neustále bát o střechu nad hlavou…
Ustanovení zákona o pokutě je proto velice užitečné. Napíšu jim o ní. Zprvu ji ignorují. Říkají si: „Jsem majitel a on nájemník. To si jako myslí, že mi bude diktovat? Nebo mě dokonce pokutovat?“
Když ale pokuta s každou výzvou narůstá, někteří z nich zákon přecejen raději otevřou… a zjistí, že máte pravdu. V tu chvíli buď své povinnosti splní a zaplatí, nebo alespoň začnou jednat.
A když ne, pohrozím soudem. V tu chvíli s tím jdou za advokátem. A ten jim vysvětlí, že nemůžou vyhrát. Povinnost vše správně vyúčtovat je jednoznačná. Nedá se z ní vykroutit. Nemůžou ani uhádat, co by chtěli účtovat navíc. I to určuje zákon.
Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.
Zákon č. 67/2013 Sb., § 3, Vymezení a rozsah služeb
Osobně jsem se proto k soudu nikdy nedostal. Pronajímatel nakonec vždy uznal chybu, byť se skřípěním zubů. Rozumně se rozhodl raději ušetřit za náklady na prohraný soud a na pokutu, která by mu dál plynula každý den až do pravomocného rozhodnutí.
Práva si musíme bránit, povinnosti plnit
Prý existují případy, kdy soud pokutu zmírní; především tehdy, když by se nájemník snažil pokutou obohatit místo trestat chyby pronajímatele. To není můj případ. O vyúčtování se hlásím. A k příspěvku do fondu oprav ještě rád poradím, že jde o daňově uznatelný náklad.
Pokud to majitel bytu přesto nepochopí, je to už jen jeho chyba.
Setkávám se s nepochopením. Říkají mi, že jsem problémový nájemník a kverulant, že se s nikým takovým za 10 let nesetkali. Mě v tu chvíli v hlavě naskakují výpočty, o kolik se obohatili na úkor jiných nájemníků. Vím, že to nedělali schválně a že to obtížně chápou. Trvám však na tom, že já se ošidit nenechám.
A to by měla být samozřejmost.
Bydlíte v nájemním bytě? Nevěřte pronajímateli, že všemu rozumí a dělá to správně. Jednak se plete, jednak koná především ve svém zájmu. Kontrolujte si vyúčtování a braňte si svá práva. Pokud nevíte jak, obraťte se na advokáta nebo bezplatnou právní poradnu.
Jste pronajímatel? Náklady, které nejsou službou nájemci, si předem započítejte do nájmu. A plňte své povinnosti. Předejdete zbytečným sporům.