Erstmals seit Jahren sinken die Mieten in Teilen der Stadt. Ist das eine Trendwende – auch vor dem Hintergrund kriselnder Autohersteller?
Könnte der Umbruch in der Autoindustrie auch die Immobilienpreise beeinflussen und den Preisanstieg weiter dämpfen? Fragt man Experten aus der Immobilienbranche, wird schnell klar: Wie stark dieser Effekt ist, wird unterschiedlich bewertet.
Gröbel: „Schwächeres Wachstum wirkt direkt auf die Wohnungsnachfrage“
Für den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart könnte der Strukturwandel der Autoindustrie durchaus Folgen haben, sagt Sören Gröbel, Leiter der Wohnungsmarktforschung bei JLL Deutschland. Die Branche sei weiterhin entscheidend für Beschäftigung und Einkommen in der Region – und damit auch für die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. „Wenn das Wachstum dort schwächer wird, wirkt sich das direkt auf die Wohnungsnachfrage aus.“
Diese Grafik zeigt die Entwicklung der Mietpreise in Stuttgart in Bestand und Neubau:
Besonders bei Neubauten zeige sich der Zusammenhang zwischen Einkommen und Mieten deutlich. Steigen die Einkommen langsamer, entwickelten sich meist auch die Mieten weniger dynamisch.
Sören Gröbel verantwortet die Auswertungen zur Wohnungsmarktforschung bei JLL Deutschland. Foto: JLL
Zugleich könnten wirtschaftliche Unsicherheiten aber auch einen gegenteiligen Effekt haben: „Ein mögliches Szenario ist, dass Beschäftigte aus der Autoindustrie stärker auf den Mietmarkt ausweichen, wenn Finanzierungskosten oder Unsicherheiten beim Immobilienkauf zunehmen.“
Allerdings lasse sich der Einfluss der Branche auf den Immobilienmarkt nicht isoliert betrachten. Viele Faktoren wirkten gleichzeitig auf Preise und Nachfrage ein. Zudem sei Stuttgart wirtschaftlich breiter aufgestellt als stärker von der Autoindustrie abhängige Standorte wie Wolfsburg. „Deshalb fallen solche industriebedingten Effekte hier weniger eindeutig aus und werden oft von anderen Marktentwicklungen überlagert.“
Charlier: „Entscheidender als der Strukturwandel ist das Finanzierungsumfeld“
Der Stuttgarter Niederlassungsleiter von JLL, Georg Charlier, bewertet den Einfluss der Transformation der Autoindustrie dagegen zurückhaltender. Nach seiner Einschätzung hat vor allem die Zinswende den Immobilienmarkt verändert. „Durch die Zinswende und das veränderte Finanzierungsumfeld haben insgesamt weniger Menschen Eigentum gekauft.“
Der Strukturwandel spiele dagegen bislang nur eine untergeordnete Rolle. Zwar könne es in einzelnen Marktsegmenten Effekte geben – etwa bei hochpreisigen Mietwohnungen, die häufig an internationale Fachkräfte oder Mitarbeitende großer Industrieunternehmen vermietet wurden.
Georg Charlier leitet die Stuttgarter Niederlassung von JLL. Foto: JLL
„Ob ein möglicher Rückgang dort tatsächlich am Strukturwandel liegt, ist aber schwer zu sagen.“ Auch veränderte Arbeitsmodelle oder Mobilität könnten dafür verantwortlich sein. Insgesamt erwartet Charlier deshalb keinen massiven Preiseffekt durch den Umbau der Autoindustrie. „Deutlich wesentlicher ist der Einfluss des Finanzierungsumfelds auf Immobilienpreise.“
Die Zahlen des Gutachterausschusses, dem er angehört, deuteten inzwischen eher auf eine Stabilisierung hin: Nach Rückgängen infolge der Zinswende seien Kaufpreise zuletzt stabiler geworden, zugleich seien Transaktionen und Geldumsätze wieder gestiegen.
Budak: „Die Corona-Pandemie hat auch dazu beigetragen, dass die Kaufpreise gesunken sind“
Die Automobilindustrie habe bis vor wenigen Jahren einen stabilisierenden Einfluss auf den Stuttgarter Immobilienmarkt gehabt, sagt Ceyhan Budak, Geschäftsführer und Inhaber von REMAX Immobilienbüros in der Region Stuttgart. Anders als seine Branchenkollegen sieht er in der Transformation der Autoindustrie einen wesentlichen Faktor für die aktuellen Marktveränderungen.
Da die Wirtschaft in der Region maßgeblich durch die Automobilindustrie geprägt sei, führe deren Transformation dazu, dass Menschen vorübergehend zögerlicher beim Immobilienkauf werden. „Die Menschen sind sich unsicher, ob jetzt der richtige Zeitpunkt ist, um zu kaufen und wohnen daher eher weiterhin zur Miete.“
Ceyhan Budak ist Inhaber mehrerer Immobilienbüros von Remax. Foto: Remax
Allerdings seien die Veränderungen am Immobilienmarkt schon seit der Corona-Pandemie zu beobachten. „Die Transformation der Autoindustrie hat ja schon vor Corona begonnen“, erklärt Budak. Seit der Pandemie seien die Auswirkungen durch den massiven Abbau der Arbeitsplätze spürbar geworden.
Auch Corona selbst und der Zinsanstieg hätten eine große Rolle gespielt: „Mit dem Home-Office haben die Menschen festgestellt, dass sie auch außerhalb wohnen können – was die Immobilien in den Städten nicht mehr so stark hat wachsen lassen.“ Ab Mitte 2022 seien die Zinsen von rund einem auf über vier Prozent in 2023 gestiegen: „Das hat die Kredite zum Erwerb einer Immobilie wahnsinnig verteuert.“
Für die Zukunft prognostiziert Budak eine Zweiteilung: „Die Mietpreise werden weiter ansteigen“, während sich die Kaufpreise „seitwärts bis leicht nach unten bewegen“ könnten – vor allem, weil das Angebot steige. Besonders gelte das bei Anschlussfinanzierungen: „Der Markt war noch nie so voll wie jetzt, weil viele nach Ablauf der ersten Zinslaufzeit die Raten nicht mehr bezahlen können und ihr Haus daher verkaufen müssen.“ Monatliche Raten stiegen von 1500 bis 2000 Euro auf etwa 3000 Euro. Damit greife die normale Marktlogik: Steigendes Angebot bei sinkender Nachfrage bedeute sinkende Preise.