– Bezahlbare Mieten und gemeinschaftliches Wohnen mitten in Nürnberg – das klingt fast zu schön, um wahr zu sein. Doch eine Projektgruppe möchte genau das umsetzen – und geht bei der Finanzierung ungewöhnliche Wege.
Der Garten ist etwas verwildert. Im Haus stapelt sich an manchen Stellen das Baumaterial. Schon bald sollen hier, in der Regensburger Straße 406 im Nürnberger Osten, Familien zusammen an einer großen Tafel sitzen und zu Abend essen, Kinder durch den Garten toben. Noch unterteilen Wände den Raum, wo später große, offene Gemeinschaftsflächen sein sollen. Charlotte Haas und Jovana Gonnsen können sich genau vorstellen, was das hier einmal werden soll: ihr Zuhause.
Aber es soll nicht irgendein Zuhause werden. Im Nürnberger Stadtteil Zerzabelshof entsteht ein Wohnprojekt der besonderen Art, in dem Nachhaltigkeit, Gemeinschaft und Bezahlbarkeit großgeschrieben werden.
Wohnraum ist knapp – auch in Nürnberg, Mieten werden immer teurer. Ein Eigenheim können sich sowieso nur noch die wenigsten leisten. Eine Gruppe rund um Haas und Gonnsen möchte dem mit „Regen406“ etwas entgegensetzen. Die beiden jungen Frauen lernten sich vor rund zwei Jahren über das Projekt kennen. Intensiv arbeiten sie seither zusammen für ihren Traum vom Wohnen. „Es fühlt sich an, als kennen wir uns zehn Jahre“, sagt Haas.
800 Quadratmeter Wohn- und 400 Quadratmeter Gemeinschaftsfläche stehen in dem Haus zur Verfügung. Sechs Familien und eine Wohngemeinschaft sollen nach aktuellem Planungsstand einziehen. Das macht rund 20 Erwachsene und zehn Kinder. Die Sanierung? Nachhaltig. Die Mieten? Bezahlbar. Das Zusammenwohnen? Gemeinschaftlich. Die Zimmeraufteilung? Modular.
Der lange, massive Bau mit Gauben und sichtbaren Holzbalken an den Giebelseiten steht unter Denkmalschutz. Einst waren hier Arbeiter einquartiert, die während der NS-Zeit unter anderem bei der Errichtung des Reichsparteitagsgeländes im Einsatz waren. Es ist ein Ort mit schwierigem Erbe, der hier mit neuem Leben gefüllt werden soll.
An einem kalten Dezembernachmittag steht Charlotte Haas vor der Haustür und sagt: „Gerade fühlt es sich an, wie der krasseste Traum“. Sie freut sich am meisten auf den großen Garten. Jovana Gonnsen träumt schon jetzt von dem gemeinschaftlichen Essen: „Ich muss nicht mehr jeden Abend kochen“, sagt sie und lacht.
Dafür gibt es zwei große Gemeinschaftsküchen mit Essbereich im Erdgeschoss. Sie sollen künftig die Dreh- und Angelpunkte des Hauses und des Zusammenwohnens bilden. Drumherum wird jede Familie vier Zimmer plus eine kleine Küche und ein Bad bekommen, jeweils verteilt auf Erd- und Obergeschoss. Die künftigen Mitbewohner denken schon jetzt weit in die Zukunft: Verlassen die Kinder irgendwann das Zuhause, könnte ein Teil der Wohnung neu vergeben werden. Wohnraum, der mitwächst oder -schrumpft, soll sich flexibel an die jeweilige Lebenssituation anpassen. So ist der Raum optimal genutzt.
„Das werden schöne Wohnungen“, sagt Haas, warnt aber: „Wer nur wegen der Wohnung einzieht, wird womöglich nicht glücklich werden.“ Denn im Vordergrund stehe der Gemeinschaftssinn. „Wir wollen familiäre Strukturen nochmal ganz neu denken“, erklärt die junge Mutter. Dazu gehöre auch die Aufteilung von Verantwortung und Kinderbetreuung. Gonnsen sagt: „Man kann sich schnell einsam fühlen in einer kleinen Familie. Und mein Wunsch ist, dass wir uns hier gegenseitig auffangen und unterstützen und die alltäglichen Sachen nicht komplett alleine machen müssen.“
Außergewöhnliches Wohnprojekt im Osten von Nürnberg: So soll die Finanzierung laufen
Schon jetzt ist das Ganze eine Gruppenleistung. 15 Erwachsene sind derzeit beteiligt, darunter zwei Architekten und ein Zimmerer. Nicht alle sind von Beginn an dabei, Charlotte Haas schon. „Wir kennen das Haus bereits lange“, sagt sie. Immer schon hätten sie und ihr Partner mit dem Gedanken gespielt, genau dorthin zu ziehen. Dann kam Corona und bei Familie Haas habe die Babyplanung begonnen, eine größere Rolle zu spielen: „Wir saßen eh alle daheim, wir hatten Zeit und dachten, okay, jetzt gehen wir das an“, erinnert sich die junge Frau.
Viele Gespräche folgen – mit Menschen, die das Haus mit Leben füllen wollen. Schlussendlich bleiben drei Familien, die das Projekt vorantreiben. Sie holen zwei weitere Familien und eine Wohngemeinschaft dazu – so entsteht die heutige Gruppe. Und sie ziehen das Mietshäuser Syndikat hinzu.
Im Mietshäuser Syndikat sind deutschlandweit rund 200 Hausprojekte organisiert, darunter auch Objekte in Nürnberg. Das Motto lautet: „Die Häuser denen, die drin wohnen.“ Investoren, die am Wohnraum verdienen wollen, sollen außen vor bleiben. Die Gruppe um Haas und Gonnsen wird das Haus in eine GmbH zu einem symbolischen Preis von der Stadt erwerben. Für die Zukunft ist geplant, dass immer genau die Menschen in der Eigentümer-GmbH sind, die auch gerade in dem Haus wohnen. Im Januar soll der Kaufvertrag für die Immobilie unterschrieben werden. Das Grundstück wiederum überlässt die Stadt per Erbpacht.
Mit den späteren Mieteinnahmen soll keine Rendite erzielt werden. Sie sollen nur ausreichen, um laufende Ausgaben und Kredite zu decken. Aktuell rechnet die Gruppe mit neun Euro Miete pro Quadratmeter, wenn die nutzbare Gemeinschaftsfläche mit eingerechnet wird. Zum Vergleich: Laut Angaben der Stadt Nürnberg lag die durchschnittliche Nettokaltmiete ohne Neben- und Heizkosten im Jahr 2024 bei 9,65 Euro pro Quadratmeter.
„Das bedeutet natürlich, dass wir unsere Finanzierung alternativ aufstellen müssen“, erklärt Haas mit Blick auf die vergleichsweise niedrigen Mieten. Die Gruppe rechnet mit Gesamtkosten für die Sanierung in Höhe von rund 2,3 Millionen Euro. Dazu kommen 24.000 Euro für die Erbpacht des Grundstücks pro Jahr. „Wir sind sehr optimistisch, dass wir nicht von diesem Kostenplan abweichen müssen“, betont Haas.
800.000 Euro wollen sie über KfW-Kredite finanzieren, den Rest – und da wird es wie von Haas angesprochen „alternativ“ – über Direktkredite zu niedrigen Zinsen. Zwischen 1,2 und 1,5 Millionen Euro sollen auf diese Weise zusammenkommen. Rund die Hälfte an Direktkrediten hat die Gruppe nach eigenen Angaben schon unter Privatleuten eingesammelt. „Manche Leute kommen zu einer Infoveranstaltung und geben uns dann einen Kredit, andere lassen sich den Finanzierungsplan genau erklären“, sagen die jungen Frauen. Zwischen 450.000 und 750.000 Euro an Direktkrediten fehlen noch.
Was bereits unter Dach und Fach ist: die Bauvoranfrage. Haas und Gonnsen freuen sich, dass Bau- und Denkmalschutzamt allen wesentlichen Punkten der geplanten Sanierung zugestimmt haben – so erzählen sie es im Gespräch. Photovoltaik darf aufs Dach, eine Wärmepumpe für angenehmes Klima sorgen. Dem Sanierungsbeginn im Frühling 2026 steht nichts mehr im Weg, sagt Haas. Die Gruppe rechnet mit einer Bauzeit von rund zwei Jahren. Wenn alles nach Plan läuft, ziehen die Familien 2028 ein – und „der krasseste Traum“ wird wahr.