Schon für sich genommen ist Deutschlands Wohnungsmangel ein Desaster. Doch nun zeigt sich, dass die Baukrise kein isoliertes Problem bleiben dürfte. Jüngste Entwicklungen zeigen: Sie könnte in Großstädten einen Dominoeffekt auslösen, der auch die letzten halbwegs gesunden Sparten der Wirtschaft zum Erliegen bringt.
Berlin trifft diese Krise besonders hart: Nirgendwo sonst wird derzeit so wenig gebaut, nirgendwo ist Wohnraum so knapp. Nach aktuellen Studien fehlen in der Hauptstadt rund 56.000 Wohnungen, die nötig wären, um Angebot und Nachfrage annähernd auszugleichen. Gleichzeitig meldet der Senat, dass trotz steigender Einwohnerzahlen die fertiggestellten Wohnungen pro Jahr nur im niedrigen fünfstelligen Bereich liegen – etwa 14.000 bis 15.000 in den Jahren 2024/2025, weit unter dem politischen Ziel von 20.000 Wohnungen jährlich und deutlich unter dem, was Ökonomen für ein funktionierendes Marktgleichgewicht veranschlagen.
Gebaut wird nur im High-End-Bereich
Hohe Baukosten und Bodenpreise sowie steigende Zinsen haben Wohnungsneubauten sowie Sanierungsvorhaben auf lange Sicht unrentabel gemacht. Wenn überhaupt gebaut wird, dann nur noch im High-End-Bereich, gemeint sind Luxuswohnungen, auch bekannt als „Trophy-Objekte“.
Im unteren und mittleren Preissegment geht die Bautätigkeit gegen null – trotz Bauturbo und Schneller-bauen-Gesetz. Gleichzeitig steigen die technischen und energetischen Anforderungen an den Gebäudebestand und Vermieter müssen wegen hoher Instandhaltungskosten immer tiefer in die eigene Tasche greifen. So werden dem Markt immer weniger Wohnungen zugeführt – und die Mieten steigen.
Was als soziale Frage begann, ist längst zu einer wirtschaftlichen Schlüsselfrage geworden. Wohnraum ist Infrastruktur wie Energie- oder Verkehrsnetze. Ohne Wohnungen kommen keine Fachkräfte, ohne Fachkräfte keine Investitionen, ohne Investitionen kein Wachstum.
Der Immobilienökonom Michael Voigtländer vom IW Köln warnt seit Jahren, „dass die Angebotsseite sträflich vernachlässigt wurde und Regulierung allein keinen Quadratmeter schafft“. Auch Konstantin Kholodilin vom DIW Berlin betont, steigende Mieten wirkten wie eine Umverteilung von Konsumspielräumen. „Sie dämpfen die Kaufkraft und wirken damit auch makroökonomisch.“
Wie ist es möglich, dass die größte Volkswirtschaft der Europäischen Union an zentralen Fragen der Behausung und des Wohnungsbaus kläglich scheitert? Und wie kann es sein, dass in Berlin – der drittgrößten Metropole Europas und Wiege der Moderne – Menschen wegen hoher Baukosten und Mieten in die Armut getrieben werden?
Mehr Vorschläge als Wohnungen
In regelmäßigen Abständen melden sich Politiker aus dem linken Spektrum mit Vorschlägen zu Wort. Während Bundesbauministerin Verena Hubertz von der SPD beschleunigte Verfahren vorschlägt und Sonderregeln ins Spiel bringt, erklärt jetzt Justizministerin Stefanie Hubig, ebenfalls Sozialdemokratin, Mieter mit strengeren Vorgaben vor weiter steigenden Preisen schützen zu wollen. Die Linke ist da ganz konsequent: Sie fordert seit Jahren ganz einfach die Enteignung von Wohnungsbaugesellschaften.
Vergangene Woche erst präsentierte die Justizministerin ihren Plan, mit Regeln, die spürbar ins Portemonnaie greifen sollen. Möblierte Wohnungen sollen nicht länger als Grauzone funktionieren: Vermieter müssten offenlegen, um wieviel sie die Miete wegen der Möbel erhöhen. Für eine vollständig möblierte Wohnung schlägt das Ministerium eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete vor. Bei Indexmieten soll eine Preissteigerung künftig maximal 3,5 Prozent betragen.
Und weil Hubig weiß, dass jede neue Bremse das Gegenargument sofort mitliefert, setzt sie zugleich einen Anreiz für Modernisierungen: Die Wertgrenze für vereinfachte Mieterhöhungen nach Maßnahmen soll von 10.000 auf 20.000 Euro steigen – vor allem, um privaten Kleinvermietern den bürokratischen Aufwand zu erleichtern. Hubig betont, die Reform behalte „auch die Interessen der Vermieterseite im Blick“.
Krise: Ohne Wohnraum keine Arbeitskräfte
Der Wohnungsbau, lange Konjunktur-Zugpferd des Mittelstands, liegt derweil darnieder. Bundesweit steht der Bau- und Baunebensektor für einen erheblichen Teil der Wirtschaftsleistung; Millionen Jobs hängen direkt oder indirekt an Beton, Ziegeln, Baukränen. Doch der Stabilitätsanker wird selbst zum Krisenherd: Baugenehmigungen brechen ein, Projekte liegen auf Eis, Entwickler melden Insolvenz an.
Baukosten sind in wenigen Jahren zweistellig gestiegen, Materialpreise schwanken, Kreditzinsen vervielfachten sich zeitweise. Ökonomen warnen vor Folgeschäden: Wenn weniger gebaut wird, trifft es nicht nur Bauunternehmen, sondern auch Architekten, Zulieferer, Handwerksbetriebe, Finanzierer – eine ganze Wertschöpfungskette. Und es trifft Branchen außerhalb der Bauwirtschaft, weil ohne Wohnraum keine Arbeitskräfte kommen.
Die geldpolitische Zeitenwende verschärft die Lage. Auf die Pandemie folgte der Krieg, auf den Krieg die Inflation – und die Inflation bewirkte steigende Leitzinsen. Die Folgen waren 2023 und 2024 voll spürbar: Bauzinsen zogen kräftig an. Kredite mit zehnjähriger Zinsbindung, die zuvor teils unter zwei Prozent zu haben waren, lagen zeitweise deutlich oberhalb von drei Prozent. Was nach einem Prozentpunkt klingt, ist im Wohnungsbau eine tektonische Verschiebung: lange Laufzeiten, Millionenbeträge, enge Margen.
Auffällig ist zudem, wie stark sich Berlin seit der Pandemie von der Entwicklung anderer deutscher Großstädte abgekoppelt hat. Während die Angebotsmieten in Metropolen wie Hamburg, München oder Frankfurt zwar ebenfalls stiegen, verlief der Anstieg in der Hauptstadt deutlich steiler. In Berlin kletterten die durchschnittlichen Angebotsmieten zwischen 2012 und 2025 von rund 7,45 auf 15,77 Euro pro Quadratmeter – sie haben sich damit nahezu verdoppelt.
Aber das Ende der Fahnenstange ist noch längst nicht erreicht. Berlin wächst weiter: Inzwischen leben fast 3,8 Millionen Menschen in der Stadt, Prognosen zufolge könnte die Vier-Millionen-Marke in drei bis fünf Jahren überschritten werden. Mehr Einwohner bedeuten zwangsläufig mehr Nachfrage nach Wohnraum – doch der Neubau hält mit diesem Wachstum nicht Schritt.
Baupreise explodieren, Zinsen steigen
Pandemiebedingt stiegen die Baukosten wegen Liefer- und Materialengpässen ab 2020 rasant an. Infolgedessen wurden zahlreiche Bauprojekte auf Eis gelegt.Grafik: BLZ. Quelle: © Sprengnetter
Und während Linke und SPD Mieter und Vermieter gegeneinander aufhetzen, gerät die ökonomische Erosion aus dem Blick. In der Bauwirtschaft ist sie längst angekommen: Projektentwickler melden Insolvenzen, Bauunternehmen berichten von Auftragslücken, Handwerksbetriebe von stornierten Vorhaben. Gerät diese Kette weiter unter Druck, zieht sie Zulieferer, Handel, Logistik und Finanzierung mit. Und dann frisst sich der Engpass in die Realwirtschaft.
Entwicklung der Bauzinsen mit zehnjähriger Zinsbindung: Infolge der Inflation und des Ukraine-Krieges zog der Leitzins auf über 3 Prozent.Grafik: BLZ. Quelle: Interhyp
Mieten treiben Berliner in die Armut
Wegen der schwierigen Bedingungen für Bau- und Sanierungsvorhaben verknappt sich auch das Wohnraumangebot stetig – und die Mieten steigen weiter. Ein Blick auf die bundesweite Mietpreisentwicklung zeigt: Berlin ist längst kein Einzelfall – und dennoch fallen die Preissteigerungen in der Hauptstadt besonders stark ins Gewicht.
Berlin verzeichnete von allen deutschen Metropolen den rasantesten Anstieg bei den Quadratmeterpreisen: von 7,45 Euro im Jahr 2012 auf fast 16 Euro im vergangenen Jahr.Grafik: BLZ. Quelle: Kiel Institut
Lock-in-Effekt blockiert den Markt
Besonders prekär: Die Mietpreisbremse, die den angespannten Wohnungsmarkt eigentlich entlasten sollte und vor kurzem bis 2029 verlängert wurde, hat de facto das Gegenteil bewirkt: Denn sie gilt nur für Bestandswohnungen, nicht jedoch für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 bezugsfertig wurden.
Hieraus resultiert eine wachsende Diskrepanz zwischen den Mietpreisen der Bestands- und Neubauwohnungen. Im Ergebnis wagen immer weniger Berliner einen Umzug, weil sie sich die Mieten der Neubauwohnungen nicht leisten können. Ein Teufelskreis.
Grafik: BLZ. Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen
Fachleute sprechen in diesem Zusammenhang vom sogenannten Lock-in-Effekt. Er ist auch eine Ursache dafür, weshalb Berlin über die bundesweit niedrigste Leerstandsquote verfügt. Denn wenn Mieter kaum noch umziehen, werden Wohnungen immer seltener frei.
Die Folge ist eine zusätzliche Verkrustung des Wohnungsmarktes. Die Fluktuation sinkt und die Leerstandsquote geht gegen null: Laut Schätzungen liegt sie in Berlin aktuell zwischen 0,8 und 2,1 Prozent. Zum Vergleich: Bundesweit beträgt der Wohnungsleerstand noch rund drei Prozent.
Investoren kehren Berlin den Rücken
Aktuelle Markteinschätzungen zeigen, dass das Wohnraumangebot in Berlin auch in den kommenden Jahren deutlich hinter der Nachfrage zurückbleiben wird. Entsprechend hoch wird die Nachfrage nach Neubauprojekten in diesem Segment sein.
Ein wachsender Markt ist für Investoren normalerweise ein positives Signal. Doch für viele Investoren ist der Berliner Markt zu riskant geworden. Und so bewerten Projektentwickler das Investitionsklima trotz des wachsenden Bedarfs als ausgesprochen schlecht.
War die Marktlage im Wohnungsbau aus Investorensicht im Jahr 2015 noch durchweg gut, wurde das Klima im vergangenen Jahr durchgehend als „sehr schlecht“ bewertet.Grafik: BLZ. Quelle: IBB Wohnungsmarktbarometer 2025
Während Investoren laut Erhebungen des IBB den Markt 2015 – mit Ausnahme von Berlin-Mitte – noch überwiegend als positiv einschätzten, zeigen die Bewertungen für 2025 ein deutlich anderes Bild. In Bezirken wie Tempelhof-Schöneberg, Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow werden die Rahmenbedingungen inzwischen sogar als „sehr schlecht“ beurteilt.
Behörden-Ping-Pong blockiert Berlin
Der Rückgang der Investorentätigkeit ist auch den wachsenden technischen und energetischen Anforderungen an Gebäude geschuldet, die insbesondere die Ertüchtigung und den Umbau von Bestandsbauten erschweren – wie auch den schleppenden Genehmigungsverfahren.
Auch in diesem Punkt erweist sich Berlin als Sonder- wenn nicht sogar als Härtefall: Der Löwenanteil der Baugenehmigungen wird hier in den zwölf Bezirksverwaltungen bearbeitet – und die kommen mit der Bearbeitung der Anträge seit Jahren wegen Personalmangel, weitgehend analoger Arbeitsprozesse und langer Abstimmungswege nicht mehr hinterher. Und selbst wenn doch ein Projekt genehmigt wird, kommt es wegen artenschutzrechtlicher Prüfungen oder Klagen des Nabu am Ende doch nicht zum Spatenstich.
Der in Berlin so typische „Behörden-Ping-Pong“ hat wiederum zur Folge, dass sich selbst kleinere Nachverdichtungs- und Aufstockungsprojekte, womit eigentlich schnell günstiger Wohnraum geschaffen werden könnte, nicht mehr durchführen lassen.
Berliner Parteien: „Vorstufe zum Mieten-Sozialismus“
Längst ist der Ruf nach einer grundlegenden Reform der Berliner Verwaltung laut geworden – etwa nach dem Vorbild Hamburgs, wo größere Wohnungsbauvorhaben von einer zentralen Baubehörde gesteuert werden, Bearbeitungsprozesse gebündelt und Abstimmungswege deutlich verkürzt sowie Baustandards für Neubauvorhaben gesenkt wurden.
Statt sich vorrangig den strukturellen Herausforderungen einer umfassenden Verwaltungsreform zu widmen, wird die Wohnungskrise bereits im Vorfeld als zentrales Wahlkampfthema aufgegriffen. Während Die Grünen und Die Linke die Verantwortung vor allem bei Vermietern verorten, betont die SPD sozialpolitische Maßnahmen, die unter anderem auf eine stärkere Regulierung des Mietmarktes, Einschränkungen von Vermieterrechten sowie Instrumente wie Vergesellschaftung und Enteignung abzielen. Für Kritiker eine „Vorstufe zum Mieten-Sozialismus“.
Überhaupt wird meist nur von einer Mietenkrise gesprochen, dabei ist die Wohnungskrise ebenso eine Krise der Eigentümer. Es müsse mehr gebaut und deutlich mehr Berliner ins Eigentum gebracht werden – anders lasse sich die Krise nicht lösen, sagen Experten.
Baukrise zerfrisst Berliner Wirtschaft
Und so gerät die eigentliche Krise aus dem Blick: eine übergroße Insolvenzwelle, die längst die Berliner Bauwirtschaft und das Handwerk erreicht hat und bald breite Teile der Industrie zerschlagen könnte.
Der anhaltende Fachkräftemangel verschärft die Situation zusätzlich. Mit steigenden Immobilienpreisen und Mieten wird es für Unternehmen in Berlin zunehmend schwieriger, offene Stellen zu besetzen, da potenzielle Beschäftigte die Wohnkosten vor Ort häufig nicht tragen können. Besonders im Sozial- und Gesundheitswesen zeigt sich eine hohe Abhängigkeit von vergünstigten Mitarbeiterwohnungen, da viele Beschäftigte auf dem regulären Wohnungsmarkt kaum bezahlbaren Wohnraum finden.
Sollte es nicht gelingen, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum substanziell auszuweiten oder gezielte Entlastungsmaßnahmen umzusetzen, ist mittelfristig mit einer weiteren Verschärfung der Personalengpässe zu rechnen. Bereits in den kommenden fünf bis zehn Jahren könnten zentrale Bereiche der Daseinsvorsorge – insbesondere Pflege, Gesundheit und soziale Dienste – an strukturelle Belastungsgrenzen stoßen, wenn Wohnkostenentwicklung und Fachkräftegewinnung weiter auseinanderdriften.
Grafik: BLZ. Quelle: IBB Wohnungsmarktbarometer 2025
All das hat schon jetzt zur Folge, dass Firmen Budgets einfrieren müssen, Abteilungen schließen oder Betriebe Insolvenz anmelden: Allein im ersten Halbjahr 2025 meldeten rund 1700 Berliner Unternehmen Insolvenz an. Hochrechnungen gehen davon aus, dass die Zahl im Gesamtjahr auf etwa 2200 gestiegen ist.
Wohnungskrise: Es gäbe eine Lösung
Die Lösungen liegen längst auf dem Tisch – aber sie erfordern konsequentes Handeln aller Beteiligten. Den einen großen Stellhebel gibt es nicht. Der Bund ist gefordert: radikaler Bürokratieabbau, schnellere Planungs- und Genehmigungsverfahren, mehr Standardisierung statt Einzelfallprüfung, pragmatischer Umgang mit kostenintensiven Standards. Dazu gezielte Förderprogramme wie zinsverbilligte Kredite, Abschreibungsmodelle, Bürgschaften oder Zuschüsse für bezahlbaren Wohnungsbau, damit Projekte trotz niedriger Renditen wieder kalkulierbar werden.
„Um den Bau bezahlbarer Wohnungen zu fördern, setzt die Branche ihre Hoffnungen auf wirtschaftspolitische Impulse der Bundesregierung und Maßnahmen zur Reduzierung der Bürokratie“, sagt Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp.
Berlin wiederum muss die Verwaltung reformieren: digitalisieren, Verfahren bündeln, Zuständigkeiten klären, Fristen setzen – und aus dem Behörden-Ping-Pong eine Bau-Agenda machen. Auch die Finanzwirtschaft kann Anreize schaffen: flexible Modelle, längere Laufzeiten, risikoangepasste Produkte, damit sich Projekte trotz enger Margen rechnen.