Aus Gewerbe wird Wohnraum: Wo es noch Potenzial in Bremen gibt

Fragen & Antworten

Standdatum: 21. Juni 2026.

Autorinnen und Autoren:
Verena Patel

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Wenn aus Büros Wohnungen werden sollen, müssen viele Dinge neu geplant werden. (Symbolbild)

Bild: Imago | Henricus Lüschen

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Welche Gebäude überhaupt in Frage kommen, was die Schwierigkeiten bei der Umwandlung sind – und wen ehemalige Büros in der Innenstadt ansprechen sollen.

Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) startet ab Juli das Programm „Gewerbe zu Wohnen“. Investoren, die einen erfolgreichen Antrag auf Förderung stellen, können je neuer Wohnung bis zu 30.000 Euro Zuschuss bekommen, insgesamt bis zu 300.000 Euro pro Unternehmen. Das Geld muss nicht zurückgezahlt werden. Damit will das Ministerium darauf reagieren, dass es in vielen Innenstädten leerstehende Gewerbeflächen bei gleichzeitiger Wohnungsnot gibt.

In Bremen sind in den vergangenen Jahren immer wieder Gewerbeflächen in Wohnraum umgewandelt worden. In der Innenstadt herrscht aber weiter viel Leerstand. Wo gibt es noch ungenutzte Potenziale?

Wie viele Gewerbeflächen stehen in Bremen leer?

Genau lässt sich das nicht beziffern, da der Leerstand nicht abschließend erfasst wird. Die Wirtschaftsförderung Bremen (WFB) betreibt die Plattform Leerstandsmelder, auf der leerstehende Gewerbeflächen an neue Interessenten vermittelt werden können. Dort werden Leerstände erfasst, die Eigentümer von sich aus melden, es ist also keine abschließende Erfassung, teilt die WFB mit. In der Bremer Innenstadt liegt die Leerstandsquote nach Angaben der WFB bei rund neun Prozent und damit im Rahmen vergleichbarer Städte.

Laut der WFB seien die Gründe für den Leerstand vielschichtig. Die Anzahl allein sei nur bedingt aussagefähig. „Eine Fläche von 25 Quadratmetern wirkt sich anders aus als ein Gebäude mit 5.000 Quadratmetern Fläche“, teilt Andrea Bischoff, stellvertretende Pressesprecherin der WFB, auf Anfrage mit.

Nicht jede Fläche steht mangels Nachfrage leer: Teilweise gibt es noch bestehende Mietverträge, die einer Neuvermietung entgegenstehen, oder aber die Flächen werden umgebaut bzw. befinden sich in Vorbereitungen dafür.

Andrea Bischoff, stellvertretende Pressesprecherin der WFB

Wo gibt es Potenzial, Gewerbe- in Wohnflächen umzuwandeln?

Wilken Herzberg, Gesellschafter des Immobilienunternehmens Justus Wohltmann, sieht in der Bremer Innenstadt viele Möglichkeiten: „Ich sehe bei nicht mehr genutzten Gewerbeflächen ein großes Umwandlungspotenzial.“

In der Obern- und Sögestraße gibt es viele kleinere Büroflächen. Dort ließen sich aus bestehenden Toiletten leicht ein Badezimmer, aus einer Pantry- eine vollständige Küche machen.

Wilken Herzberg, Gesellschafter des Immobilienunternehmens Justus Wohltmann,

Laut Senatsbaudirektor Arend Bewernitz kommt es auf das konkrete Gebäude an: „Von den jeweiligen Umständen hängt der Umfang der Bauaufgabe und damit letztendlich die Wirtschaftlichkeit einer Umwandlung ab. Grundsätzlich kann aber die Mehrzahl gewerblich genutzter Gebäude Wohnen aufnehmen“, schreibt Bewernitz auf Anfrage.

Das Bremer Bauressort führt aus, dass sich grundsätzlich alle eher größeren Büroimmobilien mit eher regelmäßigen Grundrissen und in verhältnismäßig gutem baulichen Zustand zur Umwandlung in Wohnraum eigneten. Doch einige Dinge gibt es zu beachten, so zum Beispiel die Tiefe des Gebäudes, „damit für das Wohnen eine ausreichende Belichtung erreicht werden kann“.

Wie viele Wohnungen könnten durch das Programm „Gewerbe zu Wohnen“ in Bremerhaven entstehen?

Beim Bremerhavener Magistrat geht man davon aus, dass „eine mindestens zweistellige Zahl an Wohneinheiten hieraus entstehen könnte“, wenn Investoren die Möglichkeiten des Programms „Gewerbe zu Wohnen“ nutzen. Eine konkrete Anzahl könne man nicht ermitteln.

Insgesamt unterscheidet sich die Situation in Bremerhaven von der in Bremen insofern, als in Bremerhaven auch viele Wohnungen leerstehen: „Wenn Wohnungen fehlen, dann sind es welche mit bestimmten Kriterien (viele Zimmer, gewünschte Lage, etc.)“, schreibt Laura Bohlmann, Sprecherin des Magistrats, auf Anfrage.

Welche Herausforderungen gibt es bei Umwandlungsvorhaben?

Wenn eine ehemalige Gewerbefläche zur Wohnung werden soll, muss eine Nutzungsänderung beantragt werden. Das Baumamt muss diese genehmigen. In dem Rahmen wird meistens auch der Brandschutz überprüft. Die Vorrichtungen müssen dann an die aktuellen Brandschutzstandards angepasst werden; oft ist ein sogenannter zweiter Rettungsweg erforderlich. Das ist in einem schon bestehenden Gebäude nicht immer einfach umzusetzen.

Annika Reineberg ist Geschäftsführerin des Immobilienmanagementunternehmens Wallhaus in Bremen. Sie wünscht sich mehr Einzelfallprüfungen. „Um Gewerbe- in Wohnraum umnutzen zu können, bedarf es vielleicht manchmal auch einer Einzelfallprüfung.“

Wenn ein kleines Büro von 70 bis 80 Quadratmetern funktioniert hat mit einem baulichen Rettungsweg, warum kann es nicht funktionieren als Wohnung mit dem gleichen baulichen Rettungsweg?

Annika Reineberg, Geschäftsführerin des Immobilienmanagementunternehmens Wallhaus

Auch Wilken Herzberg, Gesellschafter des Immobilienunternehmens Justus Wohltmann, kennt diese Schwierigkeit: „Die Herausforderung ist die Genehmigungsfähigkeit, insbesondere der Brandschutz.“

Hier sind pragmatische Ansätze gefragt, ohne die Sicherheit zu gefährden. In den Niederlanden reicht beispielsweise ein Fluchtweg aus, wenn bestimmte Anforderungen erfüllt sind.

Wilken Herzberg, Gesellschafter des Immobilienunternehmens Justus Wohltmann

Welche Menschen sollen durch umgewandelte Gewerbeflächen in der Bremer Innenstadt angesprochen werden?

„Wohnen in ehemaligen Gewerbeobjekten, gerade auch das Wohnen in der Innenstadt, sollte immer als ein Teil eines breit gefächerten Wohnangebots verstanden werden“, schreibt Senatsbaudirektor Bewernitz.

Auf diese Weise würden unterschiedliche Zielgruppen angesprochen. „Allerdings sind die Herausforderungen relativ hoch, auch um die Wirtschaftlichkeit zu gewährleisten, daher wird es zumindest in zentralen Lagen eher mittel- bis hochpreisiger Wohnungsbau sein.“

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Quelle:
buten un binnen.

Dieses Thema im Programm:
buten un binnen, 21. Juni 2026, 19:30 Uhr