Lange verzeichnete der Berliner Immobilienmarkt ein stabiles Wachstum – trotz hoher Zinsen und steigender Baukosten. Doch die Zeiten hoher Renditen scheinen vorerst vorbei. Immer mehr Investoren ziehen sich aus der Hauptstadt zurück und das Investitionsvolumen sinkt merklich. Besonders im Bürosegment ist die Unsicherheit groß. Relativ stabil zeigt sich hingegen der Wohnsektor: Nach Angaben des Immobilienberatungsunternehmens JLL macht er mit 42 Prozent den derzeit größten Anteil am Berliner Investmentmarkt aus. In Anbetracht der aktuellen Entwicklungen sprechen Beobachter von einer Phase der Neujustierung des Marktes.
Nach einem soliden Jahresauftakt verlor der Berliner Immobilieninvestmentmarkt zur Jahresmitte deutlich an Tempo. Laut aktuellen Zahlen des Immobilienberatungsunternehmens JLL belief sich das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2025 noch auf rund 1,38 Milliarden Euro. Im zweiten Quartal fiel es drastisch auf etwa 550 Millionen Euro. Für das erste Halbjahr ergibt sich damit ein Gesamtvolumen von 1,93 Milliarden Euro – ein Rückgang um 45 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum und um rund 60 Prozent unter dem Fünf- und Zehnjahresschnitt.
Büroimmobilien weiter unter Druck
Besonders auffällig ist der Rückgang bei den Bürobauten. Laut Marktanalysen fehlt es grundsätzlich an Kapital, vielmehr sind Investoren aufgrund der hohen Preise deutlich selektiver geworden: „Die generelle Liquidität für Büroimmobilien nimmt zu, wobei sich der Markt jedoch weiterhin äußerst preissensitiv verhält“, sagt Anja Schuhmann, Niederlassungsleiterin von JLL Berlin und Leipzig. Core-Produkte in etablierten Lagen mit langfristigen Mietverträgen stoßen kaum auf Nachfrage.
Gefragt sind fast ausschließlich Prestigeimmobilien in Bestlagen – sogenannte Trophy-Objekte wie etwa am Breitscheidplatz, Potsdamer Platz, entlang des Kurfürstendamms oder Unter den Linden. „Großvolumige Core-Produkte finden noch keine Nachfrage – mit Ausnahme von Trophy-Objekten in hervorragenden Lagen, was die stärkere Differenzierung und selektive Herangehensweise der Investoren bei Büroinvestitionen unterstreicht“, so Schuhmann.
Dass Büroimmobilien im ersten Halbjahr dennoch 41 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens ausmachten, mag überraschen. Die Zahl ist jedoch trügerisch: Sie geht vor allem auf den Verkauf des Hochhauses Upper West zurück – den mit Abstand größten Einzelabschluss des Jahres. Ohne diesen Ausreißer hätte das Bürosegment laut Schätzungen etwa 20 Prozent oder weniger ausgemacht.
Forward-Deals gewinnen an Bedeutung
Im Gegensatz dazu bleibt der Wohnsektor vergleichsweise stabil. „Im Wohnsegment beobachten wir eine kontinuierlich starke Nachfrage, sowohl von nationalen wie auch internationalen Investoren“, erklärt Anja Schuhmann. Besonders auffällig ist das wachsende Interesse an sogenannten Forward-Deals – also Investitionen in Projekte, die sich noch in der Bau- oder Planungsphase befinden.
Gerade Vorhaben mit längerer Fertigstellungsfrist stoßen auf Aufmerksamkeit, was auf die Bereitschaft vieler Anleger hinweist, langfristig in den Markt zu investieren: Forward-Deals bieten Investoren die Möglichkeit, sich frühzeitig attraktive Projekte in guten Lagen zu sichern – oft zu einem Zeitpunkt, an dem sich die Preise noch in einem moderaten Bereich bewegen.
Zwar bergen solche Investments Risiken – etwa durch Verzögerungen bei der Fertigstellung oder steigende Baukosten –, doch das scheint die Anleger offenbar nicht zu stören, was wiederum auf ein weiterhin großes Grundvertrauen in den Berliner Wohnungsmarkt hindeutet.
Viele Abschlüsse, wenig Volumen
Trotz des insgesamt schwachen Halbjahresvolumens wurden mehr Transaktionen abgeschlossen als im Vorjahreszeitraum: 55 Deals zählte JLL für die ersten sechs Monate. Der Markt steht also nicht still – doch große Abschlüsse bleiben die Ausnahme. Nur zwei Transaktionen überstiegen die Marke von 100 Millionen Euro, ein Niveau, das in den Vorjahren deutlich häufiger erreicht wurde. Der Großteil des Volumens entfiel auf sogenannte Core-Objekte. Als wichtigste Käufergruppen traten Immobilienunternehmen (rund ein Drittel) sowie Projektentwickler (18 Prozent) auf. Etwa drei Viertel des Kapitals stammten aus Deutschland, auf der Verkaufsseite lag der Anteil bei etwa der Hälfte.
Zumindest für das zweite Halbjahr wird ein Wachstum erwartet: „In den kommenden Quartalen dürften noch mehr Transaktionen erfolgen“, sagt Anja Schuhmann mit Blick auf die konjunkturelle Entwicklung. Die Nachfrage im Core-Segment sei nach wie vor vorhanden, allerdings sei die Verfügbarkeit etwaiger Objekte begrenzt. Nichtsdestotrotz dürften die Renditen bis Jahresende stabil bleiben: JLL nennt 4,2 Prozent für Büroimmobilien, 3,4 Prozent für Highstreet-Retail und 4,4 Prozent für Logistikobjekte.
Berlin bleibt wichtigster Markt