In Berlin-Kreuzberg soll auf einem ehemaligen Gewerbeareal eines der größten innerstädtischen Wohnungsbauprojekte der kommenden Jahre entstehen. Behala und WBM planen an der Köpenicker Straße ein neues Quartier mit rund 1.000 Wohnungen und zusätzlichen Arbeits- und Gewerbeflächen. Streit könnte es allerdings um einen geplanten, öffentlichen Uferweg geben.
Industriegeschichte Reloaded: In Kreuzberg soll auf einem ehemaligen Gewerbeareal eines der größten innerstädtischen Wohnungsbauprojekte der kommenden Jahre entstehen. Behala und WBM planen an der Köpenicker Straße ein neues Quartier mit rund 1.000 Wohnungen und zusätzlichen Arbeits- und Gewerbeflächen. / © Foto: Wikimedia Commons, Jörg Zägel (CC BY-SA 3.0)
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An der Köpenicker Straße 21–29 in Berlin-Kreuzberg könnte in den kommenden Jahren eines der größten innerstädtischen Wohnungsbauprojekte des Bezirks entstehen. Auf dem rund 41.000 Quadratmeter großen Areal planen die landeseigenen Unternehmen Behala und Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte (WBM) ein neues Quartier mit bis zu 1.000 Wohnungen sowie ergänzenden Gewerbeflächen.
Das bislang als Lager- und Gewerbestandort genutzte Grundstück gilt als eines der letzten größeren Entwicklungsareale in dieser zentralen Lage. Die Entwicklung des Geländes war über viele Jahre blockiert.
Köpenicker Straße in Kreuzberg: 1.000 Wohnungen sollen auf Behala-Gelände entstehen
Ursprünglich hatte die Behala das Grundstück bereits vor fast zwei Jahrzehnten verkaufen wollen. Ein Optionsvertrag aus dem Jahr 2011 kam jedoch nicht zum Tragen. Hauptgrund war ein Galvanisierungsbetrieb auf der gegenüberliegenden Straßenseite, der als sogenannter Störfallbetrieb galt.
Nach EU-Recht gelten in dessen Umfeld strenge Einschränkungen für sensible Nutzungen wie den Wohnungsbau. Mehrere Versuche, den Betrieb umzusiedeln, scheiterten. Erst im Juli 2024 gelang der Durchbruch: Mit dem Unternehmen wurde eine Vereinbarung zur Stilllegung der störfallrelevanten Betriebsbereiche erzielt.
Durchbruch für Wohnungsbau: Benachbarter Galvanisierungsbetrieb stellt Betrieb ein
Damit entfiel das zentrale Hindernis für die Wohnnutzung des Areals. Seitdem treiben Behala und WBM die planerischen Vorbereitungen für das Quartier voran. Im Juli 2025 bestätigte Senatsbaustaatssekretär Alexander Slotty (SPD) gegenüber der Berliner Morgenpost, dass sich die beiden landeseigenen Gesellschaften in der Vorbereitung des Bebauungsplanverfahrens befinden.
Nach aktuellen Zielsetzungen sehen Behala und WBM auf dem Grundstück ein Entwicklungspotenzial von rund 120.000 Quadratmetern Geschossfläche. Geplant sind etwa 1.000 Wohnungen sowie rund 40.000 Quadratmeter Gewerbeflächen, die künftig von der Behala vermietet werden sollen.
Die Hälfte der 1.000 neuen Wohnungen sollen vom Land Berlin gefördert werden
Die Wohnungen sollen zur Hälfte an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein vergeben werden, die andere Hälfte ist als mietpreisgedämpfter Wohnraum vorgesehen. Wie bei größeren Projekten der WBM üblich, soll ein erheblicher Anteil aus Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen bestehen, ergänzt durch größere Wohnungen mit drei bis fünf Zimmern.
Der weitere Zeitplan sieht vor, dass ab März 2026 ein städtebauliches Werkstattverfahren durchgeführt wird. Eine öffentliche Präsentation der Ergebnisse ist für Juni dieses Jahres vorgesehen. Die Festsetzung des Bebauungsplans wird derzeit allerdings nicht vor Dezember 2028 erwartet. Der Baustart könnte dann im ersten Quartal 2029 erfolgen, erste Bauabschnitte wären ab 2031 realisierbar – wenn es keine unvorhergesehenen Verzögerungen gibt.
Kreuzberg: Wie soll das künftige Wohnquartier an der Köpenicker Straße aussehen?
In den vergangenen Jahren wurden unterschiedliche städtebauliche Konzepte diskutiert, von blockartigen Karrees bis zu hufeisenförmigen Strukturen. Offen ist weiterhin die genaue Anordnung der Baukörper.
Klar ist jedoch, dass Behala und WBM dem Wohnungsbau Vorrang gegenüber einer möglichst breiten öffentlichen Uferzone einräumen wollen. Hintergrund ist ein Bürgerentscheid aus dem Jahr 2008, der einen unbebauten 50-Meter-Streifen am Spreeufer vorsah.
Konfliktpotenzial: Breite Uferzone oder mehr bezahlbarer Wohnraum an der Spree?
Eine solche Lösung würde jedoch rund die Hälfte des Areals betreffen und aus Sicht der Projektträger die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens gefährden. Stattdessen wird derzeit eine Uferzone von rund 30 Metern angestrebt.
Mit dem geplanten Quartier an der Köpenicker Straße könnte in Kreuzberg eines der bedeutendsten innerstädtischen Wohnungsbauprojekte der kommenden Jahre entstehen. Ob und in welcher Form sich das Vorhaben realisieren lässt, wird maßgeblich vom weiteren Verlauf des Bebauungsplanverfahrens abhängen – und eventuell auch davon, ob die Initiatoren des Bürgerentscheids von 2008 auf ihrem 50 Meter breiten Uferweg beharren.
Quellen: Otek, Berliner Morgenpost, Architektur Urbanistik Berlin, Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Berliner Woche, Behala, Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte (WBM)