Das aktuelle Jahr ist für Deutschlands größten Immobilienkonzern bisher erfolgreich verlaufen: Die Gewinne sind gestiegen – vor allem wegen höherer Mieten. Und der Konzern geht davon aus, dass das so weitergehen wird.
Deutschlands größter Wohnimmobilienkonzern Vonovia hat in den ersten neun Monaten dank höherer Mieteinnahmen mehr verdient, auch wenn der Wohnungsbestand gesunken ist. Auch das Geschäft mit Zusatzleistungen und der Verkauf von Immobilien trugen zum Anstieg des operativen Ergebnisses bei. „Nach drei Jahren der Stagnation wachsen wir jetzt wieder mit hoher Dynamik – wie vor der Krise“, sagte der scheidende Vonovia-Chef Rolf Buch bei der Vorlage der Zahlen.
Vonovia investiert auch wieder mehr, in den ersten neun Monaten waren es rund 1,4 Milliarden Euro. Insgesamt stellte Vonovia 1.555 Wohnungen fertig und startete den Neubau von 1.600 Wohnungen.
Der bereinigte Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) legte in den neun Monaten im Jahresvergleich um 6,4 Prozent auf 1,85 Milliarden Euro zu. Auch habe sich der Transaktionsmarkt so gut stabilisiert, dass der Immobilienkonzern die von ihm geplanten Preise beim Verkauf von Wohnungen auch realisieren könne, erläuterte Buch.
Wohnungsknappheit spielt Vonovia in die Karten
Der Konzern profitiert weiterhin von einer hohen Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten. „Wir sind vollvermietet und die Nachfrage ist ungebrochen hoch“, sagte Buch in einer Telefonkonferenz mit Journalisten.
Im Schnitt zahlten Mieter bei Vonovia in Deutschland pro Quadratmeter 8,11 Euro (Stand Ende September 2025) – und damit 30 Cent und 3,84 Prozent mehr als noch im September des Vorjahres. Damals hatte der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 7,81 Euro gelegen, teilte der Konzern in seinem Zwischenbericht mit.
Konzern erwartet noch höhere Gewinne
Mieterinnen und Mieter von Vonovia müssen sich wohl auf weiter steigende Mieten einstellen. Denn das Unternehmen spricht im Zwischenbericht von einer „positiven Mietentwicklung“ im Kerngeschäft. Entsprechend bestätigte der Vorstand des DAX-Konzerns seine im Sommer erhöhten Ziele für das laufende Jahr und kündigte für 2026 erneut höhere Ergebnisse an.
Vonovia bestreitet stets, Mieten zulasten von Mietern zu erhöhen. Dennoch sind viele Mietervertreter dem Konzern gegenüber sehr kritisch eingestellt. So hält Vonovia viele Wohnungen im unteren Preissegment, hat hier aber zuletzt laut Recherchen des ARD-Magazins Plusminus kräftig an der Mietpreisschraube gedreht. Diese Wohnungen werden oft von Bürgergeld-Empfängerinnen und -Empfängern bewohnt – und deren steigende „Kosten der Unterkunft“ sind im Wesentlichen vom Staat und damit letztendlich von Steuerzahlerinnen und Steuerzahlern bezahlt.
Unerlaubte Mieterhöhungen?
Zuletzt hatte der Konzern Schlagzeilen gemacht, weil das Berliner Landgericht Mieterhöhungen aufgrund „guter ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung“, wie der Konzern sie anführte, für unzulässig erklärte. Diese Faktoren seien ohnehin im Mietspiegel berücksichtigt. Ein Vonovia-Sprecher sagte dem Tagesspiegel jedoch: „Wir sind weiterhin von unserer Rechtsauffassung überzeugt.“
Kritik kommt auch von Hans-Jochem Witzke, Vorsitzender des Deutschen Mieterbundes NRW. Im Gespräch mit tagesschau.de kritisierte Witzke das Geschäftsmodell von Vonovia und verwies gleich auf mehrere laufende Prozesse: „Die Mieterhöhungen von Vonovia gehen an die Grenze des Erlaubten und darüber hinaus, wie zahlreiche Gerichte in den letzten Monaten feststellten.“
Außer Berlin hätten Gerichte in Hamburg, Dortmund und Dresden festgestellt, dass die Mieterhöhungen gegen den örtlichen Mietspiegel verstoßen, sagte Witzke. Vonovia betont stets, dass die Mieterhöhungen im Einklang mit dem Recht stünden und hat an vielen Orten Berufung eingelegt.
Keine Angst vor der Politik
Witzke forderte einen zeitlich befristeten Mietenstopp und dass Verstöße gegen die Mietpreisbremse mit Sanktionen belegt werden und deutlich überhöhte Mieten abgesenkt werden.
Vonovia rechnet damit eher nicht. Man erwarte keine negativen Entwicklungen auf Grund des Koalitionsvertrags für das laufende Geschäftsjahr, heißt es im Zwischenbericht. Sprich: Der Wohnungskonzern geht nicht davon aus, dass die Politik ernsthaft in den Mietmarkt eingreifen will.
Vonovia-Chef fordert Mietpreisbremsenreform
Gleichzeitig hat Vonovia-Chef Buch durchaus Wünsche an die Politik. Er fordert die Reform der Mietpreisbremse: „Heute deckelt die Mietbremse die Mieten in angespannten Wohnmärkten pauschal für alle, also auch für Gutverdiener“, sagte Buch. „Damit erfüllt sie ihren eigenen Zweck nicht mehr, nämlich Schutz für diejenigen, die wirklich Schutz brauchen.“ Er sprach von einem „massiven Eingriff in den Mietmarkt“, der den Markt zementiere und damit die Wohnungsnot verschärfe. „Das kann man durchaus als unsozial bezeichnen.“
Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um gesetzliche Regeln zur Miethöhe, die den Anstieg der Wohnraummieten in Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt verlangsamen sollen. Die Regeln wurden 2015 eingeführt. Unter anderem legen sie fest, dass bei der Neuvermietung einer Wohnung die neue Miete zu Mietbeginn höchstens um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die aktuellen Regeln sollen bis Ende 2029 gelten.
Unternehmenschef Buch verlässt zum Jahresende den unter seiner Regie groß gewordenen Branchenführer. Nachfolger wird der ehemalige SAP-Manager und derzeitige Vodafone-Finanzchef Luka Mucic. Buch hatte die Leitung von Vonovia 2013 übernommen und ihn schnell an die Börse gebracht. Mit einem Expansionskurs schuf der ehemalige Bertelsmann-Manager den größten deutschen Immobilienkonzern. So übernahm Vonovia unter anderem Gagfah, Buwog und den Berliner Konkurrenten Deutsche Wohnen.
Mit Informationen von Alina Leimbach, ARD-Finanzredaktion