Trotz hoher Baukosten und Zinsen ist der Berliner Immobilienmarkt wieder in Schwung: Die Zahl der verkauften Immobilien ist im vergangenen Jahr auf 20.789 Einheiten gestiegen, ein Plus von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Geldumsatz legte 2024 auf 14,9 Milliarden Euro zu, ein Anstieg um 20 Prozent. Das zeigt der Bericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, der auf allen notariell beurkundeten Verkäufen beruht.

Ähnlich ist das Bild auf dem Wohnungsmarkt: So wurden im vergangenen Jahr 16.631 Wohnungen im Wert von sechs Milliarden Euro verkauft. Beides bedeutet ein deutliches Plus zu 2023 (19 beziehungsweise 18 Prozent).

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Die Rekordsumme ist 2024 im Spandauer Ortsteil Kladow geflossen: Hier wechselte eine Villa für 17,2 Millionen Euro den Besitzer. Idyll an der Havel ist auch anderswo teuer, die Ein- und Zweifamilienhäuser in Grunewald waren in der Breite die kostspieligsten der Hauptstadt: Hier mussten Käufer:innen für jeden Quadratmeter Wohnfläche im Schnitt 12.120 Euro zahlen.

Parkplatz in Mitte für 100.000 Euro verkauft

Auch Berliner Westen, auch Luxus: Die teuerste Wohnung wurde in Charlottenburg für 8,3 Millionen Euro verkauft. Mit 22.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche schlägt hier wohl auch die zentrale Lage auf. Das dürfte auch für diesen Stellplatzpreis gelten: Für einen Parkplatz in Mitte wurden 100.000 Euro gezahlt – im Schnitt kosteten die Plätze 31.658 Euro.

Auf dem Markt gehandelt wurden dabei vor allem Immobilien im Bestand. Denn im Unterschied zur Verkaufstätigkeit – und im Gegensatz zum Neubau-Mantra der Regierung – ist der Neubau in Berlin weiter deutlich zurückgegangen: Die Zahl der neu errichteten Wohnungen sank 2024 laut Bericht um 27 Prozent auf 2654 Einheiten im Vergleich zum Jahr 2023.

Treptow und Reinickendorf bauen am meisten neu

Auch bisherige Mietwohnungen wurden seltener in Eigentum umgewandelt: Der Rückgang der Umwandlungen hin zu Eigentumswohnungen fällt mit 65 Prozent auf 1552 Wohnungen drastisch aus. Dabei ist die Stärkung privaten Wohneigentums auch über das Vorverkaufsrecht privater Mieter erklärtes Ziel der Berliner CDU. Insgesamt ist die Zahl der Neubegründungen von Wohnungen auf 4206 Einheiten um rund die Hälfte gegenüber 2023 gesunken.

Vergleichsweise aktiv waren Bauherr:innen noch in Treptow mit 532 neuen Wohneinheiten, Reinickendorf mit 445 Wohneinheiten und Köpenick mit 435 neuen Wohneinheiten. Aus Wohnungen, in denen bisher Menschen zur Miete lebten, wurden in Weißensee (253 Wohneinheiten) und im Prenzlauer Berg (157 Wohneinheiten) am häufigsten Eigentumswohnungen.

Die Befunde zeigen also einen Berliner Immobilienmarkt, der bei den Verkäufen wieder Fahrt aufnimmt. Zugleich aber schrumpft das Angebot an neuem Wohnraum – eine Knappheit, die sich auf die Preisentwicklung und Marktaktivitäten auswirken kann.

Reges Interesse und knappes Angebot begünstigen Spekulation

Zwar sind Umsatz und Kauffälle im Verhältnis ähnlich stark angestiegen und auch die mittleren Quadratmeter-Kaufpreise konstant geblieben (5251 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bei Eigentumswohnungen, minus ein Prozent; 7912 Euro pro Quadratmeter bei Wohnungen in neu erstellten Anlagen, plus ein Prozent). Dennoch könnte das schrumpfende Angebot in Verbindung mit einem wieder steigenden Investoreninteresse Spekulation begünstigen.

Nicht im Gleichschritt haben sich Grundstücksverkäufe und -umsätze entwickelt: Obwohl 2024 weniger Fläche an unbebauten Grundstücke verkauft wurde (minus 22 Prozent an Hektar), ist der Geldumsatz (924,8 Millionen Euro, plus 19 Prozent) stärker gestiegen als die Zahl der Verkäufe (788, plus 13 Prozent).

Dabei waren Bodenrichtwerte im Geschosswohnungsbau konstant geblieben oder sogar in Gewerbelagen und bei Einfamilienhäusern nach unten korrigiert worden. Heißt: Die Flächen sind im Schnitt pro Quadratmeter teurer gehandelt worden. Das könnte auch daran liegen, dass mehr in gefragten Lagen verkauft wurde.

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Die rege Verkaufstätigkeit setzt sich bislang fort. Im ersten Quartal 2025 hat die Zahl der Immobilienkäufe laut Gutachterausschuss im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 28 Prozent zugenommen. Das Preisniveau scheint stabil, so heißt es im Berliner Immobilienmarktbericht des Ausschusses, variiere über die Marktsegmente hinweg aber stark.

Deutlicher Preisanstieg zu erwarten oder nur Ausreißer?

Teurer sind demnach zuletzt Einfamilienhäuser (plus zwölf Prozent) und Eigentumswohnungen (plus zehn Prozent) im Neubau geworden. Nur „statistisches Rauschen“, wie es im Bericht heißt? Auf deutliche Preissteigerungen will sich der Gutachterausschuss nicht festlegen, die Stichprobe sei dafür nicht belastbar, Einzelverkäufe im ersten Quartal würden den Schnitt verzerren.

Aber der Ausschuss erwartet auch nicht das Gegenteil: „Die Preise haben offensichtlich den Bodensatz erreicht und werden voraussichtlich im Laufe des Jahres nicht weiter sinken“, heißt es.

Denn Rahmenbedingungen sind für Käufer:innen weiter problematisch, bilanzieren die Gutachter:innen: Obwohl die EZB den Leitzins gesenkt habe, sei das Zinsniveau für Finanzierungen noch auf hohem Niveau, heißt es im Bericht. Dazu kommen hohe Baukosten, Einflüsse der CO₂-Besteuerungen und Kosten erforderlicher energetischer Sanierungen.