Die Angebotspreise von Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten haben sich laut einer Untersuchung des Immobilienportals Immowelt in den vergangenen 12 Monaten fast flächendeckend erhöht. In 71 von 80 deutschen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern stiegen die Preise von Februar 2025 auf Februar 2026 an.

Laut Immowelt zogen die Preise im Durchschnitt um 4,0 Prozent an, vereinzelt jedoch auch mehr als doppelt so viel. Nur in wenigen Ausnahmen wurden die Wohnungspreise im Vergleich zum Vorjahr etwas günstiger. Lediglich in 9 der 80 Großstädte sanken die Preise für Bestandswohnungen.

In der Landeshauptstadt zu wohnen, wird etwas günstiger

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Eine davon ist Stuttgart. Während im Februar 2025 der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 4432 Euro lag, waren es ein Jahr später 4395 Euro – ein kleiner Rückgang von 0,8 Prozent.

In den meisten Fällen liegen die Veränderungen bei den wenigen Städten, wo der Preis sank, unterhalb der Ein-Prozent-Marke. Die deutschlandweit größte Preissenkung gab es im niedersächsischen Salzgitter (-2,6 Prozent).

Stadt

Quadratmeterpreis Februar 2026

Veränderung zum Vorjahr

In den anderen baden-württembergischen Großstädten zogen die Wohnungspreise dagegen teils kräftig an. Mannheim (+9,9 Prozent) und Ulm (+8,9 Prozent) liegen sogar bundesweit auf Platz zwei und drei der Städte mit dem größten Preisanstieg und werden lediglich noch von Bergisch Gladbach (+11,2 Prozent) übertroffen.

Auch in Heidelberg (+8,0 Prozent) stiegen die Wohnungspreise deutlich über der Rate des Bundesdurchschnitts. In Freiburg (3,3 Prozent) und Karlsruhe (+2,9 Prozent) fielen die Erhöhungen dagegen moderater aus.

Stuttgart nur auf viertem Platz der teuersten Wohnungsmärkte

Dadurch, dass die Wohnungspreise in anderen Städten deutlich stiegen und in Stuttgart sogar leicht zurückgingen, ist die Landeshauptstadt längst nicht mehr die teuerste Adresse für Eigentumswohnungen.

Mit einem Durchschnittspreis von 5491 Euro im Februar 2026 liegt Heidelberg hier deutlich an der Spitze und über 1000 Euro über dem Stuttgarter Preisniveau. Auch in Freiburg (5097 Euro) und Ulm (4546 Euro) lag der Quadratmeterpreis zuletzt über dem der Landeshauptstadt. Karlsruhe (4272 Euro) und Mannheim (4054 Euro) liegen noch etwas unter der Landeshauptstadt.

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Bundesweit steht dagegen München unangefochten an der Spitze: Zwar fiel die Preiserhöhung zum Vorjahr mit 2,7 Prozent noch vergleichsweise moderat aus, sie reichte aber aus, um die 8000-Euro-Marke zu knacken: Von 7949 Euro im Februar 2025 stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis auf 8165 Euro. Am günstigsten ist’s in Chemnitz. Dort lag der Quadratmeterpreis laut Immowelt zuletzt bei durchschnittlich 1456 Euro.

Für die Analyse hat Immowelt die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum jeweils 1. Februar 2026 und 2025 miteinander verglichen.