In wenigen Wochen strömen wieder die Wiesn-Touristen in die Stadt. Das macht Hotelzimmer erfahrungsgemäß deutlich teurer, sofern überhaupt noch welche zu haben sind. Wer da ein lukratives Geschäft mit der eigenen Wohnung wittert und untervermieten möchte, muss freilich rechtlich einiges bedenken.

Manchmal sind zudem starke Nerven gefragt: In den sozialen Medien gibt es Erfahrungsberichte über Mieter, die Müll oder gar Erbrochenes hinterlassen haben. Aber es wird auch von Erlebnissen erzählt, die einen eher schmunzeln lassen: Die Gäste auf Zeit hatten einen großen Pflanzentopf versehentlich kaputt gemacht und „einfach das ganze Ding ins Toilettenbecken gestellt“, berichtet eine Userin. Davon abgesehen sei aber „alles total in Ordnung“ gewesen.

Untervermietung unbedingt genehmigen lassen

Egal, ob man die eigenen vier Wände Touristen oder Wiesn-Bedienungen von auswärts überlässt: In jedem Fall brauchen Mieter dafür die Genehmigung des Eigentümers. Diese sollte man sich dann schriftlich geben lassen, um bei möglichen späteren Konflikten einen Beweis in der Hand zu haben, empfiehlt Angela Lutz-Plank, Geschäftsführerin des Münchner Mietervereins. Wer beim ungenehmigten Untervermieten erwischt wird, könne im schlimmsten Fall nach einer Abmahnung fristlos gekündigt werden.

Vertrag mit Untermietern notwendig

Mieter sollten auch generell mit ihren Untermietern einen schriftlichen Vertrag abschließen, in dem die Höhe der Bezahlung und die Dauer der Untervermietung festgehalten sind, wie der Mieterverein rät. Außerdem sollte ein Übergabeprotokoll gemacht werden, das den Zustand der Wohnung festhält, damit eventuell auftretende neue Schäden bewiesen werden können. Auch Gegenstände sollten aufgeführt oder fotografiert werden – etwa die Zahl der Teller, Gläser und Tassen.

Sollte etwas kaputtgehen oder beschädigt werden, müssen die eigentlichen Mieter sich darum kümmern, dass das wieder in Ordnung gebracht wird. Denn sie sind gegenüber den Wohnungseigentümern schadensersatzpflichtig, können sich das Geld aber von den Touristen erstatten lassen.

Jahreslimit für Untervermietungen in München

Beim Preis haben Vermieter freie Hand und müssen auch keine Mietpreisbremse beachten. Sie müssen die Mieteinnahmen aber versteuern. Das gilt für Eigentümer wie für Mieter, die untervermieten. Wer diese Einkünfte in der Steuererklärung nicht angibt, begeht Steuerhinterziehung.

Wer nicht nur zur Wiesn-Zeit untervermieten will, sollte ein wichtiges Limit im Hinterkopf haben: Wohnungen darf man in München in der Summe nicht mehr als acht Wochen als Ferienwohnungen vermieten. Das ist in der „Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnungen“ geregelt.

Für die Untervermietung eines einzelnen Zimmers gilt das Acht-Wochen-Limit nicht. Voraussetzung ist aber, dass die eigentlichen Mieter während des Aufenthalts der Untermieter selbst ebenfalls in der Wohnung leben.

Bußgeld bei Zweckentfremdung

Wenn eine Wohnung dauerhaft und ohne Genehmigung ausschließlich an Touristen vermietet wird, handelt es sich um eine Zweckentfremdung. Das gilt als Ordnungswidrigkeit, und es droht ein Bußgeld bis zu 500.000 Euro.

Im Übrigen sollte man sich aber grundsätzlich überlegen, ob man „das Spiel mit Wohnraum als Ware“ überhaupt mitmachen wolle, gibt der Mieterverein zu bedenken: „Der Wohnungsmarkt in München ist extrem angespannt – aus unserer Sicht sollte Wohnraum zum langfristigen Wohnen da sein.“

Verdachtsfälle auf Meldeplattform

Über die Online-Plattform der Stadt sind im vergangenen Jahr mehr als 1.200 Meldungen zu „vermuteten Zweckentfremdungen“ eingegangen. Da ging es nicht nur um Ferienwohnungen. Als zweckentfremdet gelten auch Wohnungen, die zu lange leer stehen oder für gewerbliche Zwecke genutzt werden.

Vergangenes Jahr wurden nach Angaben des städtischen Sozialreferats insgesamt mehr als 500 Wohnungen gewissermaßen für den Mietmarkt „gerettet“. Ob und in welchem Umfang sie in Zusammenhang mit dem Oktoberfest standen, wurde aber nicht separat erfasst.

Neue Regeln für Wiesn 2027

Aktuell wird die städtische Zweckentfremdungssatzung nach neuen EU-Vorgaben geändert. Es wird eine Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen eingeführt. Beim diesjährigen Oktoberfest spielt das aber noch keine Rolle.