Dass sich etwas geändert hat auf dem Augsburger Mietmarkt, wird deutlich, wenn man im Internet Anzeigen von Wohnungssuchenden durchscrollt: Teils finden sich Kurzlebensläufe mit Job, Gehalt, vollem Namen und Familienfotos. Das Ziel: einen guten Eindruck bei potenziellen Vermietern machen, um bei der Suche nach einer Wohnung vorn dran zu sein. Diese Art der Selbstentblößung gab es vor ein paar Jahren noch nicht – doch Wohnungen sind ein Gut, das knapper geworden ist in Augsburg.
Wer mit Menschen spricht, die hier auf Wohnungssuche sind, hört unterschiedliche Geschichten. Von der attraktiven Internet-Annonce, bei der man der chancenlose 100. Interessent war, obwohl man schnell gewesen sei. Oder vom Sammeltermin mit anderen Interessenten zur Besichtigung, bei dem man als introvertierte Frau keine Chance hatte und schweigend ging, während alle anderen um die Aufmerksamkeit des Vermieters heischten. Oder die monatelange Suche, um für die 800 Euro, die das Gehalt hergibt, eine Familienwohnung mit zwei Kinderzimmern zu finden. Aber, auch das gehört zur Wahrheit: Es gibt genug Leute, die erzählen, dass es mit der neuen Wohnung kein Problem gewesen sei. Wer Geld hat, kommt hin. Dennoch steht das Wohnen in der städtischen Bürgerumfrage auf der Problemliste ganz oben.
Anwalt Michael Niessner, Vorstand im Augsburger Mieterverein, kennt die Nöte. „Die Lage ist angespannt, und sie wird angespannt bleiben. Die Frage des bezahlbaren Wohnraums geht zunehmend in die Mittelschicht rein.“ Dies betreffe Neuvermietungen, aber auch bestehende Mietverhältnisse. „Die Nebenkosten sind gestiegen, bei vielen ging das, solange die Miete niedrig war. Aber wenn erhöht wird, dann passt das in der Kombination nicht mehr.“ Die Suche nach einer günstigeren Wohnung sei schwierig – bei einer Neuanmietung würde man für eine kleinere häufig mehr zahlen als für die bisherige größere. Laut städtischem Mietspiegel ging die ortsübliche Miete in den vergangenen Jahren nach oben, der aktuelle Durchschnitt liegt bei knapp zehn Euro, je nach Ausstattung und Lage). 2019 waren es noch knapp 7,50 Euro.
Auch das Anspruchsdenken hat sich erhöht, sagt der Eigentümerverband
Beim Eigentümerverband Haus & Grund heißt es, dass man Mieterhöhungen im Kontext sehen müsse. Gerade Privatvermieter hätten häufig kein Interesse, das Maximum an Miete herauszuholen. Vielen sei ein entspanntes Verhältnis zum Mieter mit verlässlicher Zahlung wichtiger, so Geschäftsführerin Gabriele Seidenspinner. Aber die gestiegenen Preise gingen nicht spurlos am Mietmarkt vorüber. Baumaßnahmen in Wohnanlagen, für die Eigentümer mit Sonderumlage zur Kasse gebeten werden, sind angesichts von Baupreissteigerungen heute teurer als vor zehn Jahren, in vielen Anlagen macht man sich Gedanken über energetische Sanierungen. Im Neubausegment schlagen sich die Kaufpreise von 7000 Euro pro Quadratmeter auch bei Mietpreisen nieder. Seidenspinner sagt, dass es im Bereich der wirklich günstigen Wohnungen ein Defizit gebe. Auch das Anspruchsdenken sei gestiegen. „Wenn eine Wohnung keinen Balkon oder keinen Stellplatz hat, bilden sich nicht unbedingt Schlangen vor der Tür.“
Der Druck durch Münchner Preise hat zugenommen
Es scheint in Augsburg zunehmend auf eine Zweiteilung hinauszulaufen zwischen denen, die sich alles noch leisten können und denen, für die es eng wird. Befeuert wird die Entwicklung von der Nähe zu München. Die hohen Gehälter dort und die vergleichsweise niedrigeren Augsburger Wohnpreise mitzunehmen, sei ein Modell, das häufig vorkommt, so Prof. Stephan Kippes, Leiter der Marktforschung des Immobilienverbands IVD. Die Pendlerzahlen nach München sind zuletzt deutlich gestiegen.
In den Wahlprogrammen spielt das Wohnen eine größere Rolle als vor sechs Jahren. Und es hat sich einiges an den Inhalten geändert. Ende der 2010er-Jahre, als der Immobilienmarkt boomte und neue Wohnungen produzierte, drehte sich vieles darum, wie man „bezahlbare“ Wohnungen bekommt und welche Eingriffe oder Förderungen seitens der Stadt zumutbar sind. Damals wurde etwa die Sozialquote mit 30 Prozent an geförderten Wohnungen beschlossen, die es in Neubaugebieten geben muss. Die Immobilienbranche murrte damals schon, irgendwie lief es aber trotz Corona weiter.
„In den vergangenen Jahren wurde die Branche massiv zurückgeworfen“
Den Stecker zog der Branche die Zinswende vor bald vier Jahren. Käufer konnten sich die über die Jahre steil gestiegenen Preise angesichts der teurer gewordenen Kredite nicht mehr leisten. Die Baubranche schiebt seitdem eine Bugwelle von genehmigten, aber nicht in Angriff genommenen Wohnungen vor sich her, weil sie keine Käufer finden würden. „In den vergangenen vier Jahren wurde die Branche durch die immensen Baukosten und die anderen Faktoren massiv zurückgeworfen“, so der Augsburger Immobilienunternehmer Stephan Deurer, der auch Sprecher des Branchenforums „A³ Aktivkreis Immobilien“ ist. Er fordert einen Dialog darüber, wie man wieder ins Bauen kommen kann, auch im Wissen, dass man anders bauen müsste. Dichter, höher, einfacher, schneller. Inzwischen gebe es erste Schritte in diese Richtung, man brauche aber mehr „Mut zur Lücke“.
Tatsächlich hat sich die Diskussion verlagert. Es geht vordergründig nicht mehr um die Frage, wie man „bezahlbare“ Wohnungen bekommt, sondern wie überhaupt wieder gebaut werden kann. Teure Wohnungen sind besser als gar keine, so die Idee. Gleichzeitig stellt sich die Frage, ob „Bauen, bauen, bauen“ allein die Lösung ist, um die Preisspirale zu verlangsamen. Mietervereins-Mann Niessner warnt. „Wenn man nur so bauen kann, dass die Erstvermietung bei 18 Euro anfängt, ist das für einen Teil bezahlbar, aber nicht für die Masse.“
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Die Zahl der geförderten Wohnungen sinkt in Augsburg. Das Gegensteuern gelingt nur mäßig, etwa weil es zuletzt Knappheit bei staatlichen Fördermitteln gab.
Foto: Marcus Merk
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Die Zahl der geförderten Wohnungen sinkt in Augsburg. Das Gegensteuern gelingt nur mäßig, etwa weil es zuletzt Knappheit bei staatlichen Fördermitteln gab.
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Die Mieten sind in den vergangenen Jahren stetig nach oben gegangen. Bei den Kaufpreisen für Immobilien sorgte die Zinswende für einen vorübergehenden Umschwung.
Foto: Anna Kondratenko
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Die Mieten sind in den vergangenen Jahren stetig nach oben gegangen. Bei den Kaufpreisen für Immobilien sorgte die Zinswende für einen vorübergehenden Umschwung.
Foto: Anna Kondratenko
In Diskussionen wird es in den nächsten Jahren auf die grundsätzliche Frage hinauslaufen: Wie viel regelt der Markt, wie stark darf oder muss eingegriffen werden, und was passiert, wenn der Markt zusammengebrochen ist? Die Spannweite der Ansätze ist groß:
Weniger Regeln: Teils wurde der Wohnungsbau von Regeln befreit. Der Freistaat hat Vereinfachungen angestoßen, in Augsburg gelten seit 2025 geringe Abstandsregeln bei der Bebauung von Baulücken. Zudem wurde die Stellplatzsatzung neu gefasst, für Lastenräder müssen weniger Plätze entstehen. Der Bauturbo des Bundes soll Genehmigungsverfahren für Wohnungsbauprojekte bis etwa 100 Wohnungen beschleunigen und höhere Geschosszahlen ermöglichen. Aus der Bauwirtschaft gibt es dazu unterschiedliche Rückmeldungen, nachdem sich manche noch weitere Befreiungen wünschen würden. Exemplarisch stand dafür im Sommer die Diskussion, ob in kleinen Wohnanlagen zwingend ein Kleinstspielplatz gebaut werden muss.
Insgesamt wird eine Debatte darüber zu führen sein, wie stark die Stadt Qualitäten im Wohnungsbau vorgeben soll. In großem Maß tut sie das bei Bebauungsplänen, die für ganze Viertel ein Konzept von Wohnungen, Grünanlagen etc. entwerfen. Der Trend geht hier seit Jahren zu einer höheren Bebauung, um Flächen besser zu nutzen. Mit gut platzierten Freiflächen soll das ausgeglichen werden. Irgendwann stellt sich allerdings die Frage, wann aus dicht zu dicht wird. Projektentwickler würden gerne enger oder höher bauen. Die Stadt entgegnet, dass man nicht sehenden Auges problematische Viertel planen könne.
Weitere Neubauviertel werden aktuell kaum geplant, weil sie angesichts der Marktbedingungen nicht gebaut würden. Es liegen zwar Potenzialflächen in der Schublade, vorangetrieben werden sie nicht. Beim Großprojekt Haunstetten Südwest laufen die Planungen weiter, doch bis dort die ersten Bagger fahren, wird es Jahre dauern. In neueren Bebauungsplänen setzt die Stadt auf Mehrfamilienhäuser, um die Flächen bestmöglich zu nutzen. Im Einfamilienhaus-Bereich ist das „Puppenkisten-Viertel“ in Lechhausen das einzige laufende Projekt. Eine Folge ist, dass junge Familien ins Umland abwandern – eigentlich eine Klientel, die die Stadt aus Gründen der Einnahmesituation halten möchte.
Einfacher Bauen: Die Stadt kann das nicht bestimmen, weil Bayerische Bauordnung und der anerkannte Stand der Technik einen Korridor setzt. Sparen ließe sich durch eine abgespecktere Form des Bauens aber durchaus. In Haunstetten in der Igewo-Siedlung entstehen sechs Mehrfamilienhäuser in einer vereinfachten Form, bei denen es im Rahmen eines bayerischen Pilotprojekts genehmigte Abweichungen von Standards gibt – eine einfachere Haustechnik zum Beispiel. Man wolle keine Billiggebäude, die Standards seien aber ständig gestiegen, so Igewo-Geschäftsführerin Birgit Eckert-Gmell. Auch WBG-Geschäftsführer Mark Dominik Hoppe hält das für einen guten Ansatz. „Was haben wir bei den Gebäuden, die wir in den 90er Jahren gebaut haben, falsch gemacht?“ Er gibt die Antwort selbst: nichts. Die Wohnqualität sei dort auch hoch, neue Standards teuer. Sinnvoll wäre eine Rückbesinnung auf den 90er-Jahre-Standard mit einer gezielten Erweiterung, etwa in energetischer Hinsicht.
Sozialquote: Seit 2020 müssen in Neubaugebieten und bei großen Bauvorhaben 30 Prozent der Wohnungen als geförderte Wohnungen gebaut werden. Diese werden an Bürger mit Wohnberechtigungsschein vermietet – je nach Einkommensklasse gibt es einen staatlichen Zuschuss. In Augsburg gibt es um die 7000 Sozialwohnungen, mit sinkender Tendenz. Denn um die Zahl auf gleichem Niveau zu halten, müssen ständig Wohnungen gebaut werden. Ältere fallen nach einigen Jahrzehnten aus der Bindungsfrist und gehen dann in den freien Markt über. Der nächste große Schwung steht im Jahr 2027 an, wenn 800 Wohnungen aus der Preisbindung fallen.
Die Quote hat den Rückgang gebremst, gleichzeitig baute die Wohnbaugruppe als größter Sozialwohnungs-Bauer und Augsburger Vermieter in den vergangenen Jahren knapp 800 Wohnungen. Geplant waren 1000. Bis 2030 wird mit einem bescheideneren Programm von 400 Wohnungen geplant. Zuletzt traf die Immobilienbranche mit den anderen Schwierigkeiten noch das Problem, dass die staatlichen Fördermittel nicht mehr reichten. Denn einerseits sind die Baupreise gestiegen, andererseits ist der Bau von geförderten Wohnungen als verlässliche Anlageform lukrativer geworden, sodass die Töpfe erstmals leer waren. Die Wohnbaugruppe stoppte 2024 darum vorübergehend alle Planungen, inzwischen gibt es häppchenweise wieder Förderung. Doch ohne verlässliche Zusagen, so WBG-Chef Hoppe, sei der Bau neuer Wohnungen mit jahrelangem Planungsvorlauf schwierig.
Zweckentfremdungssatzung: Ein solches Instrument würde es erlauben, die Umwandlung von Wohnungen in Airbnb-Unterkünfte wirksamer zu unterbinden und Leerstand zu sanktionieren. Das Vorhaben stand im schwarz-grünen Koalitionsvertrag von 2020, umgesetzt wurde es nicht. Umstritten ist, was es überhaupt bringen würde: Beim Zensus 2022 ergab sich mit 7000 leer stehenden Wohnungen eine Quote von vier Prozent in Augsburg, wobei laut Eigentümerangaben der überwiegende Teil für den Wiederbezug vorbereitet oder saniert wurde. Knapp 3000 Wohnungen standen aber seit mindestens einem Jahr leer – hier könnte die Stadt mittelfristig ein Bußgeld verhängen. Kritiker warnen vor Denunziantentum.
Weitergehende Ansätze: Vor einigen Jahren war eine Erhaltungssatzung in der Diskussion, die für bestimmte Stadtteile einen Schutz der Bewohner bringen sollte. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wäre damit erschwert worden, Luxussanierungen ebenso. Aus der Mitte des politischen Spektrums sind die Rufe nach solchen Maßnahmen leiser geworden – die grobe Richtung geht eher zu weniger Regelungen. Auch andere Ansätze, etwa die Förderung von Genossenschaften oder ein stärkerer Fokus auf Vergaben im Erbbaurecht, stehen nicht mehr im Mittelpunkt – die hohen Bau- und Kreditkosten hatten solchen Projekten teils die Luft abgeschnürt.
Am Ende des Tages, sagt IVD-Mann Kippes, werde man nicht vorankommen, indem man nur an einer Schraube drehe. Die Kommunen hätten ohnehin nur begrenzte Spielräume, weil vieles über Bundes- oder Landesregeln festgesetzt ist. Einfache Patentlösungen würden nicht helfen, so Kippes, der die Entwicklungen seit 30 Jahren betrachtet. „Wohnungsprobleme lassen sich nicht durch Einzelmaßnahmen lösen, sondern bestenfalls durch einen Methodenmix handhaben.“ Und „handhaben“, so Kippes ernüchterndes Fazit, liege von Lösen noch ein weites Stück entfernt.
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Stefan Krog
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