Zugunsten der Mieter
BGH-Urteil schränkt Wärmekosten-Umlage ein
27.05.2026 – 10:22 UhrLesedauer: 3 Min.
Heizungsmonteur (Symbolbild): Ein Contracting-Vertrag ist für viele Vermieter eine bequeme Lösung. (Quelle: Arnulf Stoffel/imago)
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Wer Wohnungen auf Wärmecontracting umstellt, kann die Kosten nicht automatisch auf Mieter übertragen. Das hat der Bundesgerichtshof nun klargestellt.
Mieter in einem Mietobjekt müssen sich bei der Wärmeversorgung nicht alles gefallen lassen. Das geht aus einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor (Urteile vom 20.05.2026, VIII ZR 46/25; VIII ZR 47/25). So darf etwa der Vermieter die Kosten für eine gewerbliche Wärmelieferung nicht einfach auf die Mieter umlegen, wenn diese sich zuvor selbst mit Heizwärme und Warmwasser versorgt haben.
Der BGH verhandelte über zwei Verfahren parallel, die sich beide um den § 556c BGB drehten. Dieser Paragraf regelt die Umlage von Wärmelieferkosten auf Mieter und greift, wenn diese zuvor keine Betriebskosten für Wärme gezahlt haben. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Wohnungen mit einem Durchlauferhitzer und einer Elektroheizung ausgestattet sind. Dann handelt es sich bei den Mietern um sogenannte Selbstversorger. Und genau das war in den Verfahren der Fall.
Vom Selbstversorger zur Zentralheizung
Die Wohnungen in dem betroffenen Mehrparteienhaus waren jahrzehntelang mit elektrischen Einzelöfen sowie Boilern oder Durchlauferhitzern ausgestattet. Somit versorgten sich die Parteien sowohl bei der Heizwärme als auch beim Warmwasser selbst. Die hierfür anfallenden Stromkosten beglichen die Mieter über ihren eigenen Stromvertrag. Eine Umlage von Heizkosten über die Betriebskostenabrechnung war in den Mietverträgen aus den Jahren 1971 und 2010 nicht vorgesehen.
Im Jahr 2013 schloss die Vermieterin dann einen sogenannten Wärmecontracting-Vertrag mit einem Wärmelieferanten. Das bedeutet, dass ein Unternehmen eine zentrale Heizungsanlage in einem Wohngebäude aufstellt, diese betreibt und betreut und hierfür einen bestimmten Betrag in Rechnung stellt. 2015 erfolgte dann die Umstellung der Mietparteien von der dezentralen Heizlösung auf die zentrale, gemietete Anlage. Zeitgleich teilte die Hausverwaltung den Mietern mit, dass die Heizkosten künftig über die Nebenkosten abgerechnet werden würden. Die Bewohner wurden aufgefordert, monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten. Dieser Aufforderung kamen sie zunächst nach.
In den Folgejahren kam es jedoch zu einem Streit über Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2017 bis 2020. Denn die Vermieterin verlangte von den Mietern die vollständige Übernahme der Wärmelieferkosten, einschließlich der Contracting-Kosten. Die Mieter verweigerten die Zahlung, woraufhin die Vermieterin klagte. Doch das Amtsgericht wies die Klage ab.
Sodann zog die Vermieterin vor das Landgericht und bekam Recht. Die dortigen Richter argumentierten, dass der erstmalige Einbau einer Zentralheizung eine Modernisierungsmaßnahme darstelle. Deshalb dürften die Kosten der Wärmeversorgung und gewerblichen Wärmelieferung als Betriebskosten gemäß § 556c BGB auf die Mieter umgelegt werden.
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BGH sieht keine Betriebskostenpflicht
Der BGH sah das nun deutlich kritischer. Die Vorschrift des § 556c BGB sei in diesen Fällen weder direkt noch entsprechend anwendbar. Denn die Regelung setze voraus, dass Mieter bereits vor der Umstellung Heiz- oder Warmwasserkosten als Betriebskosten getragen hätten. Genau das sei hier nicht der Fall gewesen. Schließlich waren die Wohnungen mit eigenen Elektroheizungen und Warmwasserbereitern ausgestattet.