Mietwucher mit System?
Stand: 20.08.2026 05:00 Uhr
Wer in Leipzig eine Wohnung sucht, findet immer häufiger möblierte Wohnungen zu hohen Preisen. MDR Investigativ zeigt, wie aus Immobilien renditestarke Mietobjekte gemacht werden, welche Vorwürfe gegen einzelne Vermieter erhoben werden und warum die Debatte über Mietpreisbremse, Mietwucher und Mieterschutz neue Brisanz erhält.
Nachrichten personalisieren
Friedrich Moll ist raus aus seiner Wohnung und will seine Kaution zurück. Gemeinsam mit anderen Mietern steht er vor der Tür von Sven Schwarzat, dem Vermieter. Schwarzat öffnet die Tür. Noch während ein Mieter Schwarzat begrüßt und sagt: „Wir wollen Ihnen die Forderungen übergeben“, drückt der Vermieter die Tür zu. Die Mieter stemmen sich dagegen und halten die Tür mit dem Fuß offen. So schaffen sie es, ihr Beschwerdeschreiben zu übergeben. Eine krasse Situation, die zeigt, wie wütend Schwarzats Mieter sind – nicht nur wegen ausstehender Kautionszahlungen.
2024 kam Moll für eine Umschulung nach Leipzig. Er fand nur ein Zimmer in einer Wohnung von Sven Schwarzat: 515 Euro warm für nur 17 Quadratmeter. Dieser Quadratmeterpreis von mehr als 30 Euro übersteigt das für Leipzig übliche Preisniveau erheblich. Besonders Menschen wie Friedrich Moll, die neu nach Leipzig kommen und eher kleine Wohnungen suchen, finden oft nur möblierte Objekte, die sehr teuer vermietet werden. Ein Phänomen, das über Leipzig hinausgeht.
Jonas Zdrzalek vom Kieler Institut für Weltwirtschaft beschreibt, dass das Angebot regulärer unmöblierter Wohnungen stetig zurückgeht. Um zu untersuchen, wie sich der deutsche Mietmarkt entwickelt, hat er Daten aus 37 Städten und Regionen ausgewertet. So sei das Angebot unmöblierter Wohnungen seit 2015 um ein Fünftel zurückgegangen, gleichzeitig habe sich das Angebot möblierter Wohnungen in den Metropolen und größeren Städten mehr als verdreifacht. Er stellt fest: „Der Markt hat sich in den vergangenen Jahren strukturell verändert.“
Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen: Wie Vermieter Schlupflöcher nutzen
Sven Schwarzat und sein Geschäftspartner Kevin Rader vermieten teilmöblierte und möblierte Zimmer besonders teuer. (Illustration KI-generiert)
Sven Schwarzat und sein Geschäftspartner Kevin Rader haben dieses Geschäftsmodell auf die Spitze getrieben. Sie vermieten teilmöblierte und möblierte Zimmer besonders teuer, über den sogenannten Möblierungszuschlag. Theoretisch müssen sich die Vermieter zwar auch dann an eine Mietpreisbremse halten. Sven Schwarzat will die offenbar umgehen. MDR Investigativ liegt ein Mietvertrag vor, in dem lapidar steht: „Für dieses Mietverhältnis gilt keine Mietpreisbremse.“ Und außerdem: „Das Zimmer wird nicht nach Wohnfläche vermietet“.
Schwarzat und Rader als Vermieter sind der Landtagsabgeordneten Juliane Nagel von den Linken schon lange aufgefallen: „Ich bin wirklich entsetzt und empört, dass immer wieder Problemanzeigen kommen und die beiden relativ offensichtlich gegen geltendes Recht verstoßen.“ Sie beschäftigt sich schon seit vielen Jahren mit Wohnungs- und Mietenpolitik und erklärt, dass es schlicht sehr lange dauert, solche Verstöße zu verfolgen.
Landtagsabgeordnete Juliane Nagel (Die Linke) ist entsetzt.
Zuständig dafür ist die Stadt Leipzig. Auf MDR-Anfrage heißt es nur schriftlich, man könne „aus datenschutzrechtlichen Gründen keine weiteren Angaben machen“. Juliane Nagel hat in den vergangenen fünf Jahren 17 Anfragen zu den beiden Immobilienunternehmern gestellt. Sie zeigt uns eine Antwort vom Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung. Dort steht, es gäbe mehrere Anzeigen und das derzeit Verfahren geprüft würden. Im April dieses Jahres teilte ihr die Stadt mit, es seien Bußgelder von nicht einmal 2000 Euro verhängt worden.
Mietwucher in Leipzig? Vorwürfe gegen Vermieter und Immobilien-Unternehmer
Mietkosten von 2560 Euro warm müssen fünf Studentinnen und Studenten jeden Monat in einer von Sven Schwarzats Wohnungen bezahlen. So viel Geld wirft diese Wohnung jedoch erst seit dem Auszug der Vormieterin ab. Vor vier Jahren wohnte in den Räumen nämlich noch eine alleinerziehende Mutter mit ihrer Tochter. Ihre Miete damals: 850 Euro warm. Sven Schwarzat hatte ihr wegen angeblichen Eigenbedarfs gekündigt und soll sie unter Druck gesetzt haben. Mehrfach sei das Türschloss nach Angaben der ehemaligen Mieterin zugeklebt gewesen. Die Mieterin zog schließlich entnervt aus.
Drei Mieter einer möblierten Wohnung in Leipzig, die anonym bleiben wollen.
Obwohl Sven Schwarzat wegen Eigenbedarf gekündigt hatte, zog er nie selbst ein. Stattdessen hat er die Wohnung umgestaltet. Die Küche ist jetzt im Flur, dadurch entsteht noch ein vermietbares Zimmer. Und auch diese Wohnung vermietet Schwarzat teilmöbliert. Was zu dieser Möblierung gehört, ist für uns jedoch nicht nachvollziehbar. Fest steht, dass die Wohnung jetzt mehr als dreimal so viel Miete kostet.
Sven Schwarzat, Anfang 30, hat Jura studiert. Nach eigenen Angaben stammt er aus Nordrhein-Westfalen und soll sich ein Immobilienportfolio von inzwischen 300 Objekten erarbeitet haben. Sein Geschäftspartner Kevin Rader, Mitte 30, hat ein Studium im Bankwesen absolviert und nach eigenen Angaben mit 24 seine ersten Immobilien gekauft.
Immobilien als Geschäftsmodell: Mehr Ertrag durch möblierte Zimmer
Bewohner einer anderen WG zeigen uns ihre winzige Küche hinter der Dusche und Toilette liegen. Die Wohnung soll Kevin Rader gehören. Um ein zusätzliches Zimmer zu gewinnen, wurde auch hier die Küche in eine Art Durchgang verlegt. Ein Bewohner bezeichnet die durch den Umbau entstandene Situation des sogenannten „Küchen-Klos“ als „extrem problematisch“. Man komme sich immer in die Quere, wenn ein Mitbewohner kocht und ein anderer das Bad benutzen will.
Das so gewonnene Zimmer misst acht Quadratmeter und kostet warm 345 Euro. Ein mutmaßlich rechtswidriger Umbau, denn das Haus liegt in einem sogenannten Milieuschutzgebiet, hier soll die soziale Zusammensetzung des Viertels erhalten bleiben. Jede Baumaßnahme müsste eigentlich genehmigt werden. Zimmer zu überteuerten Preisen und unerlaubte Umbaumaßnahmen? Zu diesen Vorwürfen wollen sich Schwarzat und Rader nicht äußern. Mehrere Anfragen von MDR Investigativ bleiben unbeantwortet.
Wohnungsmarkt in Sachsen: Streit um Mieterschutz und Regulierung
Der Markt für möblierte Wohnungen soll nun mit einem Gesetzentwurf stärker reguliert werden. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig von der SPD will durchsetzen, dass für vollmöblierte Wohnungen nur noch eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete angesetzt werden kann. Im April wurde der Entwurf vom Kabinett beschlossen; wann das Gesetz verabschiedet wird, ist jedoch unklar. Vermietende, die vorsätzlich oder leichtfertig unter Ausnutzung eines geringen Angebots 20 Prozent mehr Miete verlangen, als dies für vergleichbare Räume üblich ist, sollen zudem wegen einer Ordnungswidrigkeit belangt werden können.
Melanie Weber-Moritz vom Deutschen Mieterbund: Das neue Gesetz ist längst überfällig.
Für Melanie Weber-Moritz vom Deutschen Mieterbund ist das neue Gesetz längst überfällig: „Die Mieterinnen und Mieter sind in erster Linie gar nicht auf der Suche nach möblierten Wohnungen. Die allermeisten sind gezwungen, auf solche Angebote zurückzugreifen, weil es auf dem Wohnungsmarkt keine Alternativen gibt.“
Kai Warnecke, Präsident des Eigentümerverbandes Haus und Grund, warnt dagegen vor Überregulierung: „Was wir in Deutschland seit gut einem Jahrzehnt sehen, ist eine massive einseitige Überregulierung, die immer zu neuen Auswüchsen führt und dann eben auch schwarze Schafe produziert.“ Vermieter würden sich aus dem Mietmarkt zurückziehen. Die Fronten sind offenbar verhärtet.
Kaution, Klage und Anzeigen: Mieter wehren sich gegen hohe Wohnkosten
Wütende Mieter übergeben ein Beschwerdeschreiben an ihren Vermieter Sven Schwarzat.
Zurück zur Protestaktion an der Tür von Sven Schwarzat. Einige der Mieter haben nach dieser Aktion ihre Kaution tatsächlich wieder bekommen. Friedrich Moll wartet aber immer noch auf seine 1425 Euro. Er hat bei Gericht Klage eingereicht. Außerdem hat er seinen ehemaligen Vermieter wegen mutmaßlichen Mietwuchers angezeigt: „Ich hoffe, dass über die Öffentlichkeit der Druck wächst, sich an geltendes Recht zu halten.“
Kontakt
MDR Investigativ recherchiert zu Hintergründen aus Politik und Wirtschaft sowie gesellschaftlichen Konflikten und veröffentlicht Artikel, Videos, Posts und Podcasts.