Beim Steglitzer Kreisel bleibt der Verkauf das Ziel. Doch bestehende Kaufverträge für Wohnungen erschweren die Pläne der Adler Group in Berlin-Steglitz.
Der Steglitzer Kreisel in Berlin-Steglitz steht seit Jahren unfertig an der Schloßstraße. Die Adler Group will das Projekt verkaufen, doch bestehende Kaufverträge für Wohnungen spielen dabei weiterhin eine zentrale Rolle. / © Foto: ENTWICKLUNGSSTADT
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Der Steglitzer Kreisel sollte eines der auffälligsten Wohnprojekte im Berliner Südwesten werden. Stattdessen steht der entkernte Hochhausturm seit Jahren unfertig an der Schloßstraße. Nun rückt erneut eine Frage in den Mittelpunkt: Was geschieht mit den verbliebenen Käufern, wenn die Adler Group das Projekt verkaufen will?
- Bezirk: Steglitz-Zehlendorf
- Adresse: Schloßstraße 82/83, 12165 Berlin
- Projekt: „ÜBerlin“ / Steglitzer Kreisel
- Eigentümerin: Adler Group
- Geplante Nutzung: rund 330 Eigentumswohnungen sowie Gewerbeflächen
- Höhe des Hochhauses: rund 120 Meter
- Projektstatus: weitgehend unfertiger Hochhausturm, Verkauf angestrebt
Der Streit um die Zukunft des Steglitzer Kreisels bekommt eine weitere Wendung. Nach einem aktuellen Bericht der Immobilien Zeitung will die Adler Group die verbliebenen Wohnungskäufer vor einem Verkauf des Projekts aus ihren Verträgen bekommen. Damit setzt sich ein Konflikt fort, der das Bauvorhaben inzwischen seit Jahren begleitet.
Käufe beim Steglitzer Kreisel sollen rückabgewickelt werden
Denn für den Verkauf sind bestehende Ansprüche von Käufern ein entscheidender Punkt. Schon 2024 berichtete der Tagesspiegel, dass im Grundbuch vorgemerkte Ansprüche die Suche nach einem Käufer erschweren können. Damals waren laut dem Bericht bis Mitte Juni bereits 82 Kaufverträge rückabgewickelt worden.
Anfang 2026 verschärfte sich die Lage erneut: Eine von der Eigentümerseite beauftragte Kanzlei schrieb die noch verbliebenen Käufer an und forderte sie auf, von ihren Ansprüchen auf Fertigstellung der Wohnungen zurückzutreten. Die Kanzlei Knauthe teilte den verbliebenen Käufern im Auftrag der Steglitzer Kreisel Turm GmbH mit, dass die bisher geplante Fertigstellung wirtschaftlich nicht mehr als realistische Lösung angesehen werde. Als Gründe wurden unter anderem Kostensteigerungen und das wirtschaftliche Umfeld angeführt. Die Käufer sollten deshalb auf ihre Ansprüche auf Fertigstellung verzichten.
Kaufverträge werden beim Steglitzer Kreisel zum zentralen Problem
Die Kaufverträge sind deshalb so wichtig, weil zumindest einzelne Käufer erfolgreich vor Gericht auf deren Einhaltung bestanden haben. Besonders weit ging André Gaufer, der 2018 eine Wohnung im 19. Stock sowie einen Tiefgaragenstellplatz gekauft hatte. Nachdem die Projektplanung später geändert worden war, wollte er an den ursprünglichen Vereinbarungen festhalten. Der Streit beschäftigte über Jahre mehrere Gerichte.
Im Februar 2024 wies das Berliner Kammergericht eine Berufung gegen eine zuvor ergangene Entscheidung des Landgerichts zurück. Damit blieb die Adler-Seite an den Kaufvertrag gebunden. In einem weiteren Verfahren ging es anschließend um die Sicherung der Rechte im Grundbuch. Im November 2024 erkannte die Gegenseite vor dem Kammergericht den Anspruch auf eine Vormerkung für Wohnung und Stellplatz an. Gerade solche gesicherten Ansprüche können für einen späteren Eigentümerwechsel von Bedeutung sein.
Auch deshalb ist die Lage komplizierter als bei einer gewöhnlichen stillstehenden Berliner Baustelle. Ein neuer Investor würde nicht nur einen entkernten Hochhausturm übernehmen. Er müsste sich auch mit der bisherigen Planung, Genehmigungen und bestehenden vertraglichen Ansprüchen auseinandersetzen.
Steglitzer Kreisel: Vom Prestigeprojekt zum Problemfall
Dabei waren die Pläne einst weit fortgeschritten. Ende November 2017 erhielt die damalige CG Gruppe die Baugenehmigung für die Umwandlung des früheren Bürohochhauses in einen Wohnturm. Im April 2018 begannen sichtbar die Arbeiten für den Umbau. Damals sollte der Steglitzer Kreisel unter dem Namen „ÜBerlin“ mit mehr als 300 Eigentumswohnungen neu entstehen.
Das Projekt wechselte später innerhalb einer Reihe von Unternehmenstransaktionen in den Einflussbereich der Adler Group. Gleichzeitig änderten sich Planungen. Unter anderem entstand Streit um das Parkhaus und dort vertraglich zugesagte Stellplätze. Genau diese Änderungen spielten später in den Gerichtsverfahren eine zentrale Rolle. Aus dem geplanten Prestigeprojekt wurde damit schrittweise ein komplexer Fall aus Baustillstand, Verkaufsabsichten und Käuferrechten.
Verkauf des Steglitzer Kreisels bleibt eine schwierige Aufgabe
Auch die Berliner Politik beschäftigt sich inzwischen intensiver mit dem unfertigen Hochhaus. Ende 2025 wurde unter anderem ein möglicher Rückkauf des Steglitzer Kreisels durch das Land Berlin diskutiert. Der Senat stellte allerdings klar, dass es sich um ein privates Bauvorhaben handelt. Ein Baugebot nach Paragraf 176 Baugesetzbuch kommt nach Angaben des Senats nicht infrage, weil der Bebauungsplan das Areal als Kerngebiet ausweist und die Wohnnutzung dort nur ausnahmsweise zugelassen wurde.
Hinzu kommt die baurechtliche Situation. Nach Angaben der SPD-Fraktion in der Bezirksverordnetenversammlung müsste der Bezirk bei einer größeren Umplanung eingebunden werden. Eine vollständige Einstellung der Arbeiten könnte zudem Auswirkungen auf die bestehende Baugenehmigung haben. Welche Planung ein möglicher Käufer verfolgen würde, ist bislang nicht bekannt.
Trotz Baustelle wird ein Teil des Steglitzer Kreisels bereits genutzt
Während die Zukunft des Turms offen ist, steht der gesamte Komplex nicht leer. Im Sockel läuft die Zwischennutzung „Zeit ist knapp“ im Steglitzer Kreisel weiter. In der früheren Globetrotter-Fläche entstanden Angebote für Kultur, Sport und Begegnung.
Der Druck der Adler Group auf die verbliebenen Wohnungskäufer macht damit eine der größten Hürden vor dem Verkauf noch einmal deutlich. Solange Käufer auf rechtswirksamen Verträgen und daraus folgenden Ansprüchen bestehen, lässt sich das Projekt nicht ohne Weiteres vollständig neu ordnen. Ob Adler weitere Einigungen erreicht, wann der Steglitzer Kreisel verkauft wird und welches Konzept ein neuer Eigentümer verfolgen könnte, ist derzeit offen.
Steglitzer Kreisel
Der Steglitzer Kreisel in Berlin-Steglitz sollte zu einem Wohnturm mit rund 330 Eigentumswohnungen umgebaut werden. Die Fertigstellung und der Verkauf des Projekts sind weiterhin offen.
Quellen: Immobilien Zeitung, Tagesspiegel, Berliner Zeitung, SPD-Fraktion Steglitz-Zehlendorf, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen