Die Mitgliedsunternehmen des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) investieren aktuell Rekordsummen, aber trotzdem geht es mit dem Neubau nicht so recht voran. Das ist eine der Kernbotschaften der BBU-Jahrespressekonferenz am Donnerstag.

2024 hätten die Mitgliedsunternehmen 2,9 Milliarden Euro investiert, so viel wie nie zuvor, berichtet die Vorständin Maren Kern. Für 2025 sei nochmal ein deutlicher Aufwuchs zu erwarten, auf knapp 3,9 Milliarden Euro. Der Großteil der geplanten Investitionen, rund die Hälfte des investierten Geldes, soll in diesem Jahr in den Neubau fließen, ein gutes Viertel in die Instandhaltung und ein knappes Viertel in die Modernisierung der Bestände.

Zwei Häuser zum Preis für drei

Allerdings: „Nominal haben wir zwar mehr investiert. Aber wegen der gleichzeitigen Baupreisinflation konnten wir trotzdem nur deutlich weniger realisieren“, sagt Kern. Im Vergleich zu 2019 könne man heute für das Geld von damals drei Häusern heute nur noch zwei bauen. Für die Refinanzierung von Neubauwohnungen müsse man inzwischen eigentlich 20 Euro und mehr pro Quadratmeter nehmen. „Viele Mieterinnen und Mieter unserer Mitgliedsunternehmen wären damit überfordert“, so Kern. Daher lägen viele Bauprojekte in der Schublade und würden nicht umgesetzt.

Maren Kern ist Vorständin im Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen.

© IMAGO/Funke Foto Services/MaurizioxGambarini

Entsprechend karg fallen die Neubauzahlen aus. 5270 Wohnungen planen die BBU-Mitgliedsunternehmen im Jahr 2025 fertigzustellen. Das ist nur geringfügig mehr als die 5214 Fertigstellungen von 2024.

Der maßgebliche Anteil des Neubaus aus dem Kreis der BBU-Unternehmen kommt dabei von den landeseigenen Wohnungsunternehmen: Die haben insgesamt 4775 Fertigstellungen für dieses Jahr prognostiziert. Dementsprechend dürften in diesem Jahr nur knapp 500 Wohnungen von anderen im BBU organisierten Bauherren als den landeseigenen fertig werden.

Mehr Baustarts, wenig Fertigstellungen

Um mehr Neubau an den Start zu bringen, fordert der BBU daher unter anderem, die landeseigene Neubauförderung mindestens auf dem aktuellen Niveau von 1,5 Milliarden Euro zu halten. Außerdem könne Deregulierung, unter anderem bei Baustandards, helfen, die Baukosten zu senken.

Immerhin die Baustarts ziehen inzwischen wieder etwas an: Nach dem historischen Tief von 3242 Baustarts im vergangenen Jahr (seit 2016 lagen die Baubeginne immer über 4500 und reichten zweimal sogar an die 8000 Wohnungen heran) sollen 2025 insgesamt 6486 in den Bau gebracht werden, berichtet Kern. Für 2026 erwarten allein die landeseigenen Wohnungsunternehmen Fertigstellungen von 7000 Wohnungen, bis 2031 insgesamt sogar 35.000.

Kern betont, wie wichtig es sei, dass die Vermietungsunternehmen die Mieten anheben können, auch um damit Investitionen gegenfinanzieren zu können: „Mietanpassungen sind ganz im Sinne von gutem und zukunftsfähigem Wohnen“, so Kern. Die Durchschnittsmieten bei BBU-Unternehmen seien von 2023 und 2024 um fünf Prozent angehoben worden, von 6,64 Euro pro Quadratmeter auf 6,97 Euro.

Mietanpassungen sind ganz im Sinne von gutem und zukunftsfähigem Wohnen.

Maren Kern, Vorständin des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU)

Eine große Herausforderung ist für die BBU-Unternehmen ist außerdem die energetische Sanierung. 7,7 Prozent der BBU-Wohnungsbestände fallen unter die Effizienzklassen F oder schlechter und müssen daher dringend energetisch ertüchtigt werden. „Dafür brauchen wir stabile Förderprogramme und ausreichende Refinanzierungsmöglichkeiten über die Mieten“, fordert Kern. „Es wäre aber auch wichtig und sogar einfacher, auf eine CO₂-freie Energieversorgung statt auf CO₂-freie Gebäude zu setzen“, ergänzt sie mit Blick auf die kommunale Wärmeplanung.

Wucherparagraph nachschärfen

Gleichzeitig sieht Kern auch überhöhte Mieten als Problem, die freilich durch andere Marktakteure als die BBU-Mitgliedunternehmen verlangt würden. Der sogenannte „Wucherparagraph“, Paragraph 5 des Wirtschaftsstrafgesetzbuches, solle geschärft werden, fordert Kern. Aktuell sieht er vor, dass eine „Ausnutzung einer Marktanspannung“ vorliegen muss, damit eine deutlich überhöhte Miete sanktioniert werden kann. Dieses Kriterium ist aber schwer nachweisbar, deswegen fordert Kern seine Abschaffung. Außerdem sollten laut Kern die möglichen Bußgelder von 50.000 auf 100.000 Euro erhöht werden.

Durch eine schärfere Ahndung solle auch in der öffentlichen Wahrnehmung stärker unterscheidbar werden: „Wer sind denn jetzt hier die schwarzen Schafe und wer bewegt sich am Markt im Rahmen auch der gesetzlichen Vorgaben und verhält sich sozial?“, so Kern. „Das kann ich über unsere Wohnungsunternehmen sagen: Wir sind die soziale Wohnungswirtschaft, und wir repräsentieren 50 Prozent des Mietwohnungsmarktes in Berlin.“ Aktuell werde das Verhalten einiger weniger „schwarzer Schafe“ fälschlicherweise allen Vermietern, auch den BBU-Mitgliedsunternehmen, angelastet.

Mehr zum Wohnen in Berlin: „Haushalte sind fähig, das leisten zu können“ Landeseigene verteidigen Mietsteigerung für mehr als 100.000 Berliner Berliner Wohnungsbündnis Auch Private sollen Mietobergrenze beachten Wegen falsch begründeter Mieterhöhungen Berliner Senat wirft Vonovia aus dem Wohnungsbündnis

Tatsächlich ist aber ein BBU-Mitgliedsunternehmen, die Vonovia, in den vergangenen Monaten mit zumindest umstrittenen Mieterhöhungsansinnen aufgefallen: Der Großvermieter verschickte Mieterhöhungen, die sich auf von Vonovia neu geschaffene wohnwerterhöhende Merkmale beriefen. Mehrere Gerichte erklärten diese Praxis in den jeweils vorliegenden Fällen für unzulässig.

Gehört Vonovia also auch zu den schwarzen Schafen, von denen der BBU sich eigentlich abheben will? „Es ist immer eine Frage, wie man den Mietspiegel auslegt“, meint BBU-Sprecher David Eberhart dazu. „Da gibt es ja immer auch Unklarheiten und Auseinandersetzungen.“ Das sei aber etwas anderes, als doppelt so viel wie die laut Mietspiegel zulässige Miete zu verlangen, „wie es das schwarze Schaf machen würde“. Die Vonovia sei daher „ein Schaf, das auf jeden Fall auf der Grundlage der gesetzlichen Regelung lebt und weidet.“