Der Begriff „Bauturbo“ ist kürzlich zum „Immobilienwort des Jahres 2025“ gekürt worden. Tatsächlich hat kaum ein anderes Thema in der Immobilienbranche so große Erwartungen geweckt wie die Absicht der Bundesregierung, den Bau von Wohnungen zu erleichtern und zu beschleunigen. Allerdings bleibt es den Kommunen überlassen, ob und in welcher Form sie die neuen Regeln des Baugesetzbuches anwenden. Bauträger berichten, dass sie in einigen Gemeinden mit ihren Vorstellungen auf Ablehnung gestoßen seien.
Die Stadt Frankfurt will den Bauturbo nutzen, aber nur unter bestimmten Bedingungen und nicht für jede Art von Wohnungsbau. Das geht aus einem Eckpunktepapier hervor, das die Bauaufsicht und das Stadtplanungsamt erarbeitet haben und das der Magistrat den Stadtverordneten jetzt zur Beschlussfassung vorgelegt hat. Ziel ist es demnach, die neuen Möglichkeiten zu nutzen, ohne die städtebauliche Qualität oder die Planungshoheit der Stadt zu beeinträchtigen.
So ist in dem Papier zum Beispiel geregelt, dass der Bauturbo nicht für Einfamilienhäuser oder Mikroapartments inf-rage kommt. Denn durch solche Bauvorhaben werde „kein signifikanter Beitrag“ zur Schaffung neuen Wohnraums geleistet, heißt es zur Begründung. Außerdem soll es keine Genehmigung für Bauvorhaben im Außenbereich, in Landschaftsschutzgebieten oder in Gewerbe- und Industriegebieten geben. Bei besonders komplexen städtebaulichen Projekten verweist die Stadt auf die herkömmlichen Verfahren, die meist einen zeitraubenden Bebauungsplan erforderlich machen.
Genehmigung nur mit Sozialwohnungen
Ausdrücklich weist der Magistrat darauf hin, dass auch bei Anwendung des Bauturbos sämtliche städtische Satzungen und Beschlüsse zu beachten seien. Dazu zählt zum Beispiel der in der Immobilienbranche umstrittene Baulandbeschluss, der Bauherrn zu einem Anteil von 30 Prozent an geförderten Wohnungen verpflichtet. Außerdem müssen 15 Prozent der Flächen für gemeinschaftliches und genossenschaftliches Wohnen reserviert werden.
Um die Einhaltung dieser Vorgaben zu garantieren, müssen Bauherrn Beratungsgespräche führen und städtebauliche Verträge mit der Stadt abschließen. Darin soll auch eine Bauverpflichtung enthalten sein. Für eine solche Regelung haben sich mehrere Großstädte, darunter Frankfurt, im vergangenen Herbst in einem Positionspapier ausgesprochen. Andernfalls könne durch den Bauturbo die Grundstücksspekulation angeheizt werden.
Planungsdezernent Marcus Gwechenberger (SPD) setzt in erster Linie dort auf Beschleunigung, wo es schon einen Grundkonsens für eine Bebauung gibt. Das sei zum Beispiel der Fall, wenn die Bearbeitung eines Bebauungsplans schon weit fortgeschritten sei. Im Eckpunktepapier sind jetzt konkrete Anwendungsfälle genannt. Für den Bauturbo kommen demnach die Flächen in Betracht, die von den Bebauungsplänen Römerhof (Bockenheim), Nördlich Lurgiallee (Mertonviertel) und Am Hollerbusch (Nieder-Eschbach) umfasst werden. Dort und im Entwicklungsgebiet am Gutleuthafen könnten bereits Baugenehmigungen erteilt werden, wenn noch kein formaler Satzungsbeschluss vorliegt.
Nachverdichtung wird erleichtert
Beschleunigte Verfahren werden darüber hinaus für das Areal des im vergangenen Jahr geschlossenen Panoramabads in Bornheim in Aussicht gestellt. Die Nachverdichtung von Siedlungen soll einbezogen werden, wenn es dafür einen Rahmenplan gibt. Das ist zum Beispiel im „Mittleren Norden“ der Fall, also in den Stadtteilen von Ginnheim im Westen bis Preungesheim im Osten. Bei solchen Nachverdichtungen durch Aufstockung oder Ergänzungsbauten können durch die Gesetzesänderung leichter Befreiungen von Bebauungsplänen erteilt werden. Wenn es keinen Bebauungsplan gibt, müssen sich die Bauvorhaben nicht mehr unbedingt in die Umgebung einfügen.
„Nachbarliche Belange“ würden aber weiter berücksichtigt, stellt der Magistrat klar. Auch bei „erheblichen Umweltauswirkungen“ werde es keine Genehmigung geben. Eine Beteiligung der Öffentlichkeit ist lediglich bei „städtebaulich bedeutsamen Vorhaben“ geplant.
Um schnelle Entscheidungen treffen zu können, soll eine „Bauturbo-Konferenz“ eingerichtet werden, in der Mitarbeiter der Bauaufsicht und des Stadtplanungsamts wöchentlich zusammenkommen. Dieser Turnus ist nötig, weil die neue gesetzliche Regelung sehr kurze Fristen setzt: Bauanträge gelten als genehmigt, wenn sie nicht innerhalb von drei Monaten abgelehnt werden.