Kosten für Hauskauf: Woran das Eigenheim häufig scheitert

Kosten für Hauskauf: Woran das Eigenheim häufig scheitert | ndr.de

Dass Eigenheime längst nicht mehr so erschwinglich sind wie früher – das mag kaum jemand bezweifeln. Und auch die Experten vom Kiel Institut halten fest: „Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hat in deutschen Städten seit 1980 deutlich abgenommen – mit spürbaren Folgen für Vermögensbildung, soziale Mobilität und Generationengerechtigkeit“, heißt es im heute veröffentlichten Papier. Als „zentrale Hürde für den Erwerb von Wohneigentum“ sehen die Experten den Eigenkapitalbedarf.

Eigentum: Zinsen stabil, Vermögen fehlt

Wie erschwinglich Wohneigentum ist, hängt demnach vor allem von zwei Faktoren ab:

• Wie hoch der Anteil von Zins- und Tilgungskosten am verfügbaren Gehalt ist – die Hypothekenquote
• Wie hoch der Anteil des Eigenkapitals, das der Käufer beisteuern muss, am verfügbaren Gehalt ist – genannt Eigenkapitalquote – dazu gehören neben dem Kaufpreisanteil, der beigesteuert werden muss, auch Notar- und Grundbuchkosten, aber auch die Grunderwerbsteuer.

Boomer mussten weniger sparen

Der Analyse zufolge haben sich beide Faktoren unterschiedlich entwickelt: Die Hypothekenquote blieb demnach relativ stabil. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich dagegen deutlich. Wie stark, zeigt ein Rechenbeispiel der Experten:

• Babyboomer, die zwischen 1980 und 1990 eine Eigentumswohnung kauften, mussten knapp sieben Jahre lang sparen, um dann mit knapp dem zweifachem ihres jährlichen Haushaltseinkommens genug Eigenkapital zusammen zu haben.
• Millennials, die zwischen 2015 und 2024 eine Eigentumswohnung erwerben wollten, mussten bei gleicher Sparquote knapp 14 Jahre lang sparen, um gut drei Jahresgehälter anzusparen – um den Eigenkapitalbedarf zu decken. Das wohlgemerkt vor dem Hintergrund steigender Mieten, die das Sparen noch schwerer machen.

Was tun? Experten wollen Steuersenkung

Die Schlussfolgerung der Wissenschaftler: Günstige Zinsen machen noch kein Eigenheim – sie helfen vor allem Haushalten mit Vermögen oder familiärer Unterstützung. Die Politik sollte aus ihrer Sicht stattdessen die hohen Einstiegshürden senken. Konkret schlagen sie vor, die Grunderwerbssteuer zu senken. In Schleswig-Holstein ist der Steuersatz derzeit mit 6,5 Prozent bundesweit mit am höchsten.

Ein gewisser oder ein schon relevanter Anteil dieses Eigenkapitalbedarfs entsteht einfach durch die Grunderwerbsteuer, die (…) in den vergangenen Jahren einfach gestiegen ist und eben relativ zum Kaufpreis ist. Das heißt, steigen die Preise, steigt eben auch das, was jemand aufbringen muss für die Grunderwerbsteuer.

Jonas Zdrzalek, Kiel Institut

Was dadurch an Einnahmen wegfällt, könnte aus Sicht der Ökonomen ausgeglichen werden, wenn im Gegenzug die jährliche Grundsteuer moderat angehoben wird. „Dies würde die Belastung durch Steuern vom Eigenkapitalbedarf auf die laufenden Kosten übertragen und somit den Zutritt zum Eigenheim erleichtern“, so das Fazit.

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