Südpark Halle: So leiden Mieter unter dem Geschäft mit Schrottimmobilien

Südpark Halle

Stand: 03.07.2026 20:54 Uhr

Experten sprechen von Cash Cows, die Menschen im Südpark erzählen von Wohnungen voller Schimmel und Vernachlässigung. MDR INVESTIGATIV ist der Frage nachgegangen, was hinter den Mieterproblemen im Südpark Halle-Neustadt steckt. Gefunden haben die Reporterinnen das komplizierte Firmengeflecht der Konzerngruppe DEGAG. Wie Immobilienunternehmen Profit mit Schrottimmobilien machen und dabei genau denen schaden, die sich am wenigsten wehren können.

von Chiara Swenson, Katharina Vorndran & Alisa Sonntag, MDR Investigativ

Schimmel in der Wohnung, Sperrmüll vor der Tür. Für hunderte Mieterinnen und Mieter im Wohngebiet Südpark in Halle-Neustadt ist das seit Jahren Alltag.

Das Schlafzimmer ist voller Schimmel.

Pamela Alnajjar, Mieterin im Südpark

Pamela Alnajjar würde gern aus dem Südpark wegziehen.

Pamela Alnajjar ist eine von Ihnen. Seit zweieinhalb Jahren lebt sie im Südpark. Wie Alnajjar erzählt, hat sie Rheuma und ist arbeitsunfähig. Sie bekomme Erwerbsminderungsrente. Das heißt: Eine teure Wohnung kann sie sich nicht leisten. Unter anderem deswegen ist sie im Südpark gelandet. Von ihrer Wohnung erzählt sie: „Das Schlafzimmer ist voller Schimmel. Deswegen bin ich größtenteils nur noch in der Stube.“

„Wenn wirklich was ist, ist keiner da“

Mieterprobleme im Südpark: In einem Durchgang zwischen den Häusern sind schwere Dämmplatten aus der Decke gebrochen.

Der Südpark ist ein grünes, verkehrsberuhigtes Wohngebiet am äußersten Rand des Plattenbauviertels Halle-Neustadt. Zwischen einzelnen sanierten Gebäuden stehen ganze Blöcke in schlechtem Zustand. Wer mit den Menschen im Südpark spricht, hört Geschichten wie die von Pamela Alnajjar immer wieder: Schimmel, kaputte Fenster und Eingangstüren, dreckige Treppenhäusern voller Müll. Es sind Häuser, deren Bewohner immer wieder mit Wasserrohrbrüchen zu kämpfen haben und zumindest in der Vergangenheit auch mit Kakerlakenbefall.

Der Großteil dieser Häuser gehört den Gesellschaften Bevo DE Alpha 2a GmbH und Bevo DE Alpha 2b GmbH. 1.238 Wohnungen im Südpark besitzen die Firmen, die beide Teil desselben großen Unternehmensgeflechts sind. Etwa 260 davon sind noch vermietet. Der größte Teil steht mittlerweile leer.

Hausverwaltung: schwer zu erreichen

Südpark-Anwohner Michael Rudolph hatte versucht, sich an die von der Bevo DE Alpha 2a eingesetzte Hausverwaltung zu wenden.

Pamela Alnajjar sagt, sie kann alle verstehen, die hier wegziehen. Viele der Schäden bestünden seit Jahren unverändert. Der Vermieter habe sich „verpisst“, sagt sie. Auf die Frage, ob sie als Mieterin sich allein gelassen fühle, antwortet Pamela Alnajjar: „Mittlerweile ja. Wenn wirklich etwas ist, ist keiner da.“ Ihr Nachbar Michael Rudolph stimmt zu. Auch Rudolphs Familie hatte mit Schimmel in der Wohnung zu kämpfen – bis er die Sanierung selbst in die Hand nahm.

Die Hausverwaltung, so Rudolph, reagiere nicht auf Anfragen. Wegen seiner kaputten Haustür habe er ihr vor Monaten geschrieben – mit Bildern als Beleg und der Bitte um Reparatur. Zurückgekommen sei nichts. Telefonisch habe die Verwaltung ihm zwar versichert, sie schicke jemanden vorbei. Danach habe er aber „nie wieder was gehört.“

Im Sperrmüll im Südpark in Halle-Neustadt sammele sich Ungeziefer, berichten Anwohner.

In sieben Jahren hat die Verwaltung der betroffenen Häuser im Südpark viermal gewechselt. Seit Mai 2024 ist die SIM Property Management GmbH aus Jena zuständig. Auf Anfrage von MDR INVESTIGATIV erklärt der Geschäftsführer, seine Hausverwaltung sei darauf angewiesen, dass der Hauseigentümer Maßnahmen zustimme und sie finanziere. Aktuell fehle „die Liquidität für über Havarien hinausgehende Maßnahmen.“ Auch schon vor der Zahlungsunfähigkeit habe die Hausverwaltung vom Eigentümer kaum Geld für die Instandhaltung zur Verfügung gestellt bekommen.

Eigentümer vor der Insolvenz

Der Grund: Die Eigentümer-Gesellschaften Bevo DE Alpha 2a GmbH und 2b GmbH sind zahlungsunfähig. Im Januar 2025 haben die Firmen Antrag auf Insolvenz gestellt und befinden sich seitdem im sogenannten vorläufigen Insolvenzverfahren. Ein tatsächliches Insolvenzverfahren wird erst dann eröffnet, wenn klar ist, ob genug Geld da ist, um das Verfahren auch zu bezahlen.

Das Firmengeflecht der DEGAG-Gruppe (vereinfacht), zu dem auch die Bevo DE Alpha 2a GmbH und Bevo DE Alpha 2b GmbH gehören.

Die beiden Gesellschaften sind Teil einer großen Konzerngruppe, der DEGAG „Deutsche Grundbesitz Holding AG“, mit Sitz in Hamburg. Zu ihr gehört ein kompliziertes Netzwerk aus zahlreichen Gesellschaften mit ähnlichen Namen. Ganz ursprünglich gegründet wurde die DEGAG-Gruppe 2009 von Birger Dehne – damals noch unter dem Namen DEGAG „Deutsche Grundbesitz AG“. 2021 zog Dehne sich plötzlich aus dem operativen Geschäft zurück und verkaufte einen Großteil der Bestände. Den Chefsessel übernahm Bernd Klein.

Als vorläufiger Insolvenzverwalter ist Rainer Eckert ist für die Bevo DE Alpha 2a GmbH und die Bevo DE Alpha 2b GmbH zuständig und damit auch für die Häuser im Südpark.

Birger Dehne hatte über Jahre hinweg den Kern des DEGAG-Konzepts geprägt: Leerstand kaufen, sanieren und teurer neu vermieten. Der vorläufige Insolvenzverwalter Dr. Rainer Eckert sagt MDR INVESTIGATIV im Interview allerdings, es sei nicht zu erkennen, dass Sanierungen durch die DEGAG „an irgendeiner Stelle mal strukturiert angegangen“ wären. Dennoch hatte die Konzerngruppe mit dieser Idee von etwa 5.000 privaten Anlegerinnen und Anlegern rund 280 Millionen Euro eingeworben – Geld, das gemeinsam mit Darlehen und Mieteinnahmen den Konzern finanzierte und damit auch den Kauf der Häuser im Südpark im Jahr 2021.

Reparieren nur im Notfall

Immobilienexperte Dr. Stefan Kofner im Gespräch mit Reporterin Katharina Vorndran. Thema: Schrottimmobilien.

Solche Häuser wie die im Südpark stehen überall in Deutschland. Fachleute schätzen, es gibt mehrere Tausend solcher „Schrottimmobilien“. Laut Dr. Stefan Kofner, Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Zittau/Görlitz, zeichnen Schrottimmobilien sich durch einen schlechten Zustand und hohen Leerstand aus. Dennoch machten Unternehmen mit ihnen Geld: „Man kann die sehr billig einsammeln. Sie haben immer noch ein bisschen Vermietungsstand und dann habe ich erstmal ganz ordentliche Mietrendite auf dem Papier.“

Allerdings liefen diese Geschäftsmodelle immer darauf hinaus, die Immobilie nur gerade so über Wasser zu halten. Das heißt: Reparieren nur im Notfall. So könnten Eigentümer den meisten Gewinn erwirtschaften. Auf lange Sicht leide darunter allerdings die Bausubstanz. Die meisten solcher Häuser würden deswegen nach fünf bis acht Jahren wieder weiterverkauft, so Kofner: „Dann muss man den Nächsten finden, der das Risiko noch einmal geht.“

Stadtentwicklungsexperte Matthias Bernt vom Leibniz-Institut für Raumbezogene Sozialforschung erklärt verschiedene Vorgehensweisen von Immobilieneigentümern. Instandsetzung, sagt er, ist für Vermieter oft unattraktiv, weil die Kosten nicht auf die Miete umgelegt werden können. Am Südpark hieß das: Knappe Reparaturen würden nur da ausgeführt, wo es unbedingt nötig sei. Bei einer Modernisierung könnten die Kosten aber auf die Miete umgelegt werden. Die Folgen: „Da, wo Vermieter Potenzial sehen, dass Leute an einem Ort auch teurere Mieten zahlen können, wird modernisiert.“. Das heißt: Die Wohnung wird tatsächlich erneuert und verbessert, mit dem Ziel, anschließend höhere Miete verlangen zu können.

Manche Unternehmen verdienen mit „Schrottimmobilien“ wie den Häuser im Südpark dennoch Geld.

Das, was Immobilienexperte Kofner beschreibt, wird in der Branche auch als „Cash Cow“ bezeichnet, erklärt Dr. Matthias Bernt, kommissarischer Leiter des Forschungsschwerpunktes „Politik und Planung“ am Leibniz-Institut für Raumbezogene Sozialforschung. Er hat konkret zum Südpark geforscht. Seiner Einschätzung nach handelt es sich auch bei den Bevo-Häusern in Halle-Neustadt um Cash Cows.

Der Ausverkauf des Südparks

Recherchen von MDR INVESTIGATIV zeigen: Die Blöcke sind in den vergangenen Jahrzehnten durch einige Hände gegangen. Als sie in den Achtzigerjahren gebaut wurden, wollte die Regierung schnell günstigen Wohnraum schaffen. Doch nach der Wende standen die DDR-Wohnungsunternehmen, denen die Häuser gehörten, unter finanziellem Druck. Die massenhafte Abwanderung führte zu Leerstand. Parallel sorgten politische Entscheidungen, wie das Altschuldenhilfe-Gesetz und der allgemeine Privatisierungstrend der 1990er Jahre für erhöhten Druck auf Genossenschaften. Nach und nach verkauften die Genossenschaften ihre Bestände – zunächst vor allem an kleinere private Investoren, wie die Grundbuchauszüge zeigen, die MDR INVESTIGATIV vorliegen. Doch Leerstand blieb weiterhin ein großes Problem.

Wenn sie Häuser kaufen, nutzen Immobilienunternehmen teilweise sogenannte Share Deals. Das bedeutet: Statt konkrete Häuser zu verkaufen, wird gleich das ganze Unternehmen, dem die Immobilie gehört, verkauft. Laut Christoph Trautvetter vom Netzwerk Steuergerechtigkeit eine Taktik der Steuervermeidung, da somit die Grunderwerbssteuer, also eine einmalige Steuer beim Kauf eines Grundstücks, entfällt: „Das wird politisch intensiv diskutiert“, betont Trautvetter.

Dr. Matthias Bernt hat zu den Eigentümerstrukturen in Halle-Neustadt publiziert.

Bis Mitte der Nullerjahre große Finanzinvestoren Interesse an den Südpark-Beständen zeigten: Günstiger Kaufpreis, attraktive Lage, niedrige Zinsen. Laut Matthias Bernt sei es damals in ganz Ostdeutschland zu solchen Aufkäufen gekommen.

2021 erwarben die Bevo DE Alpha 2a GmbH und die Bevo DE Alpha 2b GmbH die Häuser im Südpark – mit einem sogenannten Share Deal. Verkäufer war die Greenblue Modesty Property GmbH, ein Konzern des börsennotierten Unternehmens Grand City Properties S.A. Davor waren die Häuser Eigentum der Opus One Vermögensverwaltung gewesen, bis aus der 2017 – ebenfalls mit einem Share Deal – die Greenblue Modesty Property GmbH wurde. Gerade bei Share Deals haben Mieterinnen und Mieter oft keinen Überblick, wer der Eigentümer ist.

Wie Jobcenter-Zahlungen zum Geschäftsmodell werden

Mieterin Zainab Yusuf erzählt Reporterin Katharina Vorndran, dass sie entmutigt sei. Sie hat Schimmel in der Wohnung.

Zainab Yusuf war 2020 mit ihrer Familie in den Südpark gezogen – kurz, bevor Grand City die Häuser an die DEGAG-Gruppe verkaufte. Damals war sie froh, eine Wohnung gefunden zu haben. Doch in der gibt es mittlerweile Schimmel und weitere Mängel: In einem der Kinderzimmer lässt sich beispielsweise das Außenrollo seit über einem Jahr nicht mehr hochziehen. Lüften ist nicht möglich.

Eine Mietminderung einzufordern, hat die junge Frau sich bisher nicht getraut. Immobilienexperte Stefan Kofner erklärt, für die Bewohnerinnen und Bewohner von Schrottimmobilien sei es meist schwer, sich zu wehren. Oft seien sie von Benachteiligung betroffen – beispielsweise, weil sie Bürgergeld beziehen oder eine Migrationsgeschichte haben: „Sie können dann vielleicht schlecht Deutsch, haben schon Schweres erlebt und können sich nicht so gut durchsetzen gegen die Behörden.“

Was für Betroffene ein Problem ist, nutzen manche Vermieter bewusst aus. Experten sprechen in diesem Zusammenhang von einem gängigen Geschäftsmodell: Dass die Miete, die das Jobcenter zahlt, jeden Monat verlässlich auf dem Konto landet, garantiert Eigentümern verlässlichen Gewinn.

Aus dem Südpark wegziehen: schwierig

Die junge Mutter Zainab Yusuf würde am liebsten in eine andere Wohnung ziehen.

Zainab Yusuf will seit schon länger aus dem Südpark wegziehen. Doch ein Umzug, wie ihn auch der Hallesche Oberbürgermeister Alexander Vogt (parteilos) den Anwohnerinnen und Anwohnern nahegelegt hat, ist für sie kaum möglich. Zum einen findet Yusuf für sich und ihre vier Kinder nur schwer eine Wohnung, die nicht zu klein oder zu teuer ist. Zum anderen ist da das Problem der Kaution. Die streckt das Jobcenter nur in Ausnahmefällen vor. Und selbst dann müsste Yusuf die Summe zurückzahlen. Das Geld hat sie nicht.

Doch während Yusuf von einem Zuhause außerhalb des Südparks träumt, wäre das für andere ein Alptraum. So geht es beispielsweise Christine Liebschwager und ihrem Mann. Seit über 40 Jahren wohnen sie in der gleichen Wohnung im Südpark. Ihr Haus ist im Vergleich mit anderen Häusern vor Ort in verhältnismäßig gutem Zustand. Um die Ordnung im Haus kümmern sich die Liebschwagers gemeinsam mit den anderen Mietparteien selbst.

Wenn er möchte, dass wir ausziehen, dann soll er sich doch um eine Wohnung kümmern.

Christine Liebschwager, langjährige Mieterin im Südpark

Christine Liebschwager wohnt seit 40 Jahren im Südpark. Ihr Mietvertrag stammt noch aus DDR-Zeiten.

Auf das Drängen des Oberbürgermeisters auf einen Umzug reagiert die Rentnerin so: „Wenn er möchte, dass wir ausziehen, dann soll er sich doch um eine Wohnung kümmern. Eine mit Fahrstuhl und entsprechender Miete, die wir zahlen möchten. Und dann soll er auch den Auszug bezahlen.“ In ihrem Alter ziehe sie höchstens in ein betreutes Wohnen.

Wie geht es weiter?

Nach wie vor ist unklar, wie es für die betroffenen Menschen im Halleschen Südpark weitergeht. Falls für die Bevo-Gesellschaften kein tatsächliches Insolvenzverfahren eröffnet wird, werden die Häuser zwangsversteigert. Der bürokratische Prozess hinter einer Zwangsversteigerung ist aber so langwierig, dass – ohne zuständigen Eigentümer – die Häuser zuvor lange Zeit ohne Versorgung wären. Im schlimmsten Fall könnten die Bewohnerinnen und Bewohner also gezwungen sein, kurzfristig auszuziehen.

Allerdings gibt es möglicherweise Grund zur Hoffnung. Während der Dreharbeiten hören wir von einem potenziellen Käufer, der die Häuser im Südpark sanieren möchte. Demnach hat der Interessent bereits aktuelle Maßnahmen der Hausverwaltung finanziert, die teilweise wieder im Südpark tätig ist. Würden die Häuser jetzt verkauft, könnte es noch zur Eröffnung eines Insolvenzverfahrens kommen. Die Mieterinnen und Mieter müssten dann nicht unbedingt ausziehen. Je nachdem, was der Investor im Südpark vorhat, könnte sich ihre Wohnsituation verbessern.

Immobilienexperte Stefan Kofner ist skeptisch: „Der weiße Ritter wird eher nicht kommen“, sagt er. In seinen Augen bräuchte es nicht nur einen „vernünftigen Eigentümer“, sondern auch geeignete Förderprogramme, um die Situation im Südpark zu verbessern. Mieter Michael Rudolph hofft dennoch auf einen neuen Eigentümer: „Ich wünsche mir, dass wir endlich mal einen Eigentümer beziehungsweise eine Hausverwaltung haben.“

Bis Redaktionsschluss liegen MDR INVESTIGATIV keine offiziellen Information dazu vor, dass der Kaufinteressent die Häuser im Südpark erwerben wird.