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Das Galeria-Gebäude mitten in der Fußgängerzone steht seit 2023 leer. © Michael Schick
Walhalla-Theater und Citypassage starten 2026. Doch Galeria Kaufhof bleibt ein Problem ohne Lösung.
In der Wiesbadener Innenstadt könnte sich im kommenden Jahr sichtbar etwas bewegen. Sowohl beim Walhalla-Theater als auch bei der seit Jahren geschlossenen Citypassage stehen konkrete Schritte an: Die Sanierung des Walhalla beginnt 2026, der Abriss der Citypassage könnte im Herbst beginnen. Beide Projekte gelten als wegweisend für die Innenstadtentwicklung.
Rund 50 Ladengeschäfte stehen im Historischen Fünfeck leer. © Michael Schick/Michael Schick
Wer an einem gewöhnlichen Vormittag durch die Innenstadt läuft, dem bietet sich ein widersprüchliches Bild: Die Cafés sind voll, die Gassen auch, doch ein Teil der Schaufenster ist leergeräumt. Rund 50 Ladenlokale stehen im Historischen Fünfeck derzeit leer, die Quote liegt seit Jahren bei etwa zehn Prozent. Kleinere Flächen ließen sich meist schnell neu vermieten, sagt Katerina Garcia, Referentin im Wirtschaftsdezernat. Es gebe allerdings auch gewollten Leerstand. Der ist ein Problem für die Städte.
Belebt, aber im Wandel
Kopfzerbrechen bereiten den Stadtentwickler:innen nicht die kleinen Leerstände: „Herausfordernd sind vor allem großflächige Leerstände wie Galeria Kaufhof, Sportarena, City Passage oder das Walhalla“, beschreibt die Industrie- und Handelskammer (IHK) Wiesbaden und spricht in diesem Zusammenhang von „Leerständen mit erheblicher Sogwirkung“.
Großimmobilien prägten zentrale Lagen überproportional – positiv wie negativ. Besonders solche Objekte führten dazu, dass die Innenstadt häufig kritischer bewertet werde, als es Kennzahlen nahelegten.
Denn die Frequenzdaten fallen durchaus positiv aus. Mehr als zwölf Millionen Menschen passierten laut Stadt 2024 die Fußgängerzone, beim Vitalcity-Award belegte Wiesbaden den ersten Platz in seiner Größenklasse.
Nach Einschätzung des Wirtschaftsdezernats zeigt das: Die Innenstadt ist belebt, aber sie befindet sich in einem strukturellen Wandel, der sich nicht kurzfristig aufhalten lässt. Neben dem veränderten Einkaufsverhalten spielt dabei die historische Stadtplanung eine Rolle. Teile der Innenstadt wurden als autogerechte Stadt konzipiert, bevor sie später zur Fußgängerzone umgestaltet wurden. Neue Einkaufszentren an den Stadträndern und der Onlinehandel verstärkten den Druck zusätzlich.
Eines der wichtigsten Projekte der kommenden Jahre ist die Sanierung des Walhalla-Theaters. Sie soll im Januar 2026 mit einer Schadstoffbeseitigung starten, mit Bauteilfreilegungen und kleinere Abbrucharbeiten im Inneren. Ab Frühjahr werden die Veränderungen auch äußerlich sichtbar, dann soll das Seitenschiff entlang der Hochstättenstraße zurückgebaut werden. Die Stadt rechnet für 2030 mit dem Ende der Arbeiten.
Ebenfalls zentral ist die Neuentwicklung der Citypassage. Die Baugenehmigung für deren Abriss und den Bau der Mauritiushöfe, einem Quartier mit Büros, Wohnungen und Gastronomie, ist im Mai 2025 erteilt worden. Nach vertraglicher Regelung muss der Investor spätestens 18 Monate später mit dem Bau beginnen. Damit läge ein möglicher Startschuss im Herbst 2026. Die Stadt bestätigt laufende Gespräche mit dem Vorhabenträger. Um Leerstand zeitweise zu überbrücken, setzt Wiesbaden unter anderem auf Pop-up-Lösungen. Am Freitag beispielsweise wird im früheren Sportarena-Gebäude in der Langgasse, das die Stadtentwicklungsgesellschaft SEG gekauft hat, ein Adventsmarkt eröffnet.
Parallel prüft die Stadt mögliche dauerhafte Nutzungen, unter anderem als Standort für das Stadtmuseum. Die gewerbliche Nachfrage nach dieser Immobilie sei hoch, sagt Katerina Garcia, eine Handelsnutzung, die hohe Frequenz bringt, wünschenswert.
Während es für das flächenmäßig kleinere Sportarena-Gebäude mehrere denkbare Optionen gibt, bleibt eine Frage: Was wird aus Galeria Kaufhof in der Kirchgasse? Die Immobilie mit knapp 17 000 Quadratmetern Verkaufsfläche steht seit Sommer 2023 leer. Gespräche mit den Eigentümern haben bislang nicht zu Ergebnissen geführt. In Workshops hat die Verwaltung künftige Szenarien ausgelotet. Am vielversprechendsten scheint ein Nutzungsmix zu sein, etwa eine Kombination aus Einzelhandel im Untergeschoss und Event- und Sportflächen oder einem Museum in den oberen Geschossen.
Zur Belebung des öffentlichen Raums setzt die Stadt ergänzend auf kurzfristige Maßnahmen. Dazu zählen Feste und Veranstaltungsformate, neue Begrünungs- und Aufenthaltsangebote im Straßenraum. Auch der Umbau wichtiger Plätze soll dafür sorgen, dass die Menschen gern in die Stadt kommen – nicht nur zum Einkaufen.
Trotz einzelner Fortschritte bleibt die strukturelle Herausforderung bestehen. Die IHK kritisiert, dass im städtischen Haushalt zu wenige klare Prioritäten für eine wirtschaftsnahe Infrastruktur gesetzt würden. Innenstadtnahes Citymanagement, Digitalisierung, Mobilität und größere Investitionen in den Gebäudebestand seien notwendig, um langfristig Wirkung zu entfalten. Eine lebendige Innenstadt sei ein zentraler Standortfaktor – auch für die Wirtschaft außerhalb des Historischen Fünfecks. Unternehmen achteten bei Standortentscheidungen zunehmend auf die urbane Qualität des Umfelds.