Wer in Deutschland neuen Wohnraum schafft, kann dabei Steuervorteile nutzen. Mit dem sogenannten Wachstumschancengesetz hat die Bundesregierung im vergangenen Jahr eine Maßnahme wieder eingeführt, die besonders für private Vermieter und kleinere Investoren interessant ist: die degressive Abschreibung für neue Mietwohnungen. Was dahinter steckt, erklärt Dr. Tobias Tebben, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Partner bei der Kanzlei HLB Schumacher aus Münster.
Ziel dieser Regelung ist es, den Wohnungsbau anzukurbeln. Gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten, in denen Baukosten steigen und die Finanzierung schwieriger wird, ist dieser steuerliche Vorteil für viele ein ausschlaggebendes Argument, trotzdem zu investieren. Die degressive Abschreibung richtet sich keineswegs nur an große Bauträger. Auch Privatpersonen oder kleinere Unternehmen, die Wohnungen vermieten, können davon profitieren. Insbesondere private Investoren, die Wohnraum im kleineren Rahmen schaffen wollen, sollten sich mit dieser Möglichkeit vertraut machen. Es ist eine Chance, die eigene Steuerlast zu senken, beispielsweise in die eigene Altersabsicherung zu investieren und gleichzeitig dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken.
Lineare und degressive Abschreibung
Wer ein Mietshaus oder eine Wohnung baut oder neu kauft, kann die Bau- oder Kaufkosten über viele Jahre steuerlich geltend machen. Das reduziert die eigene Steuerlast spürbar. Normalerweise geschieht das in gleichmäßigen Jahresbeträgen in Höhe von drei Prozent des Buchwertes der Immobilie, die sogenannte lineare Abschreibung.
Die degressive Abschreibung hingegen beginnt mit fünf Prozent des Restbuchwerts pro Jahr. Für Gebäude ist die Gesamtnutzungsdauer gesetzlich auf 33 Jahre festgelegt. Im Laufe der Zeit sinkt dieser Betrag, aber gerade in den ersten Jahren bringt diese Abschreibungsvariante mehr finanziellen Spielraum, etwa für Kredittilgungen oder weitere Bauvorhaben. Für Investoren ist das ist ein echter Liquiditätsvorteil. Später, wenn die degressiven Beträge geringer werden, ist es möglich, einmalig zur linearen Abschreibung zu wechseln – ein zusätzlicher Vorteil, der langfristig die Steuerersparnis maximiert. Der Zeitpunkt des Wechsels kann frei gewählt werden.
Grundsätzlich gilt die Regelung zur degressiven Abschreibung für Wohnimmobilien, die zur dauerhaften Vermietung in Deutschland, der EU oder dem Europäischen Wirtschaftsraum neu errichtet oder noch im Fertigstellungsjahr erworben werden. Entscheidend ist der Zeitpunkt des Bau- oder Kaufbeginns: Das Projekt muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen (Neubau) oder abgeschlossen (Kauf) worden sein. Maßgeblich sind bei Neubauten das Datum der Baubeginnsanzeige und beim Erwerb das Datum des Kaufvertrags.
Beispiel
Herr B errichtet ein Wohngebäude mit Herstellungskosten von 500.000 Euro, das er zu Wohnzwecken vermieten möchte. Baubeginn war der 28. Oktober 2023, die Fertigstellung datiert auf den 1. Juli 2024. Der Vergleich zwischen linearer und degressiver Abschreibung (AfA) stellt sich wie folgt dar: Bereits nach zehn Jahren konnten mit der degressiven AfA insgesamt gut 50.000 Euro mehr abgeschrieben werden als mit der linearen Abschreibungsmethode. Das bedeutet: weniger Steuern, mehr Eigenkapital, weitere Investitionsmöglichkeiten. Die Liquidität des Vermieters Herrn B konnte also entsprechend erhöht werden. 2038 ist in diesem Beispiel der Wechsel von der degressiven zur linearen AfA sinnvoll. Für Herrn B lohnt es sich jetzt, zur linearen Abschreibung zu wechseln, um weiterhin von einer größtmöglichen Steuererleichterung zu profitieren.
Fazit
Unternehmer, Privatpersonen und Investoren, die über den Neubau oder Erwerb von Mietwohnungen nachdenken, sollten sich über die degressive Abschreibung informieren, denn die Möglichkeit besteht nur für einen begrenzten Zeitraum. Mit fachkundiger Beratung und strategischer Planung lassen sich gegebenenfalls spürbare Steuererleichterungen erzielen, die sich gerade in wirtschaftlich schwierigen Phasen im Geldbeutel deutlich bemerkbar machen können. Auch wenn es strenge Vorschriften für die Anwendung gibt: Es lohnt sich.