Wer eine Wohnung untervermietet, darf damit nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) keinen Gewinn erzielen. Der achte Zivilsenat stärkt mit der Entscheidung den Mieterschutz und schiebt einer gängigen Praxis gerade in angespannten Wohnungsmärkten einen Riegel vor.
Menschen würden damit vor überhöhten Untermieten geschützt, sagte der Vorsitzende Ralph Bünger in Karlsruhe. Bislang war die für Vermieter, Mieter und Untermieter gleichermaßen relevante Frage höchstrichterlich ungeklärt.
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Eine Untervermietung solle einem Mieter ermöglichen, die Wohnung bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse halten zu können – etwa bei einem Auslandsaufenthalt. Die Untermiete dürfe die Aufwendungen in Bezug auf die Wohnung decken, entschied der Senat. „Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.“ (Az. VIII ZR 228/23)
Im konkreten Fall aus Berlin hatte eine Vermieterin einem Mieter gekündigt, weil er die Wohnung gewinnbringend untervermietet habe. Der heute 43-Jährige verlangte demnach 962 Euro monatlich für eine 65 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung, für die er selbst anfangs 460 Euro zahlte.
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„In Berlin ist das leider ein sehr großes Problem: Altverträge mit günstigen Mieten werden behalten und wesentlich teurer untervermietet. Die Schere ist hier enorm. Für eine Wohnung (70 qm, 2 Zi) mit altem Mietvertrag in P-Berg zahlt man vielleicht rund 500 Euro und kann mittlerweile locker 1800 Euro verlangen und die Neu-Zwischenmieter:innen sind sogar froh überhaupt eine Wohnung zu finden zu dem Preis. Die Differenz ist ein nettes Einkommen.“
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„Viele Menschen sind auf Untervermietung angewiesen, weil sie auf dem regulären Wohnungsmarkt keine Chance haben“, erklärte die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz. „Diese Notlage darf nicht ausgenutzt werden – weder von Vermietenden noch von Hauptmietenden.“
Regeln für Möblierungszuschlag geplant
In dem Berliner Fall argumentierte der Mieter, er habe den Untermietern die Wohnung voll ausgestattet überlassen – etwa mit Möbeln, Geschirrspüler, Waschmaschine, Fernseher und Soundanlage. „Es fehlte an nichts.“ Er habe geschaut, was sein Hab und Gut wert sei. Nur gebe es keine vernünftigen Berechnungsmodelle, wie Mobiliar und Hausrat in den Mietpreis eingerechnet werden.
Ein Problem, das der Deutsche Mieterbund bestätigt. Seit Jahren sei daher insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten zu beobachten, dass Wohnungen oder einzelne Zimmer möbliert oder teilmöbliert vermietet werden, um die Mietpreisbremse zu umgehen und deutlich höhere Mieten zu verlangen. „Das Urteil aus Karlsruhe ist eine sehr klare Absage an rein gewinnorientierte Vermietung auf Kosten Wohnungssuchender und zeigt auf, wie dringend eine gesetzliche Klarstellung ist“, erklärte Präsidentin Weber-Moritz.
Das Bundesjustizministerium legte kürzlich einen Entwurf vor, der unter anderem die Vermietung von möbliertem Wohnraum verstärkt regulieren soll. Der Vorschlag aus dem Haus von Stefanie Hubig (SPD) sieht für die Berechnung eines Möblierungszuschlags zum Beispiel vor, dass Vermieter für vollmöblierte Wohnungen eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete verlangen können. Einer Sprecherin des Ministeriums zufolge wird der Entwurf aktuell in der Regierung abgestimmt und soll zeitnah veröffentlicht werden.
Räumungsurteil rechtskräftig
„Die geplante Reform ist ein wichtiger und notwendiger Schritt, um Schlupflöcher zu schließen“, sagte Weber-Moritz vom Mieterbund. Der BGH habe ein wichtiges Signal gesetzt: „Weder die Möblierung noch die Untervermietung dürfen zur Umgehung der Mietpreisbremse missbraucht werden, denn Wohnraum ist keine Ware zur maximalen Gewinnerzielung.“
Untervermietung ist kein Geschäftsmodell.
Kai Warnecke, Präsident des Zentralverbands der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, über das BGH-Urteil am Mittwoch
Der BGH ging in der Entscheidung weder darauf ein, ob überlassenes Mobiliar bei der Frage der Untermiet-Höhe zu berücksichtigen ist, noch auf einen möglichen Verstoß gegen die sogenannte Mietpreisbremse.
Ähnlich äußerte sich Haus & Grund Deutschland, der Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer: „Untervermietung ist kein Geschäftsmodell. Das ist auch eine Frage der Fairness“, sagte Präsident Kai Warnecke. „Private Vermieter haben Pflichten, tragen Verantwortung und Kosten – sie dürfen nicht zusehen müssen, wie Dritte das Mietverhältnis betrügerisch missbrauchen.“
Union befürwortet Urteil: „Untervermieten darf kein Geschäftsmodell sein“
Auch der baupolitische Sprecher der Unionsfraktion im Bundestag, Jan-Marco Luczak, befürwortet das Urteil des BGH. „Die Untervermietung von Wohnraum darf nicht zu einem Geschäftsmodell verkommen“, teilte er am Mittwoch dem Tagesspiegel auf Nachfrage mit. Mit dieser immer stärker um sich greifenden Praxis habe sich ein regelrechter Schattenmietmarkt entwickelt und dem Wohnungsmarkt seien immer mehr reguläre Wohnungen entzogen worden.
Grundsätzlich kritisiert die Union das Modell der Untervermietung in angespannten Märkten. So sei auch „die Weitergabe eines günstigeren Mietvertrages an Freunde und Bekannte im Rahmen einer Untervermietung, obwohl man selbst schon seit vielen Jahren in einer anderen Wohnung wohnt, kein ‚berechtigtes Interesse‘“, teilte der Berliner CDU-Abgeordnete mit. Eine Untervermietung müsse Ausnahme bleiben. Genauso fordert die Union mehr Klarheit über die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse.
Grüne „Mieten ist ein Grundbedürfnis, keine Gelddruckmaschine“
Die mietenpolitische Sprecherin der Grünen-Bundestagsfraktion, Hanna Steinmüller, begrüßt ebenso das Urteil des BGH. Die Entscheidung sei ein „deutliches Zeichen für mehr Fairness auf dem Wohnungsmarkt und stärkt die Rechte aller Mieter*innen. Ab jetzt muss allen klar sein: Wer untervermietet, darf sich daran nicht bereichern. Eine Wohnung ist ein Grundbedürfnis, keine Gelddruckmaschine“, teilt die Abgeordnete für den Bezirk Mitte dem Tagesspiegel auf Nachfrage mit.
Anders als die Unionsfraktion fordern die Grünen keine grundsätzliche Einschränkung des Rechts auf Untervermietung. In angespannten Märkten sei die Untervermietung oft notwendig und dürfe nicht pauschal eingeschränkt werden. Es sei ein Instrument, um Wohnraum flexibel zu nutzen.
Berlins Bausenator, Christian Gaebler (SPD) begrüßt das Urteil „außerordentlich“, teilte er auf Tagesspiegel-Anfrage mit. Künftig könnten auch die Vermietenden zur Verantwortung gezogen werden, die sich an der Notlage von Wohnungssuchenden bereichern. Das Urteil zeige, dass Mieterschutz auch für Untermieterinnen und Untermieter gilt.
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Der Mieter, der die Wohnung im konkreten Fall untervermietete, wehrte sich zuletzt gegen eine Räumungsklage seiner Vermieterin. In erster Instanz hatte sie damit keinen Erfolg, danach am Landgericht Berlin aber schon. Der BGH wies nun die Revision des Mieters gegen das Räumungsurteil zurück. Es sei damit rechtskräftig, sagte Richter Bünger. (Tsp/dpa)