Regiony dohánějí Prahu – a některá města ji v tempu zdražování předhánějí

Byl to pár, který pracoval z domova. On softwarový vývojář, ona projektová manažerka. Oba s pražskými platy, oba unavení z Prahy. Byt 2+1 v Holešovicích je stál každý měsíc přes čtyřicet tisíc na nájmu a každý den hodinu nervů v metru, které šlo do práce, i když oni ne. Tak se rozhodli přestěhovat do Pardubic, kde si za stejné peníze koupili byt s terasou — a za rok zjistili, že na jejich investici vydělali víc než na pražském nájmu ušetřili.

Tento příběh není výjimkou. Je to tiché přeskupování realitního trhu, které se odehrává v číslech, jež Praha dlouho ignorovala. Zatímco česká metropole si zvykla hrát roli neotřesitelné jedničky, regiony se vzepjaly způsobem, jaký ekonomové čekali až za několik let. Letošní data jsou přitom jasná: v tempu zdražování bytů Praha za řadou krajských měst zřetelně zaostává. A otázka už není, zda se mapa bydlení mění — ale proč, jak rychle, a co to pro kupující a investory vlastně znamená.

Čísla, která mění pravidla hry

Kdo sledoval realitní trh jen povrchně, mohl nabýt dojmu, že Praha zdražuje nejrychleji a vždy bude. Jenže data z počátku roku 2026 vyprávějí jiný příběh.

Ostrava zaznamenala meziroční nárůst cen bytů o 21,7 procenta. To je číslo, které by si ještě před pěti lety většina realitních makléřů nepředstavila ani ve snu. Průměrná prodejní cena bytu o velikosti 60 metrů čtverečních se v ostravském centru dostala na 4,37 milionu korun — tedy z necelých 3,6 milionu korun před rokem. Pardubice šly nahoru o 18 procent, Zlín o téměř 15 procent, Karlovy Vary o téměř 14 procent. Praha? Ta posílila o 12,5 procenta — solidní číslo za normálních okolností, ale v aktuálním regionálním srovnání spíše průměr.

Co to v praxi znamená? Meziroční nárůst pražského bytu o 60 metrech čtverečních představuje zhruba milion korun. Ostravský byt stejné velikosti zdražil v absolutních číslech o přibližně 780 tisíc — ale na startu byl podstatně levnější. Kdo si v Ostravě koupil byt za 3,6 milionu korun před dvanácti měsíci, má dnes v rukou nemovitost za 4,37 milionu. A kdo váhal? Platí o čtvrtinu víc za totéž.

Brno, druhé největší české město, si drží vlastní dynamiku. Průměrná cena tamního bytu na konci roku 2025 dosáhla 7,4 milionu korun s meziročním nárůstem přes deset procent. Je to město, které v mnohém kopíruje pražský vzorec — chronický nedostatek nových bytů, silná poptávka od studentů, mladých profesionálů i investorů — ale stále za Prahou cenově zaostává dost na to, aby pro mnohé kupující zůstávalo dostupnější volbou.

Efekt přetékání: jak Praha vytváří trhy na jihu i severu

Za regionálním boomem nestojí náhoda. Ekonomové pro tento jev mají název — efekt přetékání, nebo anglicky spillover effect. Funguje jednoduše: když se ceny v centru stanou pro velkou část kupujících nedosažitelnými, poptávka se přelévá do levnějších lokalit. Jenže ve chvíli, kdy se přelévá dost kupujících, začnou i tyto lokality zdražovat. A někdy zdražovat rychleji než původní centrum, protože startují z nižší základny.

Česko tento mechanismus zná z okolí Prahy — Středočeský kraj patřil léta k nejrychleji zdražujícím regionům v celé republice. Ale v posledních dvou letech se efekt přetékání posunul dál za hranice denního dojíždění. Staly se k tomu dvě věci zároveň.

Za prvé, ceny v Praze dosáhly úrovně, která pro velkou část kupujících střední třídy přestala být pouze drahou, ale stala se fakticky nedosažitelnou. Průměrná cena pražského bytu v lednu 2026 se pohybovala kolem 156 tisíc korun za metr čtvereční. Za byt 2+kk o rozloze 55 metrů zaplatíte přibližně 8,6 milionu korun. Při standardní hypotéce a současných úrokových sazbách se měsíční splátka pohybuje kolem padesáti tisíc korun. To je polovina průměrné čisté mzdy páru — a výrazně přes čtyřicet procent příjmů, tedy za hranicí, kde banky standardně přestávají půjčovat.

Za druhé, práce na dálku se stala pro miliony Čechů nikoli výjimkou, ale standardem. Firma v Praze, byt v Pardubicích — to ještě před pěti lety působilo jako krkolomná logistika. Dnes je to funkční životní strategie. A developeři i makléři v krajských městech ji velmi dobře znají. Poptávka přestala být vázaná na dojezdovou vzdálenost a začala sledovat poměr ceny, kvality bydlení a životního komfortu.

Výsledkem je paradox, který by starý realitní trh nestrávil: kupující s pražskými příjmy hledají bydlení v Pardubicích, Ostravě nebo Zlíně — a ochotně platí ceny, které jsou pro místní kupující na samé hranici dostupnosti. Tím místní trhy tlačí nahoru, a to rychleji než ty pražské.

Tento přesun má ale ještě jeden méně viditelný rozměr: mění charakter samotných měst. Nová kavárna v centru Pardubic nebo renovovaná vila v ostravském Zábřehu jsou zčásti produktem přílivu nových obyvatel s jinými nároky a jinou kupní silou. Města se proměňují — a tato proměna zpětně zvyšuje jejich atraktivitu pro další přistěhovalce. Je to sebeposilující spirála, která fungovala v Praze dvě desetiletí a která se teď v rychlém záběru přehrává v regionech.

Ostrava jako laboratorní myš českého realitního boomu

Ostrava je v tomto ohledu nejkřiklavějším příkladem. Ještě před deseti lety platila za jedno z mála větších českých měst, kde se ceny bytů pohybovaly na úrovni, která se zdála příliš nízká na to, aby tam investici dávalo smysl hledat. Průmyslová minulost, odchod velkých zaměstnavatelů, demografické stárnutí — kombinace faktorů, která není pro realitní trhy příznivá.

Dnes vypadá situace jinak. Ostrava se za posledních pět let proměnila. Zrekonstruované centrum, rozvíjející se kulturní scéna, nová technologická ohniska, a především — stále velmi nízká základna cen v absolutním vyjádření. Průměrný byt 60 metrů čtverečních stojí v Ostravě v lednu 2026 necelých 4,4 milionu korun. Totéž v Praze? Přibližně 9,4 milionu. Rozdíl přes pět milionů korun — a to v době, kdy pro práci stačí dobrý notebook a rychlé připojení.

Právě nízká absolutní cena je klíčovým faktorem ostravského boomu. Když cena bytu vyroste z 28 tisíc korun za metr čtvereční na 34 tisíc korun, je procentuální nárůst obrovský — přes dvacet procent. Ale absolutně jde stále o přírůstek řádově o milion korun. Srovnejte to s Prahou, kde nárůst o deset procent znamená přidat si k hypotéce téměř milion korun navíc.

Ostravský boom má ovšem i svou odvrácenou tvář. Místní kupující, kteří ještě před dvěma lety počítali s tím, že si byt mohou pořídit za rozumné peníze, najednou zjišťují, že trh jim utíká pod rukama. Starousedlíci s průměrnými místními příjmy obtížně soutěží s novými přistěhovalci s pražskými platy. To je přesně ta dynamika, která v Praze ve velkém fungovala od druhé poloviny předchozího desetiletí — a která se teď replikuje v regionech.

Pardubice a záhada středočeského fenoménu v malém

Pardubice jsou jiný případ. Tady nešlo o průmyslové oživení ani o kulturní renesanci — šlo především o geografii a infrastrukturu. Město leží hodinu vlakové jízdy od Prahy, má rostoucí univerzitu, příznivé podmínky pro podnikání a — až do nedávna — ceny bytů, které nevyvolávaly žádná výrazná vzrušení.

Pak se spustil efekt přetékání v plné síle. Pardubice jsou dost blízko Praze na to, aby tam lidé pracující v metropoli dojíždět mohli — alespoň příležitostně. A dost daleko na to, aby ceny bytů byly podstatně nižší. Tento prostor investoři i běžní kupující zaplnili velmi rychle.

Meziročně osmnáctiprocentní nárůst cen v Pardubicích přitom neznamená, že by trh byl přehřátý ve smyslu spekulativní bubliny. Ceny spíše doháněly zpoždění — přibližovaly se hodnotám, které odpovídají ekonomické realitě polohy a kvality. Průměrný byt 60 metrů čtverečních se dostal na 5,16 milionu korun — stále podstatně méně než v Brně a nesrovnatelně méně než v Praze, ale dost na to, aby místní kupující s průměrnými příjmy začínali pociťovat tlak.

Nájemné v Pardubicích přitom vzrostlo v lednu 2026 o téměř pět procent — jeden z největších nárůstů v zemi. To je zrcadlo kupní dynamiky: kde roste zájem o koupi, roste i zájem o nájem. A obojí se přelévá do cen.

Záhadná Olomouc: proč v roce kvetoucích regionů klesla?

Na pozadí regionálního zdražování je jeden výrazný výjimek, který analytici sledují s napětím: Olomouc. Město, které bylo ještě v průběhu roku 2025 v centru zájmu jako jedno z nejperspektivnějších regionálních měst, zaznamenalo v lednu 2026 meziroční pokles cen bytů o 8,5 procenta.

Jak je to možné? Průměrná cena bytu 60 metrů čtverečních klesla z přibližně 5,25 milionu korun v lednu 2025 na necelých 4,8 milionu o rok později. Pro prodávající to není příznivá zpráva. Pro kupující je to naopak příležitost — a zároveň varování.

Olomoucký pokles ilustruje základní pravdu o regionálních trzích: nejsou homogenní a mohou se vyvíjet velmi odlišně od celostátních trendů. Analytici ukazují na kombinaci faktorů — přecenění v předchozích letech, kdy ceny předběhly místní kupní sílu, zpomalení přílivu investorů a určité ochlazení poptávky po tom, co předchozí vlna kupujících uspokojila svůj zájem. Je to korekce, nikoliv krach — ale je to přesně ten typ pohybu, který ukazuje, že regionální boom nefunguje všude stejně.

Liberec přišel o 4,9 procenta meziměsíčně, i když meziročně stále roste. Jihlava po prudkém vzestupu v průběhu roku rovněž korigovala o čtyři procenta. Jsou to signály, že i v době celkového růstu mohou jednotlivé trhy procházet bouřlivými výkyvy — a kdo vstoupí na vrcholu, může čekat nepříjemné překvapení.

Pražské zázemí jako paradox: proč je Beroun dražší než Olomouc?

Jeden z nejpozoruhodnějších závěrů aktuálních analýz realitního trhu zní na první poslech absurdně: krajská města jsou v průměru levnější než pražské zázemí. Beroun, Mělník, Kolín nebo Kladno — to jsou lokality, kde průměrné ceny bytů překračují průměr krajských měst mimo Prahu a Brno.

Jak je to možné? Vysvětlení je přitom prosté. Pražské zázemí přilákalo vlnu kupujících, kteří chtěli levnější byt, ale zároveň docházková vzdálenost od Prahy. Výsledkem je, že se ceny v těchto místech nafoukly na úroveň, která místním cenám neodpovídá — nevzrostly organicky z místní poptávky, ale pod tlakem pražského přetlaku. Kupující z metropole jsou ochotni platit víc, protože stále platí méně než v samotné Praze.

Olomouc nebo Ostrava naopak leží dál — mimo denní dojezdovou zónu. Tím pádem jejich ceny nebyly tak rychle tlačeny pražskými kupujícími a odrážejí spíše místní ekonomickou realitu. To se v posledních dvou třech letech začíná měnit, ale cenová mapa stále vykazuje tyto zdánlivě absurdní rozdíly.

Pro kupujícího to má praktický důsledek: vzdálenost od Prahy není automaticky zárukou nízké ceny. Rozhodující je poměr mezi místní poptávkou, přílivem externích kupujících a nabídkou nových bytů. Místa v koridoru padesáti kilometrů od Prahy jsou dnes v mnoha případech předražená relativně k tomu, co nabízejí.

Výnosnost pronájmu: kde dávají byty jako investice smysl

Pro investory do nemovitostí existuje jedna klíčová metrika: hrubá výnosnost pronájmu, tedy poměr ročního nájemného k pořizovací ceně nemovitosti. A právě tato metrika vysvětluje velkou část regionálního zájmu.

V Praze se hrubá výnosnost pohybuje kolem 3,5 až 4,5 procenta. To je při současných sazbách hypoték — stále nad čtyřmi procenty — matematicky nevýhodné. Jinými slovy: kdo si vezme hypotéku na pražský byt a pronajme ho, bude splácet bance víc, než dostane na nájemném. Taková investice dává smysl pouze při předpokladu výrazného dalšího zhodnocení nemovitosti — a to je v podmínkách pražského trhu sázka, která lákala v roce 2020, ale dnes je méně jistá.

V regionech vypadá výnosnost pronájmu podstatně lépe. V Ostravě, Olomouci, Liberci nebo Ústí nad Labem se hrubá výnosnost pohybuje v pásmu pěti až sedmi procent. Při pořizovací ceně 2,5 milionu korun a ročním nájemném 150 tisíc korun jde o šestiprocentní výnos — výrazně lepší než pražská čísla. A i po odečtení nákladů na správu nemovitosti, pojištění a čas bez nájemníka zůstává čistá výnosnost v regionech atraktivnější.

To ovšem neznamená, že jsou regionální investice bez rizika. Právě naopak — trhy v Ostravě nebo Pardubicích, které zdražily o dvacet procent za rok, jsou přirozeně náchylnější ke korekci. Kdo nakoupí na vrcholu vlny, může v horizontu dvou tří let vidět, jak se hodnota jeho investice mírně propadá. Pražský trh je sice dražší, ale také likvidnější — byt v centru Prahy sežene nájemníka nebo kupce rychleji a s menším rizikem prázdnin.

Regionální investice jsou vyšší výnosnost výměnou za vyšší nejistotu. To je základní pravidlo, které platilo vždy — a platí o to víc v době, kdy ceny v regionech rostou neobvykle rychle.

Nová výstavba jako klíčový faktor, který regiony podceňují

Ceny nemovitostí jsou v dlouhodobé perspektivě výsledkem jednoduché rovnice: poptávka mínus nabídka. A nabídka bytů v Česku je chronicky nedostatečná — to platí jak pro Prahu, tak pro regiony, i když z různých důvodů.

V Praze je problém notoricky známý: průměrná doba stavebního povolení přesahuje pět let, správní spory mohou zablokovat projekt na celé desetiletí, a developeři se čím dál víc potýkají s odporem části veřejnosti. Výsledkem je, že ročně přibude v Praze kolem šesti tisíc nových bytů — při poptávce, která je odhadována na dvojnásobek.

V regionech je situace jiná, ale ne nutně lepší. Stavební povolení se vydávají rychleji a odpor veřejnosti bývá menší. Jenže developeři — přitahovaní pražskými cenami a pražskými marži — do regionů neinvestují zdaleka tolik, kolik by trh potřeboval. Ostrava, Pardubice nebo Olomouc mají sice lepší podmínky pro výstavbu, ale méně developerů, kteří by ji realizovali.

Celorepublikové číslo je přitom výmluvné: ročně se v Česku postaví přibližně 32 tisíc bytů, zatímco odhadovaná poptávka je 40 až 50 tisíc. Tento schodek se každý rok kumuluje. A pokud se nic zásadního nezmění — buď v rychlosti povolování, nebo v atraktivitě regionálních trhů pro velké investory — nedostatek bytů bude ceny tlačit nahoru dál.

Zákon o podpoře v bydlení z roku 2025 měl tempo výstavby zrychlit. Cíl byl ambiciózní — zvednout roční přírůstek nových bytů z 35 tisíc na 45 tisíc do roku 2026. Realita je prozatím střízlivější: byrokracie se zjednodušuje pomaleji, než zákonodárci doufali, a stavební kapacita nestačí tempu legislativních záměrů.

Úrokové sazby: tichý motor, který hýbe celým trhem

Žádná analýza cen nemovitostí není kompletní bez pohledu na hypotéční trh. A tady se odehrál v posledních dvou letech pozoruhodný posun.

Česká národní banka snížila základní úrokovou sazbu z vrcholu 5,75 procenta v létě 2024 na 3,5 procenta v březnu 2026. To je pokles o více než dva procentní body za necelé dva roky. V absolutních číslech: kdo si bere hypotéku dnes, platí zhruba o třetinu méně na úrocích než před dvěma lety. A to se okamžitě propisuje do kupní síly.

V praxi to vypadá takto: při hypotéce na pět milionů korun se 25letou splatností znamená pokles sazby o dva procentní body snížení měsíční splátky přibližně o čtyři až pět tisíc korun. To není zanedbatelná částka — pro mnoho rodin je to rozdíl mezi tím, zda si hypotéku mohou, nebo nemohou dovolit.

Výsledkem bylo oživení poptávky, které analytici sice čekali, ale jehož intenzita je překvapila. Objem nově sjednaných hypoték v roce 2025 dosáhl 321 miliard korun — nejlepší výsledek od rekordního roku 2021. A v únoru 2026 se hypoteční trh zařadil mezi pět historicky nejsilnějších měsíců vůbec; celkový objem dosáhl 40,5 miliardy korun, o 14,5 procenta více než v lednu. Průměrná výše nové hypotéky přitom v únoru 2026 dosáhla 4,63 milionu korun — meziročně o 16 procent výše. A průměrná měsíční splátka se zastavila na 24 700 korunách.

Část tohoto zájmu přišla z Prahy, část z regionů. Ale právě v regionech je matematika příznivější: při nižší pořizovací ceně a výrazněji se zlepšující dostupnosti hypoték se region stává atraktivnějším. Kupující, který rok čekal, zda sazby klesnou dost na to, aby si mohl dovolit byt v Pardubicích, letos zjistil, že může. Tato odložená poptávka se najednou realizuje — a to tlačí ceny nahoru.

Jenže právě v okamžiku, kdy se zdálo, že hypoteční sazby budou dál klesat, přišlo varování z jiné strany. Tržní úrokové swapy — instrumenty, jimiž banky nakupují peníze na financování hypoték — v posledních měsících zdražují. A banky na to reagují. V dubnu 2026 sedm z deseti sledovaných bank zvýšilo úrokové sazby, v době, kdy trh tradičně nabízí jarní slevy. Průměrná sazba se tak po měsících poklesu zastavila a část bank ji výrazně zvýšila nad hranici pěti procent.

Éra levného financování možná pomalu končí. Analytici se shodují, že sazby pod čtyřmi procenty — které se nakrátko ukázaly v únoru u Monety Money Bank — jsou spíše výjimkou než pravidlem. Realistický výhled pro rok 2026 mluví o stagnaci nebo mírném růstu sazeb. A to mění výpočty kupujících: kdo čekal na levnější hypotéky, možná čekat přestal.

Od dubna 2026 navíc platí zpřísněná pravidla pro investiční nemovitosti: poměr půjčky k hodnotě nemovitosti se snížil na 70 procent, takže investor musí mít k dispozici 30 procent vlastních prostředků. Toto opatření České národní banky cílí na ochlazení spekulativního segmentu — ale jeho dopad na regionální trhy bude pravděpodobně omezený, protože velcí investoři v regionech tradičně pracují s vyšším podílem vlastního kapitálu.

Nájemní trh v regionech: kam teče přetlak kupního trhu

Existuje spolehlivý ukazatel toho, jak moc se trh v dané lokalitě mění: nájemní ceny. Kde roste zájem o koupi, roste zpravidla i zájem o nájem. A kde poptávka po nájmu roste, roste i nájemné. Regionální mapa nájmů pro rok 2026 je proto přesnou kopií mapy kupních cen — ale s jistým zpožděním.

V lednu 2026 zaznamenal nejvyšší meziměsíční nárůst nájemného v celé republice — o téměř pět procent — Pardubice. Ústí nad Labem přidalo přes čtyři procenta, Jihlava přes tři. To jsou přesně ta města, kde dynamicky rostou i kupní ceny. Trhy jsou propojené: kdo si nemůže nebo nechce koupit, pronajme si — a nájemní trh absorbuje přetlak, který se nestihne vykrýt koupí.

Naopak v Ostravě nájemné v lednu 2026 mírně kleslo — o téměř tři procenta. Na první pohled paradox v době, kdy kupní ceny letí prudce nahoru. Vysvětlení je ale logické: Ostrava má stále relativně silnou nájemní základnu, velkou část poptávky tvoří dlouhodobí nájemci, a příliv nových kupujících s pražskými platy nemusí nutně ihned generovat zájem o nájemní bydlení na místním trhu. Může jít i o dočasný efekt sezónnosti nebo o korekci po předchozím silném růstu.

Nájemní trh ukazuje ještě jednu věc: v regionech roste podíl lidí, kteří v nájmu zůstávají nikoliv z volby, ale proto, že si koupi nemohou dovolit. Nájemní bydlení přestává být v česku výlučně přechodnou stanicí před vlastním bydlením a stává se trvalou životní strategií. Trend Report 2026 zpracovaný serverem Hypoindex ukazuje, že nájemní bydlení se stává standardní volbou nejen pro mladé, ale nově i pro rodiny a lidi ve středním věku. A to i v regionech, kde ještě před třemi lety byla pořizovací cena bytu dostupná prakticky pro každou dvojici s průměrným příjmem.

Demografická věž ze slonoviny: proč čísla nevypovídají vše

Průměrné ceny bytů v krajských městech — kolem 4,4 milionu korun na konci roku 2025 — vypadají na první pohled zvládnutelně. Ale průměr je zákeřný, protože skrývá strukturu.

V každém regionálním centru existují minimálně dvě naprosto odlišné cenové vrstvy. Starý panelový bytový fond z dob socialismu nabízí byty za ceny, které jsou o třetinu až o polovinu nižší než aktuální průměr. Jsou to byty, které mají svůj kupní trh — a přitahují jiný typ kupujícího než novostavby. Kdo chce za rozumné peníze velký byt v Ostravě, může ho koupit v panelovém domě za cenu, která stále vypadá realisticky. Kdo chce novostavbu s nízkoenergetickým standardem, terasou a podzemním parkingem, zaplatí podstatně víc — a připodobní se tak Praze víc, než by čekal.

Toto rozvrstvení trhu zároveň vysvětluje zdánlivý paradox: i v době regionálního boomu polovina bytů v celé republice stále mění majitele za méně než čtyři miliony korun. Průměr táhnou nahoru dražší segmenty a dražší lokality, zatímco střed trhu se drží níž. Pro kupující, kteří vědí, co hledají, to může být výhoda — pokud nejsou svázáni nárokem na novostavbu nebo konkrétní prestižní čtvrť.

Zajímavá je v tomto kontextu i demografická proměna kupujících. Ještě před pěti šesti lety byl typický kupující bytu v krajském městě místní obyvatel s místními příjmy a místními vazbami. Dnes je to stále častěji někdo, kdo do regionu přichází odjinud — z Prahy, Brna nebo ze zahraničí. Tento kupující má jiné nároky, jiný vkus a jiný finanční kapacitu. Chce novostavbu nebo renovovaný byt v centru, chce dobrou restauraci v pěší dostupnosti a spolehlivé vlakové spojení. A tím, jak tuto nabídku trh nabízí, mění tvář regionálních center — k lepšímu i k horšímu zároveň.

Malé obce a záhada ceny bez vzdálenosti

Je tu ještě jeden fenomén, který česká mediální diskuse o trhu s bydlením příliš nezdůrazňuje: ceny bytů v malých obcích. Intuice říká, že vesnice nebo malé město musí být levné. Data to popírají.

V obcích do osmi tisíc obyvatel, které leží v zázemí Prahy nebo Brna, jsou průměrné prodejní ceny bytů srovnatelné nebo vyšší než v krajských městech mimo tyto zázemí. Byt v Říčanech, Brandýse nad Labem nebo v obci dvacet kilometrů za Brnem může stát více než srovnatelný byt v Olomouci nebo Zlíně — přestože jde o řádově menší sídlo s omezenější infrastrukturou.

Příčina je jasná: pražský a brněnský přetlak zasáhl zázemí velkých měst dlouho před tím, než se dostal do vzdálených regionů. Tyto obce se staly jakýmisi satelity metropolí — fakticky jejich obytnou částí, propojené dálnicemi a rychlíky. A jejich ceny to odrážejí.

Pro kupujícího to má praktický důsledek: hledáte-li levné bydlení s dobrým spojením do Prahy, pravděpodobně narazíte. Trh v pražském zázemí tuto iluzi dávno rozptýlil. Skutečná alternativa k Praze leží tam, kde je dojíždění do hlavního města nereálné — a kde se přinejmenším část pracovního života přesouvá buď na home office, nebo do místního zaměstnání.

Co říkají čísla o vzdálenosti od Prahy a cenách bytů

Realitní analytici sestavili v posledních měsících zajímavou mapu, která vizualizuje vztah mezi vzdáleností od Prahy a cenou bytu. Výsledek je překvapivý.

Do vzdálenosti zhruba 50 kilometrů od Prahy ceny bytů víceméně kopírují vzdálenost — čím dál, tím levněji. Ale v pásmu 50 až 100 kilometrů se křivka zarovná: ceny v Mladé Boleslavi nebo Kolíně nejsou výrazně nižší než ceny v Nymburku nebo Příbrami, přestože jsou o desítky kilometrů dál.

Teprve nad sto kilometrů od Prahy — tedy v zóně, kde je denní dojíždění prakticky nereálné — se ceny začínají výrazněji lišit. A paradoxně právě tady, v Ostravě, Pardubicích, Zlíně nebo Olomouci, docházelo v posledních dvou třech letech k nejrychlejšímu procentuálnímu růstu.

Geografická poloha přestala být determinujícím faktorem ceny bytů. V éře práce na dálku ji nahradila jiná proměnná: poměr kvality bydlení, životních nákladů a pracovních příležitostí. Mladá Boleslav nabízí blízkost Prahy, ale relativně malé město bez výrazné kulturní nabídky. Ostrava nabízí velkoměstský komfort za zlomek pražských cen — a pro část kupujících je to dnes přitažlivější kombinace.

Regionální boom a jeho stinné stránky

Je snadné prezentovat regionální zdražování jako čistě pozitivní jev — oživení trhu, příliv investic, modernizace. Ale má to i stinné stránky, které bývají v nadšených analýzách přehlíženy.

Místní kupující s regionálními příjmy čelí trhu, který jim postupně uniká. Průměrná mzda v Ostravě je výrazně nižší než pražský průměr — a přesto kupují na stejném trhu s lidmi, kteří mají pražské výdělky. Výsledkem je rostoucí tlak na dostupnost bydlení i v regionech, které byly ještě donedávna relativně komfortní.

Problém dostupnosti bydlení se tak přestává být výlučně pražský a stává se celorepublikovým. Průměrný byt v Česku dnes odpovídá 13,6 ročních platů — třetí nejhorší výsledek v celé Evropské unii. A to je průměr, do něhož jsou započítány i regiony. Pokud regionální ceny porostou tempem, jaké vidíme nyní, průměr se v příštích letech výrazně zhorší.

Deset procent českých domácností vydává na bydlení přes čtyřicet procent svých příjmů. To je práh, za kterým odborníci hovoří o bytové chudobě — situaci, kde po zaplacení nájmu nebo hypotéky zbývá tak málo, že rodina fakticky žije od výplaty k výplatě. A tato skupina roste.

Zvláštní kategorií jsou mladí bez rodinného zázemí. Pro ně je situace akutnější než pro kohokoli jiného. Kupující bez vkladu od rodičů potřebuje v Praze naspořit minimálně 2,5 milionu korun jako zálohu. V regionech je ta částka nižší — ale ne o tolik nižší, aby problém vyřešila. A zatímco ceny rostou rychle, mzdy rostou pomaleji. Nůžky se rozevírají i v místech, která se ještě nedávno zdála být bezpečnou alternativou.

Kde se skutečně vyplatí koupit dnes

Odpovědět na tuto otázku jednoduše by bylo neupřímné — trh je příliš různorodý na to, aby existoval jediný správný recept. Ale ze současných dat vyplývá několik principů, které jsou pro kupujícího i investora užitečné.

Za prvé: nízká absolutní cena není zárukou dobré investice. Ústí nad Labem patří k cenově nejdostupnějším krajským městům v Česku — průměrný byt 60 metrů čtverečních stojí kolem 2,6 milionu korun. Ale tamní poptávka je slabší, demografie nepříznivá a výnosnost pronájmu je silně závislá na kvantitě, nikoliv kvalitě nájemníků. Je to trh, který vyžaduje hlubokou místní znalost.

Za druhé: tempo růstu minulosti nezaručuje tempo růstu v budoucnu. Ostrava zdražila o 21,7 procenta — to je impozantní číslo. Ale zároveň to zvyšuje riziko korekce. Trhy, které se rychle rozehřejí, se mohou stejně rychle ochladit, pokud se změní ekonomické podmínky. Pokles sazby hypoték, který pohání část poptávky, se nemusí opakovat.

Za třetí: zázemí velkých měst je dražší, než vypadá. Kdo hledá levné bydlení v blízkosti Prahy, narazí na překvapení: Středočeský kraj nabízí v průměru vyšší ceny bytů než řada krajských měst. Vzdálenost sto padesát kilometrů od Prahy může dát ekonomicky výhodnou alternativu — ale vyžaduje přijetí faktu, že životní centrum se přesouvá.

Za čtvrté: výnosnost pronájmu v regionech je vyšší, ale riziková přirážka také. Pro investory, kteří mají rádi klidný spánek, zůstává Praha paradoxně bezpečnější — přes nižší výnosnost. Pro ty, kdo jsou ochotni nést vyšší riziko výměnou za vyšší výnos, nabízejí regiony atraktivní příležitosti.

Nová výstavba jako klíčový faktor, který regiony podceňují

Ceny nemovitostí jsou v dlouhodobé perspektivě výsledkem jednoduché rovnice: poptávka mínus nabídka. A nabídka bytů v Česku je chronicky nedostatečná — to platí jak pro Prahu, tak pro regiony, i když z různých důvodů.

V Praze je problém notoricky známý: průměrná doba stavebního povolení přesahuje pět let, správní spory mohou zablokovat projekt na celé desetiletí, a developeři se čím dál víc potýkají s odporem části veřejnosti. Výsledkem je, že ročně přibyde v Praze kolem šesti tisíc nových bytů — při poptávce, která je odhadována na dvojnásobek.

V regionech je situace jiná, ale ne nutně lepší. Stavební povolení se vydávají rychleji a odpor veřejnosti bývá menší. Jenže developeři — přitahovaní pražskými cenami a pražskými marži — do regionů neinvestují zdaleka tolik, kolik by trh potřeboval. Ostrava, Pardubice nebo Olomouc mají sice lepší podmínky pro výstavbu, ale méně developerů, kteří by ji realizovali.

Celorepublikové číslo je přitom výmluvné: ročně se v Česku postaví přibližně 32 tisíc bytů, zatímco odhadovaná poptávka je 40 až 50 tisíc. Tento schodek se každý rok kumuluje. A pokud se nic zásadního nezmění — buď v rychlosti povolování, nebo v atraktivitě regionálních trhů pro velké investory — nedostatek bytů bude ceny tlačit nahoru dál.

Zákon o podpoře v bydlení z roku 2025 měl tempo výstavby zrychlit. Cíl byl ambiciózní — zvednout roční přírůstek nových bytů z 35 tisíc na 45 tisíc do roku 2026. Realita je prozatím střízlivější: byrokracie se zjednodušuje pomaleji, než zákonodárci doufali, a stavební kapacita nestačí tempu legislativních záměrů.

Záhadná Olomouc: proč v roce kvetoucích regionů klesla?

Na pozadí regionálního zdražování je jeden výrazný případ, který analytici sledují s napětím: Olomouc. Město, které bylo ještě v průběhu roku 2025 v centru zájmu jako jedno z nejperspektivnějších regionálních měst, zaznamenalo v lednu 2026 meziroční pokles cen bytů o 8,5 procenta.

Jak je to možné? Průměrná cena bytu 60 metrů čtverečních klesla z přibližně 5,25 milionu korun v lednu 2025 na necelých 4,8 milionu o rok později. Pro prodávající to není příznivá zpráva. Pro kupující je to naopak příležitost — a zároveň varování.

Olomoucký pokles ilustruje základní pravdu o regionálních trzích: nejsou homogenní a mohou se vyvíjet velmi odlišně od celostátních trendů. Analytici ukazují na kombinaci faktorů — přecenění v předchozích letech, kdy ceny předběhly místní kupní sílu, zpomalení přílivu investorů a určité ochlazení poptávky po tom, co předchozí vlna kupujících uspokojila svůj zájem. Je to korekce, nikoliv krach — ale je to přesně ten typ pohybu, který ukazuje, že regionální boom nefunguje všude stejně.

Liberec přišel o 4,9 procenta meziměsíčně, i když meziročně stále roste. Jihlava po prudkém vzestupu v průběhu roku rovněž korigovala o čtyři procenta. Jsou to signály, že i v době celkového růstu mohou jednotlivé trhy procházet bouřlivými výkyvy — a kdo vstoupí na vrcholu, může čekat nepříjemné překvapení.

Kde se skutečně vyplatí koupit dnes

Odpovědět na tuto otázku jednoduše by bylo neupřímné — trh je příliš různorodý na to, aby existoval jediný správný recept. Ale ze současných dat vyplývá několik principů, které jsou pro kupujícího i investora užitečné.

Za prvé: nízká absolutní cena není zárukou dobré investice. Ústí nad Labem patří k cenově nejdostupnějším krajským městům v Česku — průměrný byt 60 metrů čtverečních stojí kolem 2,6 milionu korun. Ale tamní poptávka je slabší, demografie nepříznivá a výnosnost pronájmu je silně závislá na kvantitě, nikoliv kvalitě nájemníků. Je to trh, který vyžaduje hlubokou místní znalost. Meziroční nárůst cen přes čtyři procenta — výrazně pod republikovým průměrem — ukazuje, že ne každé levné město je kandidátem na příštích osmnáct měsíců.

Za druhé: tempo růstu minulosti nezaručuje tempo růstu v budoucnu. Ostrava zdražila o 21,7 procenta — to je impozantní číslo. Ale zároveň to zvyšuje riziko korekce. Trhy, které se rychle rozehřejí, se mohou stejně rychle ochladit, pokud se změní ekonomické podmínky. Zdražování hypoték, které se rýsuje na horizontu, může část poptávky utlumit — a právě regionální trhy, které táhla odložená poptávka a příliv kupujících zvenčí, jsou citlivější.

Za třetí: zázemí velkých měst je dražší, než vypadá. Kdo hledá levné bydlení v blízkosti Prahy, narazí na překvapení: Středočeský kraj nabízí v průměru vyšší ceny bytů než řada krajských měst. Vzdálenost sto padesát kilometrů od Prahy může dát ekonomicky výhodnou alternativu — ale vyžaduje přijetí faktu, že životní centrum se přesouvá.

Za čtvrté: výnosnost pronájmu v regionech je vyšší, ale riziková přirážka také. Pro investory, kteří mají rádi klidný spánek, zůstává Praha paradoxně bezpečnější — přes nižší výnosnost. Pro ty, kdo jsou ochotni nést vyšší riziko výměnou za vyšší výnos, nabízejí regiony atraktivní příležitosti. V Ostravě, Olomouci nebo Liberci se hrubá výnosnost pronájmu pohybuje v pásmu pěti až sedmi procent — výrazně lépe než pražská čísla kolem 3,5 až 4,5 procenta.

Za páté: datum vstupu na trh hraje v regionech větší roli než v Praze. Pražský trh je stabilnější a méně citlivý na krátkodobé výkyvy. Regionální trh může za rok vzrůst o dvacet procent — a za rok nato korigovat o osm. Kdo vstupuje s krátkým investičním horizontem, riskuje víc. Kdo nakupuje pro vlastní bydlení a plánuje zůstat, čas vyhladí i nepříznivý vstupní okamžik.

Výnosnost pronájmu jako kompas v neznámém terénu

Pro investory existuje jedna metrika, která dokáže rychle odlišit zajímavý trh od atraktivně vypadajícího, ale problematického: hrubá výnosnost pronájmu. Jde o prostý poměr ročního nájemného k pořizovací ceně nemovitosti.

V Praze tento ukazatel dlouhodobě klesá. Ceny bytů rostly rychleji než nájemné, a výnosnost tak sklouzla na hodnoty, při nichž je investice do pronájmu finančně obhajitelná pouze při předpokladu trvalého zhodnocování nemovitosti. Pokud ceny stagnují nebo klesnou, investor s pražskou hypotékou a pražskými nájemci může být v záporném cash flow.

V regionech je situace jiná. Ostrava, Olomouc, Liberec nebo Ústí nad Labem stále nabízejí trhy, kde při rozumném vstupním nákladu lze dosáhnout šestiprocentní nebo vyšší hrubé výnosnosti. To je pásmo, kde investice dávají ekonomický smysl i bez spekulace na zdražování — čistě na základě příjmu z nájmu.

Jenže právě tady nastupuje riziko korekce. Trhy, které v posledním roce zdražily o dvacet procent, ztenčily investorský polštář. Kdo koupil byt v Ostravě v roce 2024, má výrazně lepší výnosnost než kdo kupuje dnes. Pro nového kupujícího na vysoce zdraženém regionálním trhu se matematika začíná podobat té pražské — jenže bez pražské likvidity a stability.

Regionální investice jsou vyšší výnosnost výměnou za vyšší nejistotu. To je základní pravidlo, které platilo vždy — a platí o to víc v době, kdy ceny v regionech rostou neobvykle rychle.

Celkový obraz českého realitního trhu v roce 2026 je výrazně diferencovanější než kdy dřív. Praha zůstává nejdražším a nejlikvidnějším trhem — místem, kde nemovitost nejlépe uchovává hodnotu a nejsnadněji se prodá. Ale tempo jejího růstu je v aktuálním srovnání spíše průměrné.

Regiony — a zvláště Ostrava, Pardubice a Zlín — zažívají boom, jehož hybnou silou je kombinace levnější startovní ceny, rostoucí poptávky od přistěhovalců s vyššími příjmy a zlepšující se hypotéční dostupnosti. Tento boom je reálný. Ale stejně reálné jsou i rizika, která s ním přicházejí.

Jestli se mapa bydlení překresluje, pak nikoliv tak, že Praha přestává být atraktivní. Překresluje se proto, že regiony konečně dokazují, že nabízejí reálnou alternativu — nikoliv kompromis. Že vzdálenost přestala být synonymem nedostupnosti. Že byt v Ostravě nebo Pardubicích může být racionálním, nikoli nouzovým řešením.

A ten pardubický pár, se kterým jsme začali, to ví dobře. Sedí sto padesát kilometrů od svých šéfů, mají terasu a výhled, a jejich nemovitost za poslední rok vydělala víc, než by vydělala v Praze. Ostatní sledují čísla, sledují sazby, čekají na správný okamžik. Jenže na realitním trhu — zejména na trhu, který se rychle mění — správný okamžik málokdy čeká.

https://reallocate.cz/blog/vvoj-cen-bytu-v-krajskch-mestech-cr-leden-2026/https://www.realityvencovsky.cz/rezidencni-trh-v-ceske-republice-2025/https://www.hyponamiru.cz/vyvoj-cen-nemovitosti-v-cr/https://www.cbamonitor.cz/kategorie/ceny-nemovitostihttps://www.hypoindex.cz/clanky/najemni-bydleni-v-cesku-meni-pravidla-hry/https://www.indexprosperity.cz/2026/uroven-bydleni-5/https://www.banky.cz/clanky/vyvoj-cen-nemovitosti-v-cr-v-letech-2020-az-2024/https://stavebnice-svepomoci.cz/dostupnost-bydleni-v-cr-proc-ceny-bytu-rostou-rychleji-nez-nase-platy