Herr Bernt, der Wohnungsmarkt in Berlin ist extrem angespannt. Was sind die Gründe?
Die Bevölkerung ist gewachsen: 2010 hatte Berlin 3,4 Millionen Einwohner, heute sind es 3,9 Millionen, das sind 14 Prozent mehr. In derselben Zeit nahm der Wohnungsbestand nur um neun Prozent zu. Es gibt also eine Deckungslücke.
Gleichzeitig haben wir ein massives Preisproblem. Sowohl Bestands- als auch Angebotsmieten sind explodiert. Berlin ist in beiden Kategorien mit Abstand die Stadt mit den stärksten Steigerungen in Deutschland. Das hat zu einer massiven Überlastung von weiten Teilen der Haushalte geführt. Ein Drittel der Berliner zahlt über 30 Prozent des Einkommens für die Bruttokaltmiete. In den Sozialwissenschaften wird das als die Grenze angesehen, ab der eine Mietbelastung zu hoch ist. Deshalb haben wir zwei Krisen: Der Mangel an Wohnungen, da werden wir langsam besser. Und, noch viel massiver, der Mangel an bezahlbarem Wohnraum.
Berlin hätte viel stärker in kommunale und genossenschaftliche Wohnungen investieren müssen.
Matthias Bernt, Politikwissenschaftler und Soziologe
Welche Fehler hat der Berliner Senat in den vergangenen Jahren gemacht?
Berlin hat, wie viele andere deutsche Städte, sehr lange auf ein Modell gesetzt, bei dem Neubau, vor allem als Sozialwohnungen, gefördert worden ist. Das war gut, aber die Bindungen laufen nach einer gewissen Zeit aus. Ein österreichischer Wohnungsforscher hat diese Politik mal als „Investitionsförderung mit sozialer Zwischennutzung“ bezeichnet. Das Modell ist problematisch, ein Fass ohne Boden. Man muss immer Geld rein stecken, damit man auch nur das Niveau an bezahlbaren Wohnungen gleich hält. Berlin hätte viel stärker in kommunale und genossenschaftliche Wohnungen investieren müssen.
Zur Person
Matthias Bernt ist Politikwissenschaftler und Soziologe. Er forscht zu Wohnungsmärkten und Stadtentwicklung. Am Leibniz-Institut für Raumbezogene Sozialforschung in Erkner leitet er kommissarisch den Forschungsschwerpunkt „Politik und Planung“.
Wird die Politik der Förderung sozialen Wohnungsbaus nach wie vor betrieben? Ja, das ist immer noch so. Jetzt kann man natürlich sagen: Wenn landeseigene Wohnungsunternehmen die Förderung bekommen, unterliegen sie ja weiterhin der politischen Steuerung. Das Geld ist also nicht verloren, auch nicht nach Auslaufen der Förderbindung. Bei privaten Investoren verpufft der Fördereffekt tatsächlich nach 20-30 Jahren. Die können die Wohnung dann auf den Markt bringen und damit machen, was sie wollen. Und das ist etwas, was man gerade in den Ostberliner Sanierungsgebieten beobachten kann.
In Prenzlauer Berg ist in den 90er-Jahren ein Sechstel des Wohnungsbestandes in den Sanierungsgebieten mit öffentlichen Mitteln saniert worden. Die Förderungen laufen jetzt aus, und das führt zu massiven Mietsprüngen. Ein großer Teil dieser geförderten Wohnungen ist sogar während der Förderzeit in Eigentum umgewandelt worden. Da läuft jetzt eine Welle an Eigenbedarfskündigungen.
Ist das ein spezifisches Berliner Problem oder haben das andere Städte auch?
Das Problem ist in Berlin besonders zugespitzt, aus zwei Gründen. In West-Berlin lief Neubau in den 70er- und 80er-Jahren fast nur mit Förderung als sozialer Wohnungsbau, weil die Stadt wirtschaftlich schwach war, zugleich aber auch Schaufenster des Westens sein sollte. Da gab es sehr viele Bundessubventionen. Deswegen schmelzen jetzt die Bestände ab, die 30 bis 40 Jahre alt sind. Außerdem hat Berlin eine vergleichsweise einkommensschwache Bevölkerung, gemessen an den Mietsprüngen, die wir jetzt erleben.
Wie viele landeseigene Wohnungen gibt es aktuell?
Aktuell besitzt das Land rund 415.000 Wohnungen in Berlin. Anfang der 1990er Jahre waren es noch 600.000. Diese Zahl hatte sich durch Restitution und Verkäufe bis Mitte der 2000er Jahre in etwa halbiert. Seit etwa zehn Jahren unternimmt der Berliner Senat große Anstrengungen, den kommunalen Bestand durch Neubau und durch Ankauf wieder zu erhöhen. Die Zielmarke liegt aktuell bei 500.000, sie wurde mehrmals erhöht.
Wie viele Wohnungen werden in Berlin jährlich fertig?
Für 2023 habe ich Zahlen, da waren es 15.897, der Löwenanteil davon landeseigene. Allerdings hat Wohnungsbau eine lange Vorlaufzeit. Wohnungen, bei denen heute die Förderungen genehmigt werden, sind normalerweise in acht oder neun Jahren fertig. Außerdem gibt es einen großen Bauüberhang: Die Zahl der tatsächlich gebauten Wohnungen liegt weit unter den Baugenehmigungen. Daher ist das, was wir jetzt fertiggestellt sehen, immer ein Blick in die Vergangenheit.
220.000
Wohnungen sollen in Berlin bis 2040 gebaut werden.
Welche Rolle kann das Tempelhofer Feld spielen bei der Bewältigung der Wohnungskrise?
Wenn man sich die Zahlen vor Augen führt: keine große. Im Stadtentwicklungsplan Wohnen ist vorgesehen, dass Berlin 220.000 neue Wohnungen bis 2040 bauen soll. Beim Tempelhofer Feld bewegen sich die Zahlen irgendwo zwischen 2400 und 5000 Wohnungen, also ein bis zwei Prozent des Gesamtbedarfs. Dafür ist die Aufmerksamkeit und der Druck, den die Landesregierung macht, recht groß.
Wir stehen hier vor einem sozial-ökologischen Paradox: einer Situation, bei der die Lösung sozialer Probleme zu ökologischen Problemen führt oder umgekehrt. Beim Tempelhofer Feld ist die Situation paradigmatisch. Alle, die Ahnung haben von Umweltschutz, sagen: Das Feld wird gebraucht als Klimakühlschrank, als Frischluftschneise.
Gleichzeitig haben wir einen Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Daher ist klar, dass es Begehrlichkeiten für die Fläche gibt. Man kann aber nicht beides haben: zubauen und freihalten. Das ist ein massiver Zielkonflikt. Mit scheint allerdings, dass das Tempelhofer Feld zur Lösung der Wohnungskrise relativ wenig beitragen kann. Dafür bekommt es eine sehr große Aufmerksamkeit und viele Mittel werden aufgewendet, etwa für die ganzen Wettbewerbe.
Es wird viel darüber diskutiert, ob das Tempelhofer Feld die Wohnungsknappheit in Berlin lindern kann.
© imago/Hoch Zwei Stock/Angerer/imago
Gibt es andere Städte mit so einer Freifläche in zentraler Lage? Wie gehen die damit um?
Der Berliner Fall ist ziemlich einzigartig. Normalerweise sind innerstädtische Lagen seit Ewigkeiten bebaut oder Industriebrachen. Typisch ist die Revitalisierung von Wasserkanten. Berlin hat, als Glücksfall der Geschichte, einen innenstadtnahen Flughafen, der aufgegeben wurde. Mir fällt keine große Stadt ein, weder in Europa noch woanders, die so eine große Grünfläche hat, mit der man was machen kann.
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Welche Ratschläge haben Sie an die Politik?
Man läuft in die falsche Richtung, wenn man denkt, Neubau wäre die Generallösung. So viel können wir gar nicht neu bauen, dass das einen massiven Einfluss auf die Preise hätte. Man müsste Überangebote auf den Markt stellen, die so massiv sind, dass es ökologisch, infrastrukturell, finanziell überhaupt nicht mehr vertretbar wäre. Deshalb denke ich, dass man stärker in die Regulierung des Wohnungsmarktes gehen muss, wie es der Senat mit dem gescheiterten Mietendeckel von 2020/21 versucht hat.
Von den Grünen und den Linken gibt es Vorschläge, etwa für ein Bezahlbare-Miete-Gesetz. Außerdem „hängt“ die Realisierung des Volksentscheides zur Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen immer noch in der Luft. Das hätte schon einen sehr spürbaren Einfluss auf das Angebot an bezahlbaren Wohnungen.
Statt mit großem Aufwand und unter Inkaufnahme von ökologischen Nachteilen ein paar Tausend Wohnungen auf dem Tempelhofer Feld hinzukriegen, wäre es besser, in dauerhaft bezahlbares Wohnen zu investieren, in eine intelligente Regulierung des Wohnungsmarktes und in den Wohnungsbau von gemeinnützigen Trägern. Damit meine ich nicht nur landeseigene Unternehmen, sondern auch Genossenschaften, die sich bis jetzt kaum am Neubau beteiligen können.