Mitte, Friedrichshain, Prenzlauer Berg – wer eine neue Wohnung in Berlin sucht, muss in den bekannten Gegenden meist besonders viel Miete zahlen. Immer wieder ist wegen der gestiegenen Angebotsmieten die Rede vom eingefrorenen Mietmarkt Berlins: dass Bewohner:innen nicht mehr umziehen, in längst zu klein oder groß gewordenen Wohnungen feststecken.
Nun zeigt eine Analyse der Immobilienplattform Immowelt: Gegenden mit den höchsten Neuvertragsmieten sind nicht unbedingt jene, in denen diese Mieten die Menschen auch besonders belasten würden. Denn dort wohnen meist Menschen, die ein hohes Einkommen haben – jene mit niedrigen oder mittleren Einkommen, folgern die Autor:innen, wurden weitgehend verdrängt.
Gerade in den seit Jahren teuren Trend-Gegenden wie den Ortsteilen Prenzlauer Berg oder Mitte, könnten es sich die heutigen Bewohner:innen demnach durchaus noch leisten, in eine andere Wohnung zu ziehen. 5398 Euro netto hat laut Analyse ein Haushalt zum Beispiel im Stadtteil Berlin-Mitte mit 1,5 Einkommen und Kindergeld für ein Kind im Schnitt zur Verfügung, 5112 Euro im Prenzlauer Berg.
In der Immowelt-Analyse wurden diese Haushaltseinkommen ins Verhältnis gesetzt zu den Mietpreisen, für die eine 90-Quadratmeter-Wohnung im jeweiligen Stadtteil im vergangenen Monat auf der Plattform angeboten wurde: In Mitte lag die verlangte Miete im Schnitt bei 16,20 Euro kalt, im Prenzlauer Berg bei 15,04 Euro.
In den Trendkiezen ist die Mietkostenbelastung besonders niedrig
Würde eine Familie mit typischem Einkommen hier innerhalb ihrer Nachbarschaft umziehen, hätte sie danach eine Mietkostenbelastung von 31,5 Prozent in Mitte und 31,2 Prozent im Prenzlauer Berg – beides entspricht der gängigen Empfehlung, dass die Warmmiete nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens ausmachen sollte.
Die Immowelt-Analyse zeigt auch: In den meisten Gegenden Berlins können Familien diese Empfehlung nicht mehr einhalten: In 89 von 93 untersuchten Berliner Ortsteilen müsste eine dreiköpfige Durchschnittsfamilie nach einem Umzug mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete ausgeben. Berechnungsgrundlage sind jeweils 1,5 für die Gegend typische Gehälter plus Kindergeld für ein Kind.
Die Gegenden, in denen Neuvertragsmieten besonders viel vom Einkommen der gegenwärtigen Bewohner:innen auffressen würden, dürften auch jene sein, in denen die heutige Bewohnerschaft in den kommenden Jahren verdrängt oder von Armut bedroht sein wird – sofern sie umziehen müssen. Die Studienautor:innen sprechen von „explodierten Wohnkosten“ in einigen Stadtteilen. Am höchsten sei die Belastung nach Umzügen innerhalb der klassischen Arbeiter- und Großsiedlungen.
Zum Beispiel in Gesundbrunnen: 90-Quadratmeter-Wohnungen dort werden auf Immowelt aktuell im Schnitt für 14,36 Euro kalt pro Quadratmeter angeboten. In der Gropiusstadt sind es sogar 15,41 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter
Während sich die Angebotsmieten damit laut Hochrechnung jenen der teuren Trend-Kieze annähern, liegen die typischen Einkommen deutlich darunter: In Gesundbrunnen bedeuten 1,5 Einkommen und Kindergeld 3921 Euro netto im Monat, in der Gropiusstadt 3675 Euro.
So wurde gerechnet
Grundlage der Immowelt-Analyse sind Wohnungsangebote, die im Juli 2026 auf der Plattform inseriert wurden. Mithilfe eines hedonischen Modells – einer statistischen Methode, die den Einfluss verschiedener Faktoren auf den Preis berechnet – wurde der Mietpreis einer Referenzwohnung ermittelt: 90 Quadratmeter, drei Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er. So lassen sich die Preise zwischen den Stadtteilen vergleichen.
Den errechneten Warmmieten (Kaltmiete plus 2,67 Euro Nebenkosten pro Quadratmeter, Quelle: Deutscher Mieterbund) stellten die Autor:innen das mittlere Haushaltsnettoeinkommen einer dreiköpfigen Familie gegenüber: ein Vollverdiener, ein Teilzeitverdiener, der Kindergeldbetrag für ein Kind. Die Bruttoeinkommen dafür stammen vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg und wurden auf Netto umgerechnet. Das Ergebnis ist die Wohnkostenbelastungsquote, der Anteil der Warmmiete am verfügbaren Haushaltseinkommen
Für die aktuellen Bewohner:innen würde ein Umzug innerhalb des Stadtteils damit eine enorme finanzielle Belastung bedeuten: 39,1 Prozent würde die neue Miete laut Immowelt-Berechnung im Fall der typischen Familie in Gesundbrunnen vom Haushaltseinkommen ausmachen, gar 44,3 Prozent jener in der Gropiusstadt.
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„Die Gentrifizierung hat auch die einst als günstig geltenden Berliner Großsiedlungen am Stadtrand mit voller Wucht erreicht“, sagt Theo Mseka, Geschäftsführer von Immowelt. In traditionellen Arbeiterbezirken wie Neu-Hohenschönhausen oder Britz in Neukölln sind die Bestandsmieten zwar noch günstig.
Aber die Einkommen hielten gerade dort nicht mit dem Anstieg der Mieten bei Neuverträgen mit: „Wer heute innerhalb des eigenen Kiezes umziehen muss oder als Familie mehr Platz braucht, wird verdrängt“, so Mseka.