Immer mehr Kleinvermieter in der Landeshauptstadt verlieren anscheinend die Lust am Vermieten. So lässt sich das Ergebnis einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln zusammenfassen. Die Studie wurde von Haus und Grund Düsseldorf und Umgebung gemeinsam mit dem Kölner Haus- und Grundbesitzerverein in Auftrag gegeben.
Rund 350.000 Wohnungen gibt es in der Landeshauptstadt. Der Mietwohnungsmarkt spielt in Düsseldorf dabei eine deutlich größere Rolle als Eigentum – mit einem Anteil von 78,9 Prozent. Und: Rund 64 Prozent der Mietwohnungen werden von privaten Kleinvermietern angeboten, also nicht von Investoren und privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen.
Doch ihr Marktanteil schrumpft, in Düsseldorf zwischen 2011 und 2022 mit 6,7 Prozent deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt. Deutschlandweit beträgt der Rückgang vergleichsweise moderate 1,5 Prozent. Laut IW-Studie wird diese Verschiebung besonders durch einen wachsenden Marktanteil privatwirtschaftlicher Anbieter kompensiert.
Das gilt für Düsseldorf besonders, denn die Studienautoren kommen zu dem Ergebnis, dass der Marktanteil anderer Anbieterformen wie genossenschaftlichem Wohnen oder von öffentlichen Wohnungsunternehmen „auffallend gering“ sei. In Düsseldorf betrage dieser 10,9 Prozent des Mietwohnungsmarkts – und ist damit seit 2011 um 2,6 Prozentpunkte gesunken. Zum Vergleich: In Köln beträgt der Anteil genossenschaftlicher und ähnlicher Anbieter 22,6 Prozent, in den sieben größten deutschen Städten durchschnittlich 31,5 Prozent.
Für Johann Werner Fliescher, Vorstand von Haus und Grund in Düsseldorf, ist die Verschiebung auf dem Markt ein Problem – für Vermieter und Mieter. Das sehe man unter anderem daran, dass der Marktanteil privater Kleinvermieter in anderen Großstädten wie Berlin und Hamburg geringer sei – dort die Mieten in den vergangenen Jahren aber stärker gestiegen seien als in Düsseldorf. „Kleinvermieter sind nicht renditegetrieben“, so Fliescher, „sondern empfinden sich mehr als Teil der Gesellschaft und passen Mieten nicht so an, wie sie es könnten.“ Er wolle Investoren damit nicht verteufeln – auch die brauche es. Doch es benötige eine gute Mischung auf dem Markt, die Düsseldorf derzeit noch habe. „Wichtig ist, dass die Leute nicht den Spaß am Vermieten verlieren“, so der Haus- und-Grund-Chef.
Das passiert demnach aber. Dem widerspreche auch nicht eine weitere Erkenntnis der IW-Studie: die absolute Zahl privater Kleinvermieter stieg in Düsseldorf von 2011 bis 2022 – um 14.700. Allerdings: die durchschnittliche Wohnungszahl pro Vermieter sank in dem Zeitraum demnach von 5,5 auf 3,7. Das sei ein Zeichen einer strukturellen Verschiebung, so Fliescher.
Die Gründe dafür sind demnach recht vielfältig. Zunächst einmal würden private Kleinvermieter „keine Reichtümer“ erwirtschaften. 5465 Euro betragen die jährlichen Nettoeinkünfte demnach im Durchschnitt. Trotz steigender Immobilienwerte bleibe die Eigenkapitalrendite demnach unterdurchschnittlich, „sodass andere Anlageoptionen an Attraktivität gewinnen“.
Wer sich noch nicht dafür entschieden hat, sein Geld lieber anderweitig zu investieren, habe laut Fliescher vor allem mit der Bürokratie zu kämpfen. Dabei gehe es besonders um „überzogene bauliche Auflagen“ bei Nachverdichtungen, dem Dachausbau oder der Aufstockung von Bestandsgebäuden. Als Beispiele nennt er bestimmte Brandschutzvorgaben oder solche zur Barrierefreiheit. Auch verhindere beispielsweise die Stellplatzpflicht selbst bei kleinteiligem Ausbau günstige Wohnungen. Zudem schreckten auch regulatorische Maßnahmen wie Soziale Erhaltungssatzungen davon ab, weiter zu vermieten.
Für Düsseldorf fordert Haus und Grund deshalb einige Maßnahmen, die den Markt für private Kleinvermieter attraktiv halten sollen, darunter Vereinfachungen bei Modernisierungen und Sanierungen, „insbesondere bei energetischer Ertüchtigung“. Außerdem müssten beispielsweise gezielte Beratungsangebote und Fördermittel für private Kleinvermieter zur Verfügung gestellt werden.