Der Stuttgarter Immobilienmarkt pendelt sich nach drei schwierigen Jahren laut City-Report ein. Die Kaufpreise gehen einen Tick nach oben, bei den Mieten hat sich wenig geändert.
Die Immobilienumsätze sind in Stuttgart im Jahr 2025 erstmals wieder nach oben gegangen. Davor hatte die Niedrigzinsphase bis Mitte 2022 den Stuttgarter Immobilienmarkt maßgeblich geprägt: Günstige Finanzierungskonditionen befeuerten die Nachfrage, wodurch sich das begrenzte Angebot an Wohnimmobilien weiter verknappte und die Preise spürbar anstiegen. Selbst auf dem bereits hohen Preisniveau hielt die Nachfrage an.
Mit der abrupten Zinswende ab Mitte 2022 änderte sich die Marktlage jedoch deutlich. Die stark gestiegenen Finanzierungskosten dämpften die Kaufbereitschaft in Stuttgart. In der Folge kam es bis zum Spätsommer 2024 zu rückläufigen Preisen und einer verhaltenen Marktaktivität.
Das sind die Ergebnisse des City-Reports für Stuttgart
In Zahlen gesprochen sah und sehen die Immobilienumsätze in Stuttgart folgendermaßen aus: Nachdem es im ersten Halbjahr 2022 einen Peak bei 24,9 Milliarden Euro gab, ging es „martialisch nach unten auf 16,5 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2023 “, wie Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, bei der Präsentation des City-Reports für die baden-württembergische Landeshauptstadt sagt. Im ersten Halbjahr 2025 lag der Umsatz dann wieder bei 20,8 Milliarden Euro. Sinkende Hypothekenzinsen haben zu einer Zunahme von Kaufanfragen und abgeschlossenen Transaktionen geführt .
Der Immobilienmarkt boomt noch nicht in Stuttgart
„Das Marktgeschehen hat sich etwas erholt, boomt aber nicht“, sagt Kippes. Kaufinteressenten agieren weiterhin sehr selektiv und treffen Entscheidungen nur dann, wenn Lage, Objektqualität und Finanzierung exakt zusammenpassen. Da viele potenzielle Käufer derzeit keinen akuten Handlungsdruck verspüren, bleibt die Nachfrage vorsichtig und anspruchsvoll.
Bei der Preisermittlung am Häusermarkt im Bestand ist festzustellen, dass die Preise für Kaufobjekte mit mittlerem und gutem Wohnwert preislich um maximal +2 Prozent gegenüber Frühjahr 2025 leicht zulegen konnten, während Wohnimmobilien mit einfachem oder sehr gutem Wohnwert weitere Abwertungen erfuhren. Während Objekte ohne Renovierungsstau schneller einen Käufer finden, werden sanierungsbedürftige Objekte seltener nachgefragt.
Die Preise für frei stehende Einfamilienhäuser mit einem guten Wohnwert lagen im Herbst 2025 im Durchschnitt bei 1 160 000 Euro (+0,9 Prozent gegenüber Frühjahr 2025), Doppelhaushälften bei 740 000 Euro (+1,4 Prozent). Für Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit gutem Wohnwert wird im Herbst 2025 ein Quadratmeterpreis von durchschnittlich 5000 Euro veranschlagt. Seit Frühjahr 2024 sind die Preise konstant. Immobilien mit Makeln (ohne Balkon oder Aufzug in einem Mehrfamilienhaus, unsaniert, schlechte Lage) sind derzeit im Vergleich zur Zeit vor der Trendwende nur schwer verkäuflich.
Für neuerrichtete Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert wurden im Stadtbereich im Herbst 2025 durchschnittlich 8200 Euro pro Quadratmeter bezahlt, gegenüber Frühjahr 2025 ist das ein Rückgang von -3,7 Prozent. Der Nachfrageeinbruch der vergangenen drei Jahre hält sich hartnäckig. 2025 entstehen überwiegend hochpreisige Neubauprojekte, die sich allerdings schwer am Markt platzieren lassen. Viele Eigentumswohnungen im oberen Preissegment finden schwerer Käufer, da die Kaufzurückhaltung angesichts des Preisniveaus und der Zinsen beachtlich ist.
Es herrscht nicht mehr dunkle Nacht auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt, das Tief ist überwunden. Foto: imago images/Westend61
Der Stuttgarter Grundstücksmarkt zeichnete sich vor der Trendwende bis Mitte 2022 durch einen enormen Mangel an Baugrundstücken aus. In einem intensiven Wettbewerb um die knappen Grundstücke waren Bauträger gezwungen, hohe Preise zu akzeptieren – in der Erwartung, diese durch künftig steigende Objektpreise refinanzieren zu können. Die Situation der Bauträger verschärfte sich jedoch weiter durch stark gestiegene Material- und Handwerkerkosten, was einige Unternehmen erheblich unter Druck setzte und teils zu Insolvenzen führte.
Dank der seit 2024 vergleichsweise moderat steigenden Baukosten erkennen Bauunternehmen erste Anreize, wieder in den Neubau zu investieren. Dennoch bleibt die Branche zurückhaltend: Auch im Herbst 2025 agieren Bauträger weiterhin mit großer Vorsicht, nur wenige wagen den Erwerb neuer Grundstücke.
Spürbare Auswirkungen auf den Mietmarkt
Die Preise für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser in guter Wohnlage lagen im Herbst 2025 durchschnittlich bei 1320 Euro pro Quadratmeter, für Baugrundstücke für Geschossbau bei 1500 Euro pro Quadratmeter. Nach teilweise starken Rückgängen der vergangenen drei Jahre entwickeln sich die Preise im Halbjahresvergleich Frühjahr bis Herbst 2025 für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser mit -1,5 Prozent weiter leicht negativ, Baugrundstücke für Geschossbau lagen mit -4,5 Prozent deutlicher im Minus.
Die veränderten Rahmenbedingungen im Kaufsegment seit der zweiten Jahreshälfte 2022 haben auch spürbare Auswirkungen auf den Mietmarkt. Angesichts gestiegener Hypothekenzinsen haben sich viele bisherige Kaufinteressenten vom Erwerb von Wohneigentum abgewandt und suchen vermehrt nach geeigneten Mietobjekten.
Insbesondere sanierte Bestandsmietobjekte mit guten Energieeffizienzstandards genießen bei Mietinteressenten eine hohe Nachfrage. Neben der eigentlichen Kaltmiete rücken Betriebskosten, Heizkosten und insbesondere Energiepreise stärker in den Fokus der Kalkulation. Die Höhe der Nebenkosten erweist sich zunehmend als zentraler Faktor bei der Wohnungswahl.
Das sind die Trend für Mieter in Stuttgart
Viele Haushalte prüfen inzwischen sehr genau, ob die Gesamtkosten einer Wohnung langfristig tragbar sind. Dieser Trend führt dazu, dass insbesondere Wohnungen mit effizienter Energiebilanz oder bereits modernisierter Haustechnik an Attraktivität gewinnen und eine vergleichsweise kurze Vermarktungsdauer aufweisen. Demgegenüber stehen großzügige, hochwertig ausgestattete Neubauwohnungen mit hervorragenden Energiebilanzen, die aufgrund ihres sehr hohen Mietpreisniveaus oft nur eine begrenzte Zielgruppe ansprechen und nicht so rasch zu vermieten sind.
Der aktuellen Erhebung des IVD-Instituts zufolge sind alle Segmente des Mietwohnungsmarkts in Stuttgart im Halbjahresvergleich Frühjahr bis Herbst 2025 preislich konstant geblieben. Die Mietpreise sind im Herbst 2025 wie folgt: Für Altbauwohnungen und Bestandswohnungen zahlen Mieter jeweils 16,40 Euro pro Quadratmeter, für neuerrichtete Mietwohnungen 18,30 Euro pro Quadratmeter (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen).
Generell lässt sich festhalten, dass die Mietpreisbremse die Mietanstiege in Stuttgart gedämpft hat, aber auch Investoren abschreckt, neuen Wohnraum zu schaffen. Aktuell bewegen sich die Mietpreise am oberen Bereich des Mietspiegels. Der Stuttgarter Mietmarkt bliebt weiterhin angespannt, insbesondere für Wohnungssuchende mit begrenztem Budget.