Der Härtefall-Block im Wedding: „Ich habe schlaflose Nächte“

Fast zehn Millionen Euro Sanierungskosten rollen auf einen Häuserblock in Wedding zu – und der größte Teil davon könnte am Ende bei den Mietern landen. Neue Zahlen des Bezirksamts Mitte zeigen, warum die Sorge in der Maxstraße und Reinickendorfer Straße wächst. Rund 7,7 Millionen Euro gelten auf Anfrage der Berliner Zeitung als Modernisierungskosten – also als Anteil, der grundsätzlich auf die Miete umgelegt werden kann. Damit bekommt die Angst der Bewohner erstmals ein konkretes Preisschild.

In der Maxstraße droht rechnerisch eine Mietsteigerung von rund 288 Euro pro Monat, in der Reinickendorfer Straße sind es etwa 220 Euro. Bei größeren Wohnungen müssen die Bewohner sogar mit 300 Euro und mehr kalkulieren. Um sich gegen diese Last zu stemmen, haben bereits knapp 100 Mietparteien vorsorglich Härtefallanträge gestellt. Die Ungewissheit belastet ihren Alltag schwer: „Ich habe schlaflose Nächte, weil ich ständig über unseren Auszug nachdenke“, berichtet eine Mieterin.

„Ich habe schlaflose Nächte“

In dem betroffenen Block leben rund 180 Mietparteien, die einen Querschnitt durch die Berliner Stadtgesellschaft bilden: Familien, Rentner, Wohngemeinschaften und Menschen mit geringem Einkommen. Besonders brisant ist, dass auch zwei Wohngemeinschaften der Lebenshilfe Berlin betroffen sind. Der Sanierungsstreit betrifft somit auch Menschen, für die ein Umzug die Sicherheit im Alltag infrage stellt.

Das Bezirksamt Mitte legte auf Anfrage der Berliner Zeitung erstmals die detaillierten Summen offen. Für die Maxstraße werden 6,46 Millionen Euro Baukosten veranschlagt, für die Reinickendorfer Straße 3,45 Millionen Euro. Das Problem für die Mieter steckt im Detail der Aufteilung: Ein massiver Anteil wird als Modernisierung deklariert, während nur ein kleiner Bruchteil als klassische Instandsetzung – Reparatur – ausgewiesen wird, die der Vermieter allein tragen müsste.

Diese Aufteilung ist der Kern des Konflikts. In der Maxstraße ergeben die Modernisierungskosten im Schnitt horrende 43.180 Euro pro Wohnung. Zwar gibt es Kappungsgrenzen und Fördermittel, doch sind das die blanken Zahlen. „Drei Euro mehr pro Quadratmeter klingen erst einmal harmlos“, sagt Sebastian Bachmann, selbst Bewohner und Sprecher der Mieter beider Wohnblocks. „Doch bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung sind das 300 Euro, die am Ende des Monats für Essen, Kleidung oder Schulsachen fehlen.“

Die Mietergruppe ist skeptisch, ob die hohen Modernisierungsanteile rechtens sind. Sie wollen die Millionenrechnung nun von Experten prüfen lassen. Der Verdacht: Wurden hier notwendige Reparaturen, die über Jahre verschleppt wurden, einfach in das Paket der Modernisierung gemischt? Das Bezirksamt sieht bisher zwar keinen Anhaltspunkt für falsche Berechnungen, doch für die Mieter beginnt der Kampf um die Beweislast jetzt erst richtig.

Die Kosten seien in Gutachten aufgeschlüsselt, die erwarteten Energieeinsparungen plausibel. Für das Amt ist der Fall damit rechnerisch nachvollziehbar. Für die Mieter beginnt genau dort der Streit. „Das sind halt einfach riesige Zahlen“, sagt hingegen Sebastian Bachmann. Man könne sich darunter kaum etwas vorstellen. Vor allem der hohe Modernisierungsanteil mache die Gruppe skeptisch. „Und das wissen wir halt auch nicht so genau, ob das wirklich so stimmt.“

Beweise aus dem Treppenhaus

Die Mieter wollen die Millionen-Rechnung jetzt auseinandernehmen lassen. Experten sollen prüfen, was echte Modernisierung ist und was Instandsetzung. Der Berliner Mieterverein stützt auf Anfrage der Berliner Zeitung den Punkt der Mieter. Die Genehmigung des Bezirksamts für die Sanierung sei kein „Freifahrtschein für spätere Mieterhöhungen“. Für Mieter gelte: Sie können prüfen lassen, ob sie die Maßnahmen dulden müssen – und ob eine spätere Mieterhöhung zulässig ist.

Die Genehmigung durch den Bezirk ändere daran nichts, teilt Geschäftsführerin Wibke Werner mit. Auch die Aussage des Bezirksamts, es gebe keine Anhaltspunkte für mitfinanzierte Instandsetzungskosten, sei „für die zivilrechtliche Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter irrelevant“, so Werner. Wenn mit der Modernisierung zugleich Mängel beseitigt würden, müsse der Vermieter diese Kosten aus den Gesamtkosten herausrechnen.

Werner verweist auf eine wichtige Regel: Der Vermieter muss nachweisen, dass in der späteren Mieterhöhung keine Reparaturkosten stecken. Sie formuliert es so: „Den Vermieter trifft die Beweislast dafür, dass keine Kosten für Instandsetzungsarbeiten im Mieterhöhungsbetrag enthalten sind.“ Für die Mieter heißt das aber auch: Sie müssen im Streitfall möglichst genau zeigen können, „wo welche Schäden sich befunden haben sollen“.

Kaputte Fenster im Treppenhaus

© Privat/Berliner Zeitung

Genau deshalb sammeln die Bewohner Fotos, Mängelanzeigen und alte E-Mails. Für Bachmann beginnt der Zweifel im Hausflur: Die Bilder zeigen geöffnete Treppenhausfenster, beschädigte Beschläge, Rostspuren, abgeplatzte Farbe, abgenutzte Schlösser und ramponierte Rahmen. Für die Mieter geht es um die Frage: Was ist Modernisierung – und was war längst Reparatur?

„Im Treppenaufgang sind Fenster teilweise undicht“, sagt Bachmann. Auch in einzelnen Wohnungen gebe es dokumentierte Probleme. Von Handwerkern habe die Gruppe inoffiziell gehört, „dass das Dach wohl auch teilweise in keinem guten Zustand ist“. Auch alte, noch funktionierende Bauteile können eine Rolle spielen. Werner verweist auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs von 2020. Diese spiele „eine große Rolle“.

Danach können auch sogenannte fiktive Instandhaltungskosten abzuziehen sein, wenn alte Fenster, Türen oder andere Bauteile zwar noch funktionieren, aber bereits über einen erheblichen Teil ihrer Lebensdauer genutzt wurden. Ende April haben nach Angaben Bachmanns knapp 100 Mietparteien Härtefallanträge an die Hausverwaltung geschickt. „Wir haben bis Ende April so knapp um die 100 Anträge an die Hausverwaltung geschickt“, sagt er.

Der Eingang sei bestätigt worden. „Aber sonst noch nichts.“ Der häufigste Grund sei finanzielle Härte. „Also einfach, dass Leute teilweise über 50 Prozent ihres Einkommens dann für die Miete aufwenden müssen“, sagt Bachmann. In einer Mitteilung der Mietergruppe schildert eine Bewohnerin aus der Reinickendorfer Straße, ihre Miete mache ab Sommer 2027 mehr als die Hälfte ihres Einkommens aus.

Ihren Kindern müsse sie dann erklären, dass 300 Euro weniger für Essen, Kleidung und Schulsachen blieben. Für die Mieter bleibt eine zweite Rechnung offen: Wie viel Heizkosten spart die Sanierung wirklich? Das Bezirksamt verweist auf erhebliche Energieeinsparungen. Bachmann glaubt nicht, dass sie die höhere Miete ausgleichen. In seiner Wohnung liege die angekündigte Mehrbelastung bei einem Vielfachen der bisherigen Heizkosten.

Wenn die Energieersparnis zur Kostenfalle wird

„Das wird nicht diesen Umfang an Einsparungen bringen“, sagt er. Die Einsparungen stünden „in keinem Verhältnis“ zu den Mieterhöhungen. Auch das ist für die Mieter bitter: Selbst wenn die Heizkosten kaum sinken, macht das eine Mieterhöhung nicht automatisch unzulässig. Der Berliner Mieterverein schreibt, die Zulässigkeit werde „nicht durch das Verhältnis zu der hierdurch bewirkten Heizkostenersparnis“ begrenzt.

Wichtig werden kann diese Rechnung trotzdem – bei den Härtefällen. Häufig werde übersehen, „dass dies bei der Härtefall-Abwägung durchaus eine Rolle spielt“. Für Haushalte, die finanziell schon am Limit sind, könnte genau dieses Missverhältnis entscheiden. Der Bezirk stellt es so dar: Er konnte kaum anders. Die Arbeiten sollen die Häuser auf die Mindeststandards des Gebäudeenergiegesetzes bringen.