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Gute Nachrichten für Hauskäufer, schlechte für Besitzer! Der deutsche Immobilienmarkt ist in Bewegung geraten: Während die Preise für Eigentumswohnungen vielerorts noch steigen, sinken die für Einfamilienhäuser in vielen Großstädten bereits – ein möglicher Wendepunkt?
Preise fallen in vielen Großstädten
Das zeigt der aktuelle Preiskompass von Immowelt (gehört wie BILD zu Axel Springer) für das 1. Quartal 2026. Die Auswertung des Immobilienportals belegt eine klare Entwicklung: In 9 von 15 der größten deutschen Städte sind die Preise für Einfamilienhäuser gefallen. Selbst im teuersten Markt Deutschlands ist die Entwicklung so: In München sinken die Hauspreise um 0,6 Prozent auf etwa 9084 Euro pro Quadratmeter.
Warum Häuser günstiger werden
Der Hauptgrund für den Preisrückgang liegt laut der Analyse in den gestiegenen Finanzierungskosten. Höhere Bauzinsen treiben die monatliche Belastung nach oben – viele Käufer stoßen an ihre Grenzen. Sie müssen inzwischen 40 bis 50 Prozent ihres Einkommens für die Wohnkosten aufbringen.
Gerade bei Häusern kommt ein weiterer Faktor hinzu: die Sanierungskosten. Viele der angebotenen Häuser sind energetisch schlecht und müssen teuer modernisiert werden. Immowelt-Geschäftsführer Theo Mseka erklärt: „Der Immobilienmarkt entwickelt sich insgesamt stabil, doch insbesondere bei Häusern zeigt sich, dass der Markt spürbar abkühlt.“
Ein Beispiel: Ein 140 Quadratmeter großes Haus in Stuttgart kostete im Januar noch 871.780 Euro. Im April sind die Preise um 1,9 Prozent gesunken. Heißt: Das Haus kostet jetzt nur noch 855.400 Euro – ein Minus von mehr als 16.000 Euro.
Preisanstieg nur in wenigen Städten
Doch nicht überall profitieren Käufer von sinkenden Preisen. Duisburg verzeichnet für Eigentümer, die ihr Haus verkaufen wollen, mit einem Plus von 4,2 Prozent den stärksten Anstieg. Auch Dresden (2,3 Prozent) und Hannover (2,1 Prozent) entwickeln sich bislang nach oben. In diesen Städten waren die Quadratmeterpreise gegenüber den Metropolen allerdings noch günstig.
Bei Eigentumswohnungen ist die Lage bislang nahezu unverändert. In vielen Großstädten steigen die Preise weiter, etwa in Stuttgart, Köln und München. Doch auch hier zeigt sich eine Trendveränderung: In mehreren Städten sinken auch die Wohnungspreise wieder. Bremen, Hannover und Düsseldorf gehören zu den ersten Märkten mit Rückgängen.
Ein Beispiel: Eine Eigentumswohnung in Bremen (90 Quadratmeter) wurden im Januar 266.850 Euro fällig. Im April (Minus 1,2 Prozent) sind es noch 263.700 Euro, also 3150 Euro weniger.
Wie es jetzt auf dem Immo-Markt weitergeht
Der entscheidende Faktor ist der Kreditmarkt, die Bauzinsen sind deutlich gestiegen. Gleichzeitig sind viele Spielräume ausgeschöpft: Noch niedrigere Tilgungsraten helfen kaum noch. Für Käufer bedeutet das: Trotz teilweise sinkender Preise können sie sich oft weniger leisten als noch vor einigen Jahren.
Für 2026 zeichnet sich ein gespaltenes Bild ab. Einerseits lässt der Mangel an Wohnraum gerade Wohnungspreise kaum fallen. Andererseits dämpfen hohe Zinsen die Nachfrage. Das Ergebnis: In einigen Städten dürften die Preise weiter steigen – in anderen weiter sinken. Ob das nur ein kleiner Riss im Immobilienmarkt ist oder der Beginn eines neuen Trends, dürfte sich in den kommenden Monaten entscheiden. Klar ist schon jetzt: Besonders bei Häusern ist die Zeit der schnellen Preisanstiege vorerst vorbei.
Für den Immowelt Preiskompass werden die Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Häuser in den 15 Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern analysiert. Um eine Vergleichbarkeit der Preise herzustellen, werden eine Standardwohnung (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre, keine weiteren Besonderheiten) und ein Standardhaus (Einfamilienhaus, 600 Quadratmeter Grundstücksfläche, 5 Zimmer, Baujahr zwischen 1945 und 1970) verwendet.