Wer in Stuttgart eine Wohnung sucht, merkt schnell: Bezahlt wird hier deutlich mehr als in vielen anderen Städten. Und manchmal sind die Preisunterschiede, egal ob man mieten oder kaufen will, innerhalb eines Bezirkes, ja sogar einer Straße, riesig. Führt eine Straße hinauf aus einem eher gemischten Quartier bis zu einer Halbhöhe – Beispiel: Haußmannstraße, die vom Gaskessel bis hinauf zur feinen Uhlandshöhe in Stuttgart-Ost führt – , dann können sich schon mal 1000 Euro Unterschied auftun bei Mietwohnungen vergleichbarer Größe.
Aber warum sind die Mieten in der Landeshauptstadt so hoch – und wie stark steigen sie noch? Das hat unsere Redaktion in einer umfänglichen Datenrecherche herauszufinden versucht und wird die Ergebnisse in den nächsten Tagen einzeln vorstellen. Wir gehen Fragen nach, warum etwa Mietwohnungspreise auch in Stuttgarter Stadtbezirken, die nicht als Premiumwohngegenden gelten, in die Höhe schnellen und wo die Preise für Eigentumswohnungen steigen. Eine erste Einordnung geben wir hier.
Was macht denn Stuttgarts Wohnlage so besonders – und teuer?
Das Schöne an Stuttgart – die vielen Hänge – lassen sich die Vermieter und Verkäufer bezahlen. Wer mit Blick aufs Fußballstadion oder den Fernsehturm wohnen möchte, bezahlt mehr als wer auf die Stadtautobahn schaut, wenn er am Fenster steht.
Dazu kommt, der Kessel ist weitgehend dicht. Ganz selten wird zu Gunsten von Wohnungen umgewidmet, wie etwa beim ehemaligen Krankenhausgebäude (dem Bettenhaus des Bürgerhospitals), das von der Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (SWSG) in ein Mietshaus umgebaut wurde. Das 2024 fertiggestellte Projekt steht beispielhaft für nachhaltige Stadtentwicklung, ressourcenschonendes Bauen und die Schaffung von dringend benötigtem, bezahlbarem Wohnraum.
Und wenn dann einmal neu gebaut wird, dann tendieren die Preise – der teuren Grundstücke wegen – gen 20 Euro pro Quadratmeter. Hinzu kommt, was das Bauen auch anderswo teurer macht, gestiegene Baukosten, gestiegene Zinsen für Baukredite und Verteuerungen durch immer mehr Vorschriften. Und da die Stadt Stuttgart in der Vergangenheit viele Wohnhäuser verkauft hat, ist sozial geförderter Wohnraum ein rares Gut geworden.
Wie haben sich die Mietpreise in Stuttgart entwickelt?
Die Mietpreise in Stuttgart steigen nach wie vor. In manchen Stuttgarter Stadtbezirken ist der mittlere Preis für den Quadratmeter Nettokaltmiete zwischen 2012 und 2024 stark angestiegen, in einigen Fällen hat er sich beinahe verdoppelt – wie der mittlere Quadratmeter Kaltmiete basierend auf Angebotsmieten der Investmentberatung Jones Lang Lasalle (JLL) zeigt. Auch im ersten Halbjahr 2025 setzt sich dieser Trend fort. Am teuersten war der Quadratmeter Kaltmiete in gebrauchten Wohnungen im ersten Halbjahr 2025 in West (18,50 Euro), gefolgt von Süd (18,10 Euro) und Nord sowie Mitte (17,50 Euro).
Die Immobilienwirtschaft-Professorin Anjulie Timur von der Dualen Hochschule in Stuttgart vermutet, dass das auch noch eine Weile so bleiben wird – und, dass auch die oftmals noch gemäßigteren Preise alter Mietverträge auf lange Sicht die aktueller Inserate einholen werden. Generell ist zu sagen, dass die Preise, für die Wohnungen auf Portalen wie Immoscout und Co. inseriert werden und die Mietverträge, die Menschen haben, die schon länger in Stuttgart leben, weit auseinanderliegen. Besonders stark klafften die Angebots- und Bestandsmieten zuletzt 2024 in Zuffenhausen, Nord und West auseinander. Das ist ein Indikator dafür, dass Wohnraum dort besonders knapp ist.
Wie steht Stuttgart im Vergleich zu München, Frankfurt und Berlin da?
Im bundesweiten Vergleich bleibt Stuttgart eine der teuersten Großstädte. Nach Zahlen des Kieler Instuts für Wirtschaft von 2024 lagen die durchschnittlichen Angebotsmieten pro Quadratmeter bei 15,50 Euro – nur knapp unter Berlin (15,82 Euro) und Frankfurt am Main (16,61 Euro), deutlich unter München (21,99 Euro).
München ist die teuerste Großstadt in Deutschland. Foto: IMAGO/Wolfgang Maria Weber
Betrachtet man die Entwicklung vom zweiten zum dritten Quartal 2025, zeigen die Daten desselben Instituts, dass die Angebotsmieten in Stuttgart mit 16,11 Euro die Bundeshauptstadt überholt haben und nun auf dem dritten Platz unter den deutschen Großstädten liegen.
Wo ist es in Baden-Württemberg günstiger zu wohnen und zu kaufen?
Die jüngste Erhebung des IVD Süd hat den traditionellen Preisspiegel Wohnimmobilien in verschiedenen Städten in Baden-Württemberg im Herbst 2025 untersucht.
Bei den Mieten für Bestandswohnungen ist Pforzheim mit 9,50 Euro pro Quadratmeter am günstigsten, Stuttgart ist mit 16,40 Euro im Schnitt am teuersten. Ulm verzeichnet mit 1,7 Prozent plus den stärksten Anstieg im Vergleich zum Frühjahr 2025 und liegt nun bei 14,60 Euro pro Quadratmeter.
Die günstigsten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen im Bestand finden sich in Heilbronn mit 2530 Euro pro Quadratmeter, Stuttgart liegt bei 5000 Euro. Am stärksten gestiegen sind die Preise in Pforzheim (+2,3 Prozent auf 2.630 Euro pro Quadratmeter).
Gilt das auch für Kaufpreise, insbesondere von Eigentumswohnungen, dass die immer teurer werden?
Nein, Kaufpreise von Eigentumswohnungen sind auch in Stuttgart zuletzt gesunken – wie ebenso mittlere Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen von JLL zeigen. Das war überwiegend in den gestiegenen Zinsen begründet, aufgrund derer die Kaufbereitschaft gesunken war, wie Anjulie Timur erklärt.
In einem ausführlicheren Beitrag erklärt die Immobilienwirtschafts-Expertin, warum erst einmal auch nicht mit einem Preisanstieg zu rechnen ist – und was sie denjenigen empfiehlt, die überlegen, eine Eigentumswohnung zu kaufen.
Warum steigen Mietpreise stärker als Eigentumswohnungen in Stuttgart?
„Eigentumswohnungen, die nicht verkauft werden können, werden vermehrt zur Vermietung angeboten“, sagt Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, zur aktuellen Situation am Wohnimmobilienmarkt in den Großstädten Baden-Württembergs. Als ab 2022 die Zinsen stiegen, kauften deutlich weniger Menschen Immobilien.
Dadurch kamen mehr Wohnungen auf den Markt, während Mietwohnungen stärker nachgefragt und damit knapper wurden – viele, die eigentlich kaufen wollten, suchten nun zur Miete. Inzwischen sind die Hypothekenzinsen wieder etwas gesunken, was das Interesse am Immobilienkauf langsam wieder steigen lässt.
Laut IVD ging das Angebot an Kaufimmobilien zwischen dem dritten Quartal 2024 und 2025 landesweit um 15 Prozent zurück, in den Großstädten um 12 Prozent. Besonders stark war der Rückgang in Freiburg (–36 %), Reutlingen (–28 %) und Pforzheim (–23 %). Trotz dieser Entwicklung gibt es heute insgesamt mehr Auswahl als vor der Zinswende. Die Nachfrage kommt weiterhin vor allem von Eigennutzern, während Kapitalanleger zurückhaltender bleiben. Zwar wächst das Kaufinteresse wieder, doch die Dynamik liegt noch deutlich unter dem Niveau der Niedrigzinsjahre.