Jeder zweite Berliner kann sich baldigen Kauf vorstellen

Ein Haus im Grünen, eine Bleibe in der Stadt mit mehr Quadratmetern oder endlich die Wohnung mit Balkon – jede:r zweite:r Berliner:in kann sich vorstellen, in nächster Zeit eine Immobilie zu kaufen. Nach einer Delle am Immobilienmarkt äußern sich die Berliner:innen damit deutlich kauffreudiger als der Bundesschnitt (30 Prozent), wie eine Umfrage des Meinungsforschungsinstituts YouGov im Auftrag der Commerzbank zeigt.

Wunschdenken angesichts des Berliner Wohnungsmarkts oder realistische Option? Zwar sind die Zinsen teilweise gesunken, die Kaufpreise für Wohnimmobilien aber steigen wieder.

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Eine Mehrheit der Befragten findet sie bereits zu hoch (78 Prozent) und – wenig überraschend am Krisenmarkt Berlin – das Angebot an Wohnraum zu knapp (76 Prozent). Angesichts dieser Marktsituation glaubt laut Commerzbank-Studie knapp ein Drittel, sich Wohneigentum auf absehbare Zeit nicht leisten zu können.

Die Stiftung Warentest hatte vor wenige Tagen die aktuellen Immobilienpreise analysierend und kommt zu dem Schluss: Mancherorts ist die Gelegenheit für einen Immobilienkauf recht günstig. Auch in Berlin?

Faktor 1: Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten Käufer:innen im Schnitt für eine vergleichbare Wohnung zahlen müssen. Günstig ist laut Stiftung Warentest ein Verhältnis von unter 22, ungünstig ein Wert von über 27 – denn dann würde die monatliche finanzielle Last über viele Jahre lang deutlich höher sein als die Monatsmiete.

In Berlin liegt der Wert laut den Daten von Stiftung Warentest im Schnitt bei 34,5 – der höchste Durchschnittswert aller sieben größten Städte in Deutschland. Heißt: Im Schnitt muss ein Käufer die Nettokaltmietsumme von 35 Jahren hinblättern, um eine Wohnung in Berlin zu bezahlen.

Immobilienpreise – so wurde analysiert

Die Stiftung Warentest hat Immobilienpreise der sieben größten Städte, von 43 Regionen und 20 Städten und Kreisen ausgewertet. Die vollständige Untersuchung und ein individueller Rechner finden sich auf der Webseite der Verbraucherorganisation.

Zugrunde liegen der Analyse Daten des Immobilienmarktforschungsinstituts des Verbands deutscher Pfandbriefmarken (vdpResearch). Deren Werte basieren auf tatsächlich getätigten Immobilienverkäufen.

Preise und Mieten beziehen sich auf das 1. Quartal 2025 und gelten für Immobilien, die in den vergangenen zehn Jahren gebaut oder vollständig saniert wurden.

Das bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass sich ein Kauf in der Hauptstadt erst nach 35 Jahren lohnt. Zum einen schwankt die Spanne der Werte je nach Lage in Berlin von 25,1 bis 38 – eine Spannweite, die sich mit dem Quadratmeterpreis erklären lässt.

So zahlen Käufer:innen von gut ausgestatteten Ein- und Zweifamilienhäusern in einfachen Lagen Berlins im Schnitt pro Quadratmeter 5030 Euro, bei vergleichbaren Objekten in sehr guten Lagen dagegen 8860 Euro. Bei den Eigentumswohnungen ist die Spanne sogar noch größer: Hier lag der Quadratmeterpreis bei guter Ausstattung in einfacher Lage bei 3650 Euro, in sehr guten Lagen bei 8950 Euro.

Faktor 2: Wertsteigerung und Mietpreisentwicklung

Zum anderen spielt neben dem Kaufpreis-Miete-Verhältnis auch eine Rolle, ob die erstandene Immobilie an Wert gewinnt. Für Immobilien in Berlin geht die Prognose des Immobilienmarktforschungsinstituts des Verbands der deutschen Pfandbriefmarken (vdpResearch) tendenziell nach oben, die Expert:innen erwarten für das laufende Jahr einen Anstieg zwischen 0,5 und zwei Prozent.

Bei den Eigentumswohnungen haben die Kaufpreise dabei zuletzt noch etwas stärker angezogen (+3,8 Prozent) als jene für Häuser (+2,7 Prozent), wie die Daten der Stiftung Warentest zeigen.

Daneben entscheidet die Entwicklung der Mietpreise darüber, ob und wie schnell ein Kauf sich lohnt – und die geht in Berlin bekanntermaßen seit Jahren steil nach oben. Die Stiftung Warentest liefert dazu ein Rechenbeispiel: Würden die Mietpreise in Berlin jährlich um zwei Prozent steigen und der Immobilienwert um ein Prozent, würde es 20 Jahre dauern, bis das Kaufen einer Wohnung gegenüber der Miete eines vergleichbaren Objekts einen finanziellen Vorteil bringt.

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Tatsächlich steigen die Mieten gegenwärtig deutlich schneller. Bei einer Mietsteigerung pro Jahr von im Schnitt fünf Prozent (wie sie zuletzt vorlag) und einer Immobilienwertsteigerung von (sehr optimistisch angenommenen) vier Prozent wären es nur noch vier Jahre, bis Käufer:innen einen Vorteil gegenüber Mieter:innen hätten, rechnet die Stiftung Warentest – sofern dank langfristiger Kreditlaufzeiten die Zinsbelastung konstant bleibt.

Faktor 3: Eigenkapital und Zinssatz

Schließlich entscheiden auch individuelle Faktoren wie das vorhandene Eigenkapital und der für den eigenen Kredit vereinbarte Zinssatz darüber, ob es Jahre oder Jahrzehnte dauert, bis sich der Kauf einer Immobilie gegenüber der Miete lohnt – oder ob das persönliche Risiko zu groß ist.