Die Zahl der Läden in den Berliner Einkaufstraßen sinkt seit Jahren. Bisher wurden diese Verluste durch größere Supermärkte und Fachmärkte ausgeglichen, doch das ist jetzt vorbei. Nun sinkt auch die Verkaufsfläche, wie aus dem vom Senat vorgelegten Stadtentwicklungsplan Zentren 2040 erstmals hervorgeht.
Nach einem abnehmenden Wachstumstempo der Verkaufsfläche in den Jahren ab 2010 wurde offenbar um 2015 ein Peak erreicht, mit 4,42 Millionen Quadratmetern. Bis 2021 sank diese Zahl auf 4,36 Millionen Quadratmeter, zeigen die neuen Zahlen. Ein Rückgang von 1,3 Prozent. Von einer weiteren Abnahme der Fläche in den Folgejahren ist auszugehen.
4,36
Millionen Quadratmeter Verkaufsfläche hat Berlin
In den städtischen Zentren, also den größeren Einkaufsstraßen und -plätzen, beträgt der Verlust an Verkaufsfläche sogar sieben Prozent oder 133.000 Quadratmeter. Im Vergleich mit anderen Städten in Deutschland sei der Anteil der „städtischen Zentren“ mit 40,4 Prozent an der Gesamtverkaufsfläche aber immer noch gut.
Die Kaufkraft der Berliner ist von 2016 bis 2024 nur leicht gestiegen. Die Hauptstädter liegen weiter unter dem Kaufkraft-Niveau der Potsdamer, und mit deutlichem Abstand unter dem der Münchener und Hamburger. Weiterhin können sich Bewohner in Bezirken wie Charlottenburg-Wilmersdorf, Pankow, Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg und Treptow-Köpenick mehr leisten. Sie liegen leicht über einem Vergleichsindex von 100, die übrigen Bezirke leicht darunter. Schlusslicht ist Mitte mit einem Index von 91,8.
Shoppingcenter wie das „Bikini Berlin“ haben mit Leerstand zu kämpfen.
© Cay Dobberke
In einigen Branchen ändern sich die Standortpräferenzen: Unternehmen, die Baumarkt- oder Möbelsortimente anbieten, setzen immer häufiger auch auf kleinere Läden in städtischen Zentren. Während im Buchhandel, Elektronik- und Sportwarenbereich die Ladenflächen schrumpfen, steigen im Lebensmittelhandel die Flächenansprüche.
Die Zentren sollen mehr sein als Einkaufsorte. Sie müssen als attraktive öffentliche Räume und lebendiger Treffpunkt der vielfältigen Stadtgesellschaft neu gedacht werden.“
Auszug aus dem Zentren-Plan 2040
Zudem verzeichnen die Experten eine Zunahme von – meist kleinflächigen – Bio- und Drogeriemärkten. Außerdem hätten sich „Möbelplanungsstudios, kompakte Baumärkte oder spezialisierte Einrichtungsgeschäfte“ in einigen Zentren etabliert. „Solche zentrenverträglichen Konzepte gilt es weiter auszubauen.“
Die Zentren Berlins sollen „mehr sein als Einkaufsorte. Sie müssen als attraktive öffentliche Räume und lebendiger Treffpunkt der vielfältigen Stadtgesellschaft neu gedacht werden“, heißt es im Konzept. Die aktuellen Leerstände in den Zentren eröffnen die Chance, mit neuen Angeboten die Attraktivität zu erhöhen. „Berlin kann dabei vom hohen Innovationsgrad seiner Start-up-Szene profitieren, die laufend neue Geschäftsmodelle erprobt.“
Die Berliner Innenstadt sei schon immer im Wandel gewesen, „doch selten war der Druck so groß wie heute. Digitalisierung, demografische Verschiebungen, Klimawandel und neue Mobilitätsmuster verändern das Gefüge der Stadt in atemberaubendem Tempo“. Darauf soll der neue Plan Antworten geben und die Berliner Zentren „als resiliente, multifunktionale Stadt“ weiterentwickeln.
Das Kaufhaus Galeria am Alexanderplatz könnte bald auch Landesbibliothek werden.
© dpa/Sebastian Gollnow
Mischnutzung ist die häufigste Antwort. Das Paradebeispiel könnte das Galeria-Kaufhaus am Alexanderplatz werden, in das möglicherweise die Landesbibliothek einzieht und damit die Handelsflächen beleben würde. Die „Transformation“ der Zentren im Zeitalter des Onlineshoppings sei nur zu bewältigen, „wenn Handel, Grundeigentümerinnen und -eigentümer, Immobilienwirtschaft, öffentliche Hand und Stadtgesellschaft gemeinsam daran arbeiten.“
Mehr Kultur und Dienstleistungen, mehr soziale Angebote. Die „Hybridisierung“ von Handel und digitalem Erleben werde die Zentren prägen, heißt es im Plan. Ein Vorteil dabei sei, dass 77 Prozent der Einkaufs- und Versorgungswege zu Fuß, mit dem Fahrrad oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln zurückgelegt würden. „Diese Mobilitätsmuster bieten eine solide Grundlage für die Weiterentwicklung attraktiver, nachhaltig erschlossener Zentren.“
Auch der demografische Wandel bringe neue Anforderungen: barrierefreie öffentliche Räume, wohnortnahe Gesundheitsangebote und Treffpunkte für eine älter werdende Bevölkerung.
Fünf Zentren werden neu eingestuft
Mit dem neuen Zentren-Konzept verändert sich auch der planerische Status einiger Quartiere: Das Dong-Xuan-Center in Lichtenberg wird erstmals als Sonderzentrum ausgewiesen. Die Wilmersdorfer Straße steigt zum Hauptzentrum auf, der westliche Kurfürstendamm wird „aufgrund seiner geringen Verkaufsfläche“ zum Ortsteilzentrum herabgestuft. Die Ortsteilzentren Hildburghauser Straße in Tempelhof-Schöneberg und Mahlsdorf-Süd in Marzahn-Hellersdorf werden quasi ausgelistet.
Ein zentrales Problem: Lebensmitteldiscounter und Supermärkte benötigen größere Flächen als früher – bis zu 1200 Quadratmeter statt bisher 600 bis 800. Doch solche Flächen fehlen häufig in den Quartieren. Gleichzeitig geraten kleinere Märkte unter Druck. Bezirke sollen deshalb künftig stärker prüfen, ob Ersatzstandorte möglich sind oder Märkte in gemischt genutzte Gebäude integriert werden können.
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Ein wiederkehrendes Motiv im 200‑Seiten‑Werk ist der Appell an die Kooperation: Handel, Immobilienwirtschaft, Bezirke und Zivilgesellschaft müssten neue Formen der Zusammenarbeit finden. Wenn das nicht funktioniert, bleibt nur das Klagen über wachsenden Leerstand.