Frankfurt ändert Erbbaurechte | FAZ

Im Zuge der geplanten Reform des Erbbaurechts kappt die Stadt Frankfurt auch die Familienförderung. Bisher reduzierte sich bei städtischen Grundstücken, für die ein Erbbaurecht vergeben wurde, der Erbbauzins pro Kind um 20 Prozent. Dieser Rabatt wird nun pro Kind auf 500 Euro jährlich gedeckelt. Das bedeutet für die betroffenen Haushalte eine Mehrbelastung von zum Teil mehreren Tausend Euro pro Jahr. Die entsprechende Vorlage wurde vom Magistrat schon beschlossen, die Stadtverordneten müssen noch zustimmen.

Die Änderung ist Teil eines ganzen Bündels von neuen Regelungen, die mit den gestiegenen Bodenwerten begründet werden. Wenn der Erbbauzins nämlich auf Basis der aktuellen Bodenwerte festgelegt wird, bedeutet dies einen „großen Preissprung“ im Vergleich zu den Altverträgen, wie es in der Vorlage heißt. Die eigentlich durch die Reform geplante Entlastung führt im Fall der Familienförderung zu einer zusätzlichen Belastung.

Der Erbbauzins ist an den Bodenwert gekoppelt, der in den vergangenen Jahren in vielen Stadtteilen stark gestiegen ist. Zwischen 2008 und 2022 hat sich der Bodenrichtwert in einigen Gebieten mehr als verdreifacht. Wer in jüngerer Zeit ein Erbbaurecht erworben hat, zahlt deshalb verglichen mit älteren Verträgen eine viel höhere Pacht an die Stadt als vor der Steigerung der Bodenwerte.

Erbbauzins sinkt nur bei neuen Verträgen

Bisher konnten kinderreiche Familien in Stadtteilen mit hohen Bodenwerten die Belastung durch die Familienförderung reduzieren. Ein Beispiel: Die volle Erbpacht von 10.000 Euro pro Jahr reduzierte sich bislang bei drei Kindern um 60 Prozent auf 4000 Euro. Doch das ist offenbar nicht mehr gewollt. Wird die Förderung wie geplant auf 500 Euro pro Kind gedeckelt, muss eine Familie in diesem Beispiel fast 5000 Euro mehr an die Stadt zahlen, was den Kosten eines Familienurlaubs entspricht. Zur Begründung heißt es, es sei nicht erwünscht, „dass in besonders teuren Wohnlagen besonders viel gefördert wird“. An anderer Stelle der Vorlage heißt es jedoch, dass Erbbaurechte auch in hochpreisigen Lagen weiterhin bezahlbar bleiben sollen.

Das Baudezernat verweist darauf, dass die Belastung im Gegenzug sinke, weil der Erbbauzinssatz für selbst genutztes Wohneigentum von 2,5 auf zwei Prozent des Bodenwerts reduziert werde. „Das dürfte im Ergebnis etwaige Auswirkungen der Kappung abmildern oder egalisieren“, teilt eine Sprecherin des Baudezernats mit. Das trifft jedoch nicht auf schon bestehende Verträge zu. Der Erbbauzins wird nämlich nur beim Abschluss neuer Erbbaurechtsverträge für selbst genutztes Wohneigentum gesenkt, wie es in der Vorlage des Magistrats heißt.

Vertrauen auf Familienförderung beim Kauf

Das bedeutet: Wer in den letzten Jahren bereits zu den gestiegenen Bodenwerten ein Reihenhaus auf einem Grundstück mit Erbbaurecht erworben hat – und zwar im Vertrauen darauf, dass er es sich den Kauf leisten kann, weil die Familienförderung in vollem Umfang greift –, der wird nicht entlastet, sondern zusätzlich belastet. Durch die Kappung der Familienförderung verlieren diese Haushalte den vollen Anspruch auf Ermäßigung, ohne dass sie von der Senkung des Erbbauzinses für Neuverträge profitieren können. Darauf hingewiesen, teilt die Sprecherin des Baudezernats mit, sie könne diesen Widerspruch nicht auflösen.

Wie viele Haushalte betroffen sind, weiß die Stadt ebenfalls nicht. Wie viele Erbbaurechte von Erbbaunehmern selbst bewohnt werden, sei in den Daten bislang nicht berücksichtigt worden, teilt das Dezernat mit. Ebenso wenig weiß die Stadt, wie viele Haushalte die Familienförderung in Anspruch nehmen: Bisher sei die Zahl der Erbbaurechtsnehmer mit Kindern nicht systematisch erfasst worden. Die Zahl der Erbbaurechtsnehmer mit Familienermäßigung sei aber „eher gering“, sagt die Sprecherin. „Hierzu liegen lediglich 360 Akten vor.“

Dauerhafte Selbstnutzung soll gefördert werden

In der Begründung der Vorlage heißt es, die Selbstnutzer machten ein Viertel der städtischen Erbbaurechte aus. Sie sollen eigentlich entlastet werden: „Die moderate Absenkung um 0,5 Prozentpunkte trägt dem Umstand steigender Bodenpreise Rechnung, dessen Auswirkungen auf die Erbbauzinsen diese Gruppe besonders belasten.“ Durch die schuldrechtliche Bindung an die Selbstnutzung werde sichergestellt, dass die Vergünstigung zweckgebunden bleibe und ein Lenkungseffekt erzielt werde: „Die dauerhafte Selbstnutzung von Wohnraum wird gefördert und der Umwandlung in Renditeobjekte entgegengewirkt.“ Warum dies für bestehende Erbbaurechte nicht gelten soll, sondern nur für Neuverträge, wird nicht erläutert.

Unklar bleibt, warum die Stadt entgegen ihrer Zielsetzung handelt, zumal es ihr offenbar nicht ums Geld geht: „Konkrete Mehreinnahmen für die Stadt durch eine Kappung der Familienförderung sind nicht berechnet – und stehen auch nicht im Fokus der Neuregelung zu den städtischen Erbbaurechten“, teilt die Sprecherin mit.

Unklar, ob die Vorlage eine Mehrheit bekommt

Mit welcher Mehrheit das Vorhaben in der Stadtverordnetenversammlung beschlossen werden soll, steht noch nicht fest. Seit dem Austritt der FDP aus der Koalition sind die verbliebenen Partner im Römer-Bündnis, SPD, Grüne und Volt, auf Stimmen der Opposition angewiesen. Sowohl CDU als auch Linke haben sich noch nicht festgelegt und wollen noch beraten, ob sie der Vorlage zustimmen.

Mit der Reform gehen weitere Änderungen einher. Für städtische Grundstücke, auf denen Wohnungsbau nach den jeweils gültigen Förderrichtlinien der Stadt beantragt wurde, reduziert sich der Erbbauzins auf 1,5 Prozent des Bodenwerts. Bei einer gemeinwohlorientierten Wohnraumbewirtschaftung kann der Zinssatz sogar auf ein Prozent gesenkt werden.

Wer ein Erbbaurecht nutzt und Wohnraum besonders günstig vermietet, kann eine Ermäßigung des Erbbauzinses beantragen. Auch bei vermieteten Erbbaurechten will die Stadt die Pacht senken, sofern der Eigentümer die Wohnungspreise beispielsweise an die ortsübliche Vergleichsmiete koppelt. Andernfalls würden mit den Bodenwerten auch die Mieten steigen.