Bielefeld. Der Bielefelder Wohnungsmarkt ist weiterhin angespannt, allen Bemühungen zur Überwindung der Bauflaute zum Trotz. Das heißt, die Wohnraumnachfrage ist auf breiter Front größer als das Angebot. Das geht aus dem frisch veröffentlichten „Wohnungsmarktbarometer 2025“ der Stadt hervor. Die zugrunde liegende Befragung zeigt: In Teilbereichen wie dem „mittleren Mietpreissegment“, in das Wohnungen mit Mieten von bis zu zehn Euro pro Quadratmeter fallen, wird für die Jahre bis 2028 eine weitere Verschärfung der Knappheit befürchtet. Grund genug für Beobachter, an die im Koalitionsvertrag von CDU und SPD im Februar angekündigten Maßnahmen wie den Erlass einer Satzung gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum zu erinnern.
Um Wohnraum vor Zweckentfremdung und Verwahrlosung zu schützen und den Kommunen eine Handhabe gegen fragwürdige Leerstände zu geben, hatte das Land NRW im Jahr 2021 ein „Wohnraumstärkungsgesetz“ geschaffen. Städte wie Köln, Dortmund oder Aachen haben daraufhin eine entsprechende Satzung erlassen.
Öffentlich geförderte Wohnungen und Wohnungen im mittleren Preissegment werden in den nächsten Jahren voraussichtlich noch knapper.
| © Jürgen Schultheiß / Daten: Stadt Bielefeld
„Wohnraumschutzsatzung“ heißt dieses Regelwerk in Münster: Längere Leerstände von mehr als sechs Monaten werden dadurch zum Beispiel anzeigepflichtig. Umwidmungen von Wohnraum für Gewerbezwecke sowie andere „Zweckentfremdungen“ wie die Kurzzeitvermietung (Stichwort Airbnb) an mehr als 90 Tagen pro Jahr werden genehmigungspflichtig. Geringfügige Nutzungen einer Wohnung für Urlaubsgäste oder Untermieter erfordern immerhin eine entsprechende Registrierung bei der Stadt sowie die Erteilung einer sogenannten Wohnraum-ID.
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Wohnungen sollen möglichst im Markt gehalten werden
„Zweckentfremdungen sollen stärker reguliert werden, um Wohnraum im Markt zu behalten“, bestätigt Steve Kuhlmann, der CDU-Fraktionschef im Bielefelder Rat. Mit dieser Formulierung nimmt er ausdrücklich die Koalitionsvereinbarung auf, die zudem auch die Stärkung des Leerstandsmanagements und der Wohnungsaufsicht vorsieht. Priorität habe Kuhlmann zufolge aber die verstärkte Schaffung neuen Wohnraums: „Unser Credo lautet bauen, bauen, bauen“, sagt der Politiker und verweist etwa auf geplante Verbesserungen bei der Baulandstrategie.
CDU-Fraktionschef Steve Kuhlmann setzt auf eine Zweckentfremdungssatzung, will vor allem aber den Neubau ankurbeln.
| © CDU
Für die gewünschte Zweckentfremdungssatzung sei man derzeit in der Findungsphase, so Kuhlmann. Zunächst müssten Fakten gesammelt und bewertet werden, denn: „Wir wollen Missbrauch verhindern, aber keine übermäßige zusätzliche Bürokratie schaffen und keine kontraproduktive Überregulierung.“ Immerhin sei selbst Airbnb nicht grundsätzlich von Übel, zumal jeder zusätzliche Tourist auch Geld nach Bielefeld mitbringe.
300 leere Wohnungen in Bielefeld: Leerstände trotz Wohnungsnot
SPD-Fraktionschef Riza Öztürk stellt klar, dass das Leerstandsmanagement der Stadt eine Handhabe brauche, um den Markt beobachten und Missbrauch gegebenenfalls ahnden zu können. Hinter längerfristigen Leerständen könnten zum Beispiel auch Spekulationsabsichten stehen. Daher sei der Erlass einer Zweckeentfremdungssatzung ein fest geplantes Vorhaben.
SPD-Fraktionschef Riza Öztürk will die Möglichkeiten der Verwaltung stärken, bei Wohnungsmissbrauch einzugreifen.
| © Christian Pirskanen
Ausreichendes Angebot gibt es nur im oberen Preissegment
Für das aktuelle Wohnungsmarktbarometer sind die Einschätzungen von 52 professionellen Akteuren am Bielefelder Wohnungsmarkt ausgewertet worden – große Wohnungsunternehmen und Genossenschaften ebenso wie Projektentwickler, Bauträger, Architekturbüros, Makler und Maklerinnen sowie Verbände, Mieterbund und der Eigentümerverband Haus & Grund.
Immobilienaufschwung: Rasanter Anstieg der Baugenehmigungen in Bielefeld
Als „ausgewogen“ wird demnach nur die Marktlage im „oberen Marktsegment“ angesehen, wo Quadratmeter-Mieten von mehr als zehn Euro verlangt werden und die Nachfrage folglich beschränkt ist. Dabei werden speziell Neubauwohnungen ohnehin kaum noch für niedrigere Mieten angeboten. Die größte Knappheit sehen die Experten im „unteren Preissegment“ sowie im Bereich der öffentlich geförderten Mietwohnungen, die Rede ist hier von einem „sehr geringen Angebot“.
Für Eigenheime und Eigentumswohnungen hatte sich der Markt schon seit 2022 leicht „entspannt“, das Angebot ist aber auch hier immer noch geringer als die Nachfrage. Diese Entspannung war allerdings vor allem eine Folge der sprunghaft gestiegenen Zinsen nach dem Ausbruch des Ukrainekrieges sowie der damit einhergehenden gewachsenen Verunsicherung. Auch das seit 2022 eingetrübte Investitionsklima hat sich auf dem Wohnungsmarkt seither nicht nachhaltig aufgehellt, trotz des Anstiegs der Baugenehmigungen. Das Investitionsklima werde insgesamt noch immer als „eher schlecht“ bewertet, mit einem Trend zur Verbesserung für Wohneigentum, so heißt es im Bericht.
Deutlicher Mangel an bezahlbaren großen Wohnungen für Familien
Eine Ausnahme wird im Bereich der energetischen Baumaßnahmen gesehen, die durch die Klimapolitik und öffentliche Fördermaßnahmen, aber zusätzlich auch durch die gestiegenen Energiepreise motiviert werden. Hier wird eine positive Entwicklung beim Investitionsverhalten erwartet.
Die von Bauamtsleiter Lars Bielefeld verantwortete und von Sylke Pilk und Jens Hagedorn gestaltete Präsentation der Umfrageergebnisse beleuchtet die Problematik von verschiedenen Seiten. Als größte Herausforderungen am Mietwohnungsmarkt gelten demnach der Mangel an großen und bezahlbaren Wohnungen für Familien und der Rückgang der Sozialwohnungsbestände. Aber auch das Fehlen ausreichend vieler kleiner Wohnungen (für immer mehr Alleinstehende) sei in Bielefeld ein Thema. Der Mangel wird Experten zufolge durch gestiegene Ansprüche verschärft – die Nachfrage wachse letztlich auch, weil pro Kopf im Schnitt immer mehr Wohnraum beansprucht wird.