Der Berliner Wohnungsmarkt ist seit Jahren angespannt. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt kontinuierlich, während das Angebot nur begrenzt wächst. Besonders betroffen sind innerstädtische Bezirke, in denen verfügbare Flächen rar sind und Neubauprojekte den Bedarf nur teilweise decken können.
Vor diesem Hintergrund gewinnt der Umgang mit bestehendem Wohnraum an Bedeutung. Leerstehende Wohnungen verschärfen die Situation zusätzlich, da sie dem Markt entzogen bleiben, obwohl sie grundsätzlich zur Verfügung stehen könnten. Gerade bei öffentlich gefördertem Wohnraum fällt dieser Widerspruch besonders ins Gewicht.
Leerstand in der Donaustraße 68–70b in Neukölln: Geförderte Wohnungen werden nicht vermietet
Eine Schriftliche Anfrage des Abgeordnetenhauses befasst sich mit einem Wohngebäude in der Donaustraße 68–70b in Neukölln. Nach Angaben des Bezirksamts Neukölln stehen dort derzeit 36 von insgesamt 40 öffentlich geförderten Wohnungen leer. Lediglich zwei Wohnungen sind aktuell vermietet, vier weitere wurden in den Jahren 2022 bis 2024 veräußert.
Trotz der Verkäufe unterliegen alle Wohnungen weiterhin der Mietpreis- und Belegungsbindung, noch bis zum 31. Dezember 2027. Der Senat stellt klar, dass ein Eigentümerwechsel an diesen Bindungen nichts ändert. Dennoch bleibt ein Großteil der Wohnungen ungenutzt, wodurch dringend benötigter Wohnraum dem Markt fehlt.
Wohnungsleerstand im Bezirk Neukölln: Maßnahmen und Verfahren gegen leerstehende Wohnungen
Der Bezirk Neukölln bewertet den langfristigen Leerstand als Zweckentfremdung von Wohnraum. Im Zusammenhang mit dem Objekt laufen ordnungsrechtliche Verfahren, unter anderem wegen Verletzung von Mitwirkungspflichten. Konkrete Strafzahlungen wurden bislang nicht festgesetzt, entsprechende Geldleistungsbescheide befinden sich jedoch in Vorbereitung.
Auch in anderen Fällen im Bezirk hat das Amt bereits reagiert. Im Frühjahr des vergangenen Jahres verhängte Neukölln ein Zwangsgeld von 75.000 Euro gegen eine Eigentümergesellschaft, weil Wohnungen über längere Zeit leer standen, obwohl sie bewohnbar gewesen wären. Der Bezirk verwies dabei ausdrücklich auf den angespannten Wohnungsmarkt.
Neue Zweckentfremdungsverordnung auf Landesebene durch den Senat: Höhere Ausgleichszahlungen
Auf Landesebene hat der Berliner Senat am 20. Januar 2026 die vierte Zweckentfremdungsverbot-Verordnung zur Kenntnis genommen. Kern der Neuregelung ist eine Anhebung der Ausgleichszahlung, die fällig wird, wenn Wohnraum dauerhaft umgenutzt oder abgerissen wird.
Die Regelung greift insbesondere in Fällen, in denen Wohnungen zu Büros, Ferienapartments oder Gewerbeflächen umgebaut werden aber auch wenn Wohnungen vom Markt verschwinden. Mit der höheren Zahlung soll zumindest rechnerisch der Verlust an Wohnraum ausgeglichen werden. Der Fall in der Donaustraße zeigt jedoch, dass neben neuen Regelungen vor allem deren konsequente Anwendung entscheidend bleibt.
Möglich ist, dass der Eigentümer die Wohnungen bis zum Verstreichen der Frist Ende 2027 nicht vermieten möchte, um diese dann höherpreisig in den Markt geben zu können. Ob die neu errichteten also noch zwei weitere Jahre leer stehen werden, oder ob die Instrumente der Bezirks- und Landespolitik greifen, werden die kommenden Monate zeigen.