Deutlicher Effekt sichtbar
Mieten: Institut enthüllt extreme Entwicklung
13.10.2025 – 12:34 UhrLesedauer: 2 Min.
Häuser am Gottesweg in Köln-Zollstock (Archivfoto): Die Mietpreise steigen in Köln immer weiter. (Quelle: Christoph Hardt/imago-images-bilder)
Wer eine Wohnung in Köln sucht, muss kräftig draufzahlen. Zu diesem Schluss kommt eine neue Studie. Sie klärt auch, wie sich der Markt in Köln zu anderen Großstädten verhält.
Die Kluft zwischen Bestands- und Angebotsmieten auf dem Kölner Wohnungsmarkt hat sich in den vergangenen Jahren erheblich vergrößert. Laut einer am Montag veröffentlichten Studie des Ifo-Instituts liegt die durchschnittliche Angebotsmiete in Köln um 36 Prozent über der Bestandsmiete – das entspricht einem Aufschlag von 3,39 Euro pro Quadratmeter.
Die Münchner Forscher ermittelten für Köln eine durchschnittliche Bestandskaltmiete von 9,49 Euro pro Quadratmeter und eine Angebotsmiete von 12,88 Euro pro Quadratmeter. Zwischen 2013 und 2025 stiegen die Mieten bei Neuverträgen in der Domstadt um 65 Prozent – von 9,16 auf 15,14 Euro pro Quadratmeter. Auch das untere Marktsegment, dargestellt durch das 25-Prozent-Perzentil der Angebotsmieten, liegt noch deutlich über dem Bestandsniveau.
Im Vergleich der sieben größten deutschen Städte ordnet sich Köln im Mittelfeld ein. Den höchsten Mietanstieg verzeichnete Berlin mit 108 Prozent, gefolgt von München mit 66 Prozent. Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf wiesen ähnliche Entwicklungen wie Köln auf, mit Zuwächsen zwischen 55 und 65 Prozent. Hamburg lag bei 55 Prozent.
„Auf dem Wohnungsmarkt öffnet sich zunehmend eine Schere“, erklärte Ifo-Wissenschaftler Simon Krause. Während Mieter in bestehenden Verträgen von Regulierungen wie Kappungsgrenzen profitieren, die Mieterhöhungen auf maximal 15 bis 20 Prozent in drei Jahren begrenzen, spiegeln Angebotsmieten die aktuelle Marktlage direkter wider.
Die Studie zeigt auch die sozialen Folgen dieser Entwicklung auf. Für einkommensschwache Haushalte steigt die Mietbelastung bei Neuvermietungen in Großstädten auf bis zu 50 Prozent des verfügbaren Einkommens, während sie bei Bestandsmietern bei rund 35 bis 42 Prozent liegt. „Das kann bei gleicher Lage und gleicher Wohnungsgröße mehrere hundert Euro Unterschied bedeuten“, so Krause.
Der wachsende Abstand zwischen Bestands- und Angebotsmieten hat nach Einschätzung der Forscher weitere Auswirkungen: Er führe zu einem „Lock-in-Effekt“, bei dem Mieter ihre Wohnung nicht wechseln, selbst wenn diese nicht mehr zur aktuellen Lebenssituation passt. Dies verringere die Mobilität und verschärfe die Wohnraumknappheit zusätzlich. Die Forscher beobachten einen Anstieg der Langzeitmieter und einen Rückgang der Binnenmobilität in den Großstädten.
Das Ifo-Institut empfiehlt der Politik, stärker auf eine Ausweitung des Wohnungsangebots zu setzen. Dazu gehörten niedrigere Baukosten, der Abbau bürokratischer Hürden, schnellere Genehmigungsverfahren und die Ausweisung zusätzlichen Baulands. Mietpreisregulierungen allein adressierten das strukturelle Problem nicht ausreichend, so die Forscher. „Wenn Wohnraummangel verhindert, dass Menschen Jobs in den Städten annehmen, wird er selbst zum Wachstumshindernis“, heißt es in der Studie.