Hamburg feiert ein Rekordergebnis: Doch was nach mehr Sozialwohnungen klingt, bringt nicht so viel wie erwünscht. Beim Neubau verfehlt der Senat seine eigenen Ziele. Und auch die Lücke zwischen Genehmigungen und gebauten Häusern bleibt.

Hamburg meldet für das Jahr 2025 ein Rekordergebnis bei den Sozialbindungen: 6369 Wohnungen wurden neu mit Mietpreis- und Belegungsbindung bewilligt. Das seien so viele wie seit den 1990er-Jahren nicht mehr, sagte Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein (SPD). Allerdings hat die Rekordzahl auch einen Haken. Denn die hohe Zahl ergibt sich aus mehreren Quellen: Neubau, Modernisierungen und Verlängerungen im Bestand. Im Neubau wurden weniger Wohnungen genehmigt als der Senat sich selbst zum Ziel gesetzt hat.

Im Neubau bewilligte die Stadt 2742 geförderte Mietwohnungen. Das waren weniger als im Vorjahr, wo knapp 3100 Wohnungen genehmigt worden waren. Besonders stark zum Gesamtergebnis hat ein Wachstum in der Modernisierungsförderung beigetragen: 1625 Wohnungen erhielten 2025 über Modernisierungsprogramme eine neue Sozialbindung – rund 1000 mehr als im Vorjahr. Weitere 2002 Bindungen wurden im Bestand verlängert oder neu geschaffen. Das Fördervolumen summierte sich 2025 auf 735 Millionen Euro.

Das politische Ziel des Senats lautet seit Jahren, mindestens 3000 geförderte Neubauwohnungen jährlich zu schaffen. Kritik am verfehlten Ziel ließ Pein am Dienstag auf der Landespressekonferenz an sich abprallen. „Wir halten Fördermittel für die Bewilligung von 3000 Wohneinheiten vor, und wir können nur das bewilligen, was vorliegt“, erklärte sie auf Nachfrage. Fast 2800 genehmigte Neubauwohnungen seien „ein ziemlich gutes Ergebnis“, das „ganz nah dran an den 3000“ sei. Zudem rechnete sie vor, dass die neuen Sozialwohnungen rund 40 Prozent an allen genehmigten Wohnungen ausgemacht hätten. In den Jahren seit 2011, in denen die Bauwirtschaft nicht in einer Krise steckte, seien es in der Regel 26 bis 28 Prozent gewesen.

Bestand bleibt bei etwa 80.000

Bedeutend für die Entwicklung des Bestands sind die auslaufenden Bindungen. Im Rathaus nannte Pein für 2025 die Zahl von 4433 ausgelaufenen Bindungen. Der Bestand an Sozialwohnungen in Hamburg liege derzeit „bei knapp unter 80.000“ und pendelt je nach Jahr um etwa 1000 Wohnungen nach oben oder unten. Damit bleibt die Stadt trotz hoher Bewilligungszahlen in einem Wettlauf gegen den Verlust älterer Bindungen.

Heike Sudmann, wohnungspolitische Sprecherin der Linken in der Hamburgischen Bürgerschaft, kritisiert die Selbstdarstellung des Senats scharf: „Mit seiner Jubelmeldung versucht der Senat zu verschleiern, dass er das selbstgesteckte Ziel von jährlich 3000 geförderten Neubauwohnungen wieder nicht erreicht hat. Besonders krass ist das Versagen bei den am dringendsten benötigten Wohnungen unter acht Euro pro Quadratmeter nettokalt. Statt 2300 wurden nur knapp 1700 dieser Wohnungen genehmigt. Dabei ist es genau dieser günstige Wohnraum, den Hamburg am dringendsten benötigt.“

Der Vorstandsvorsitzende der Investitions- und Förderbank, Ralf Sommer, sprach dennoch von einem bemerkenswerten Ergebnis: „Mit 6368 bewilligten Sozialbindungen haben wir ein Rekordniveau erzielt.“ Sommer betonte, der Mix aus Neubau, Modernisierung und Verlängerung ermögliche, dass Hamburg den Bestand „nicht nur stabil halten kann, sondern eben auch weiter ausbauen kann“. Zugleich habe sich der Wohnungsbaumarkt nach schwierigen Jahren stabilisiert, die Talsohle sei 2025 durchschritten worden.

Das hat sich als ziemlicher Booster herausgestellt

Ein stark wachsender Bereich ist das Modernisierungsprogramm „Mod B“, über das umfangreiche Sanierungen gefördert werden, häufig verbunden mit einer neuen Mietpreis- und Belegungsbindung. Dieses Programm wurde im vergangenen Jahr umgestellt und wirkt nun stärker, weil die Förderung über zinsgünstige Darlehen erfolgt. „Das hat sich als ziemlicher Booster herausgestellt“, sagte Pein. Viele große Bestandshalter hätten lange vorbereitet, ihre Bestände energetisch zu modernisieren; entsprechend stiegen nun die Zahlen stark an, weil die IFB für diese Art der Modernisierung attraktive Darlehen anbiete.

Für 2026 stellt die Stadt ein Fördervolumen von 868 Millionen Euro bereit. Die IFB will erneut 3000 geförderte Neubauwohnungen bewilligen, rund 15.000 Modernisierungen ermöglichen und 1100 zusätzliche Bindungen im Bestand sichern. Die Preise der Wohnungen nach Fertigstellung werden an gestiegene Baukosten angepasst: Die Anfangsmieten steigen im ersten Förderweg auf 7,85 Euro pro Quadratmeter (zuvor: 7,25 Euro), im zweiten auf 9,99 Euro (9,35 Euro) und im dritten auf 12,95 Euro (12,25 Euro).

Sozialverbände bewerten die Zahlen deutlich kritisch. Klaus Wicher, Vorsitzender des Sozialverbands Deutschland in Hamburg, betont, Hamburg liege zwar im Bundesvergleich vorn, doch das reiche „noch nicht“. Entscheidend sei nicht die Zahl der bewilligten oder verlängerten Bindungen, sondern die Zahl der tatsächlich fertiggestellten Wohnungen. 2025 seien von mehr als 6300 bewilligten Bindungen „nur knapp 2000“ in gebaute Wohnungen gemündet – viel zu wenig, um den Bedarf zu decken. Der Verband fordert seit Jahren mindestens 5000 neue Sozialwohnungen pro Jahr. Solange das nicht erreicht werde, blieben Wartelisten lang und Notunterkünfte voll. Wicher spricht von „Schönfärberei“, wenn der Senat steigende Bewilligungszahlen feiere, aber zu wenig bezahlbarer Wohnraum tatsächlich entstehe.

Auch aus der AfD kommt deutliche Kritik. Ihr stadtentwicklungspolitischer Sprecher, Joachim Körner, wirft dem Senat vor, sich an hohen Bewilligungszahlen abzuarbeiten, ohne die eigentlichen Probleme zu lösen. Die Regierung feiere Rekorde „auf dem Papier“, während sich immer mehr Menschen ihre Mieten nicht leisten könnten, sagte er. Preisgrenzen allein schafften keine neuen Wohnungen, so Körner, der stattdessen mehr ausgewiesene Bauflächen, günstigere Finanzierungsmöglichkeiten und weniger Vorgaben fordert. Nur ein deutlich höheres Wohnungsangebot könne Mietpreise dämpfen; wer Entlastung verspreche, müsse sie für die Bürger auch tatsächlich spürbar machen.