Wer einen Immobilienkredit abschließt, muss sich für eine Zinsbindung entscheiden. Doch welche ist aktuell sinnvoll? Ein Profi gibt Rat.
Die richtige Zinsbindung spielt bei der Baufinanzierung eine wichtige Rolle und kann auch die Bauzinsen maßgeblich beeinflussen. Ein Experte hat einen wichtigen Rat für Kreditnehmer. Außerdem: Wer eine Immobilie besichtigt, fragt sich oft: Lässt sich am Preis noch etwas drehen? Eine aktuelle Analyse eines Immobilienportals zeigt, wie viel Spielraum tatsächlich besteht. Die neuesten Entwicklungen rund um Kredite, Immobilien und Immobilienfinanzierungen im Kredite-Ticker.
Zinsbindung bei der Baufinanzierung: Das rät ein Experte aktuell
Welche Zinsbindung ist aktuell sinnvoll? Ein Experte hat einen klaren Ratschlag.
© Getty Images | Constantinis
Bei einem Immobilienkredit müssen Kreditnehmer die Zinsbindung festlegen, die bestimmt, wie lange der vereinbarte Zinssatz konstant bleibt. Sie liegt in der Regel zwischen fünf und 30 Jahren. Nach diesem Zeitraum ist eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Marktkonditionen erforderlich.
Doch welche Laufzeit ist aktuell bei der Immobilienfinanzierung sinnvoll? „Eine Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren ist aktuell empfehlenswert, um sich die relativ günstigen Konditionen langfristig zu sichern“, rät Matthias Zott, Bausparexperte von Schwäbisch Hall. Selbst bei künftig sinkenden Zinsen gibt es eine Option: „Nach zehn Jahren kann umgeschuldet werden“, so der Profi. Allerdings ist die Wahl der Zinsbindung stets individuell und Kreditnehmer sollten genau kalkulieren und mehrere Angebote vergleichen.
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In welchem Korridor bewegen sich die aktuellen Top-Zinsen? Der Kreditvermittler Dr. Klein* gibt an, dass sich die besten Zinsen für Baufinanzierungen aktuell zwischen 3,22 Prozent und 4,08 Prozent bewegen. Der effektive Top-Zins für zehnjährige Zinsbindung liegt demnach aktuell bei 3,41 Prozent. Auch Baufi24* gibt einen effektiven Best-Zins in Höhe von 3,48 Prozent an.
Aber: Potenzielle Kreditnehmer sollten beachten, dass Bauzinsen nicht so einfach vergleichbar sind. Die tatsächlichen Zinsen hängen von der finanziellen Situation des Kreditnehmers ab. Dazu zählt die Bonität, das vorhanden Eigenkapital und die gewünschte Kreditsumme.
Unser Rechner kann dabei helfen, die besten Konditionen zu finden:
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Immobilienpreise: Hier können Käufer noch verhandeln
Beim Immobilienpreis zu verhandeln kann sich durchaus lohnen – allerdings schrumpft der Spielraum, heißt es in einer aktuellen Auswertung.
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Wer ein Haus kaufen möchte, versucht häufig den Immobilienpreis zu verhandeln. Doch wie stehen die Chancen aktuell? Eine aktuelle Auswertung der Immobilienplattformen Immoscout24 und Sprengnetter kommt zu dem Ergebnis: Die Differenz und damit der Verhandlungsspielraum für Kaufinteressierte schrumpft.
Über die Analyse:
In die Auswertung sind sowohl Transaktionspreise von Sprengnetter als auch Angebotspreise von Immoscout24 eingeflossen. Betrachtet wurden die Daten für Eigentumswohnungen in den acht Metropolen Deutschlands. Die angegebenen Differenzen sind Durchschnittswerte für die jeweiligen Städte. Mehr zu der Auswertungen finden Sie auch auf der Seite von Immoscout.
„In den vergangenen Jahren konnten Käufer teilweise über 12 Prozent Abschlag vom Angebotspreis verhandeln – diese Phase extremer Preisnachlässe geht jedoch zu Ende. Das bedeutet konkret: Die Schere zwischen Preisvorstellungen und tatsächlicher Kaufpreise schließt sich wieder“, sagt Daniel Hendel, Geschäftsführer von Immoscout24.
Doch wo ist der Verhandlungsspielraum noch besonders groß?
- In Hamburg finden Käufer mit zehn Prozent Differenz zwischen Angebots- und Transaktionspreisen noch den größten Verhandlungsspielraum unter den Metropolen. Bei einer 300.000 Euro teuren Wohnung sind dort durchschnittlich 30.000 Euro Ersparnis durch Verhandlung möglich.
- Köln: Auch in der Stadt am Rhein bieten sich mit neun Prozent Verhandlungsspielraum noch erhebliche Abschlagmöglichkeiten.
- Frankfurt am Main: Hier liegt der Verhandlungsspielraum bei 6,5 Prozent.
- München und Stuttgart: In den beiden Metropolen in Süddeutschland liegt die Spanne bei 6,4 Prozent.
- Berlin: In der Hauptstadt ist hingegen eine Differenz von 6,1 Prozent möglich.
- Am kleinsten ist der Verhandlungsspielraum hingegen in Leipzig: Hier liegt die Differenz nur noch bei 3,6 Prozent.
Wer einen Immobilienkredit sucht, sollte allerdings nicht nur versuchen beim Immobilienpreis zu sparen, sondern auch mehrere Konditionen bei der Finanzierung vergleichen.
Update vom 19. August
Baufinanzierung: Allianz hebt Zinsen erneut an
Die Zinsen für Immobilienkredite steigen, was Verbraucher bei der Allianz jetzt zahlen.
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Die Bauzinsen zeigen wieder einen leichten Aufwärtstrend. Auch die Allianz hat bereits wiederholt die Konditionen für Immobilienkredite angehoben. Nun folgt die nächste Zinserhöhung ab 22. August.
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Bedeutet anhand eines Beispiels: Bei einem Nettodarlehensbetrag von 150.000 Euro beträgt der gebundene Sollzins dann 4,33 Prozent (zuvor: 4,28 Prozent), der effektive Jahreszins liegt bei 4,44 Prozent (zuvor: 4,39 Prozent). Daraus ergibt sich eine monatliche Rate von 791,25 Euro (zuvor 785,00 Euro) über eine Zinsbindung von 25 Jahren. Die anfängliche Tilgung beträgt 2,00 Prozent, der Beleihungsauslauf liegt bei 80 Prozent des Marktwerts der Immobilie.
Die Allianz-Bauzinsen für fünf, zehn und 15 Jahre Zinsbindung:
Zinsen gelten erst ab 22. August 2025. Es handelt sich um Zinsen bis 50 Prozent des Marktwertes im Neugeschäft, Auszahlung 100 Prozent. Beim Effektivzins handelt es sich um den 2/3-Zinssatz. Ein Durchschnittswert, den zwei Drittel aller Kunden für ein Darlehen von der Bank bekommen würden.
Doch wo liegt das Angebot der Allianz im Vergleich? Kreditvermittler wie Dr. Klein* geben an, dass sich die Top-Zinsen für Baufinanzierungen aktuell zwischen 3,22 Prozent und 4,08 Prozent bewegen. Damit liegt das neue Angebot der Allianz innerhlab der Spanne der Top-Konditionen. Aber: Potenzielle Kreditnehmer sollten beachten, dass Bauzinsen nicht so einfach vergleichbar sind. Die tatsächlichen Zinsen hängen von der finanziellen Situation des Kreditnehmers ab. Dazu zählt die Bonität, das vorhanden Eigenkapital und die gewünschte Kreditsumme.
Update vom 19. August
Bauzinsen aktuell: So viel kostet der Immobilienkredit
Die Bauzinsen zeigen sich aktuell stabil.
© Getty Images/iStockphoto | ake1150sb
Die Bestzinsen für Baufinanzierungen in Deutschland haben ihren stabilen Trend zunächst fortgesetzt. „Die 10-jährigen Zinsbindungen liegen weiterhin leicht über der 3-Prozent-Marke, Anfang August bei genau 3,26 Prozent. Die 15-jährigen Zinsbindungen entwickelten sich zuletzt rund um 3,4 Prozent“, heißt es in einem aktuellen Zinskommentar des Maklerpools Qualitypool.
Dazu gab es im Juli leichte Bewegungen am Swap-Markt, die sich in einem marginalen Anstieg der Baufinanzierungszinsen widergespiegelt haben. Doch hält der Trend? „Die Kombination aus stabiler Inflation, der Zinspause der EZB und tendenziell weniger Aktivität in den Märkten könnten dafürsprechen, dass die Bauzinsen über die Sommerpause hinweg ungefähr auf dem aktuellen Niveau bleiben“, erklärt Antonio Skoro Geschäftsführer von Qualitypool.
„Gleichzeitig bleibt die weitere Entwicklung in den USA, gerade auch in wirtschaftspolitischer Hinsicht, ein Fokusthema und könnte Impulse für die Anleihen- und Zinsmärkte setzen“, so Skoro weiter.
Künftig sieht der Experte folgende Tendenz bei den Bauzinsen:
- Kurzfristig: Leicht schwankend seitwärts
- Langfristig: Leicht rückläufig
Vor allem bei der langfristigen Entwicklung der Bauzinsen sind Experten sich derzeit uneins. Weitere Erwartungen finden Sie im Update vom 14. August sowie im Update vom 8. August.
Update vom 15. August
Eigenkapital bei der Baufinanzierung: Experte verrät entscheidenden Richtwert
Wie viel Eigenkapital brauchen Käufer wirklich? Eine Rechnung zeigt den Bedarf.
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Wer eine Baufinanzierung abschließen möchte, benötigt in der Regel Eigenkapital. Dabei kann ein hoher Eigenanteil die monatliche Belastung senken und zu besseren Finanzierungskonditionen verhelfen. Doch viele Sparer stoßen angesichts der hohen Immobilienpreise an ihre Grenzen. Im Schnitt bringen Deutsche nur 13 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung ein.
„Wichtig ist, dass mindestens die Kaufnebenkosten zum Beispiel für Notar, Makler oder Grunderwerbssteuer durch das Eigenkapital gedeckt sind. Sie liegen meist zwischen 10 und 15 Prozent“, erklärt Matthias Zott, Bausparexperte von Schwäbisch Hall.
Er rechnet vor: „Ausgehend von den durchschnittlichen Kosten in Höhe von 360.000 Euro für ein Haus, ergibt sich inklusive Nebenkosten ein Betrag von rund 405.000 Euro. Käufer sollten also mindestens 45.000 Euro Eigenkapital mitbringen – idealerweise 81.000 Euro (20-Prozent-Regel).“
Ist der Immobilienkauf auch ohne Eigenkapital möglich? Grundsätzlich bieten einige Banken 100-Prozent- oder sogar 110-Prozent-Finanzierung an. Allerdings hängt die Chance darauf von Ihren finanziellen Voraussetzungen und der Bonität ab. Ein Investor hat uns zudem seine Strategie zum Thema Immobilienkauf ohne Eigenkapital verraten.
Update vom 14. August
Bauzinsen: Diese Entwicklung erwarten Banken
Wie entwickeln sich die Bauzinsen jetzt weiter? Profis sind geteilter Meinung.
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Seit Juli steigen die Bauzinsen wieder leicht an. Doch wie entwickeln sie sich weiter? Der Kreditvermittler Interhyp befragt monatlich mehrere Geldinstitute zu ihren Erwartungen. Wir fassen zusammen, was die Finanzdienstleister prognostizieren. Dabei kommen die Experten insgesamt zu dem Ergebnis: Geopolitische Unsicherheiten erschweren derzeit genaue Bauzinsen-Prognosen für den weiteren Jahresverlauf. Die Mehrheit der Experten erwartet, dass die Zinsen bei rund 3,6 Prozent seitwärts verlaufen.
Dabei rechnen die Experten der Deutschen Bank sowohl kurzfristig als auch langfristig mit gleichbleibenden Zinsen. „Die US-Notenbank senkt später im zweiten Halbjahr voraussichtlich die Leitzinsen, und die EZB könnte weitere Zinssenkungen vornehmen. Dies dämpft die kurzfristigen Renditen stärker als die langfristigen“, so die Profis der Deutschen Bank. Auch die Santander Consumer Bank teilt diese Einschätzung: „Wir erwarten, dass die Bauzinsen seitwärts mit leichten Schwankungen verlaufen. Die EZB nähert sich dem Ende ihres Zinssenkungszyklus, die Inflation haben die Notenbanker unter Kontrolle. Zudem vereinbarte die EU einen Zolldeal mit den USA, was wenig Spielraum für weitere Zinssenkungen lässt.“
Dem gegenüber erwarten die Experten der Commerzbank nur kurzfristig stabile Zinsen – langfristig rechnen sie mit steigenden Konditionen: „Die EZB erreicht bald das Ende der Zinssenkungen. Da die Inflation kurzfristig nachlässt, senkt sie die Zinsen vermutlich noch einmal. Bundesanleihen und Baufi-Zinsen profitieren kurzfristig noch von einer weiteren EZB-Zinssenkung. Längerfristig drohen jedoch höhere Renditen wegen der Schuldenpolitik der Staaten. Falls das Inflationsproblem nicht vollständig gelöst ist, steigen Bund-Renditen und Baufi-Zinsen zusätzlich.“
Dieser Erwartung schließt sich die Allianz an: „Kurzfristig erwarten wir gleichbleibende Zinsen. Darüber hinaus benötigen Europa und die USA viel Kapital, was zu steigenden Renditen führen sollte.“
Update vom 13. August
Tilgung bei der Baufinanzierung: Experte verrät Faustregel
Ein Experte weiß, worauf Kreditnehmer bei der Tilgung achten sollten.
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Ein Eigenheim kostet 2025 im Schnitt 360.000 Euro, heißt es in einer aktuellen Meldung der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Viele Käufer benötigen für eine solche Summe einen entsprechenden Kredit von der Bank. Doch was sollten Kreditnehmer bei der Immobilienfinanzierung generell beachten?
Die Rückzahlung eines Immobilienkredits erfolgt in monatlichen Raten aus Zins und Tilgung. Während der vereinbarten Sollzinsbindung bleibt der vereinbarte Zinssatz konstant. Nach Ablauf der Zinsbindung ist dann meist eine Anschlussfinanzierung nötig – und zwar zu den Konditionen, die dann am Markt gelten. Dabei verlängert eine (zu) niedrige Tilgung die Kreditlaufzeit und erhöht die Gesamtkosten, sagt Matthias Zott, Bausparexperte von Schwäbisch Hall. Eine (zu) hohe Tilgung könne das monatliche Budget hingegen belasten.
„Zwei bis drei Prozent Tilgung im Jahr sind sinnvoll. Sondertilgungen schaffen zusätzliche Flexibilität und sparen Kosten“, erklärt Zott. Bei vielen Banken sei es zudem möglich, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen. „So ist man nochmals flexibler.“
Update vom 11. August
Bauzinsen steigen leicht – Expertin gibt klaren Rat
Manche Experten befürchten, dass sich die Bauzinsen wieder Spitzenwerten nähern könnten.
© iStock / Getty Images | RyanJLane
Nach einer längeren Ruhephase ist wieder etwas Bewegung in die Bauzinsen gekommen, heißt es vom Kreditvermittler Interhyp. „Seit der zweiten Juli-Hälfte sehen wir eine leichte Aufwärtsbewegung bei den Bauzinsen, von rund 3,5 Prozent für zehnjährige Darlehen auf aktuell rund 3,6 Prozent“, sagt Interhyp-Vertriebsvorständin Mirjam Mohr.
Für Kaufinteressierte bedeutet diese Entwicklung: Die Finanzierungskosten bleiben relativ stabil – und werden erstmal nicht günstiger. Gleichzeitig zeigt der neue Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex, dass Immobilien in Deutschland aktuell im erschwinglichen Bereich liegen – mit großen regionalen Unterschieden. „Kaufinteressierte sollten die aktuelle Zinsstabilität und die vor allem in Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern oder deren Umland deutlich bessere Erschwinglichkeit jetzt aktiv nutzen und ins Handeln kommen“, so Mohr.
Zur Verbesserung der eigenen Leistbarkeit rät sie: „Eine gut durchdachte Finanzierung, die sich an der persönlichen Lebensplanung orientiert, spart auf lange Sicht Kosten. Eigenleistungen beim Neubau oder bei der Sanierung können die Gesamtausgaben deutlich reduzieren. Und wer bei der Wahl des Standorts flexibel bleibt, realistische Erwartungen hat und sich professionell beraten lässt, erhöht auch in herausfordernden Marktphasen die Chancen auf den Erwerb von Wohneigentum.“ Wer zu wenig Eigenkapital hat, für den nennt ein weiterer Experte noch einen Rat.
Aktuelle Kreditangebote für Baufinanzierungen:
Aktuelle Kreditangebote für Ratenfinanzierungen:
Aktuelle Kreditangebote für Autofinanzierungen:
Hinweis: Die genannten Kreditangebote und Zinssätze sind beispielhaft und können sich ändern. Faktoren wie das Einkommen, die Kreditwürdigkeit oder auch die Tilgungsrate können die Zinsen beeinflussen. Wir nennen immer den effektiven Jahreszins, der über die Banken online einsehbar ist. Für aktuelle Konditionen und eine individuelle Beratung empfehlen wir Verbrauchern und Verbraucherinnen, sich direkt an die jeweiligen Banken zu wenden.
FAQ zu Bau-, Auto- und RatenkreditenWas ist ein Baukredit?
Ein Baukredit ist ein Darlehen, das speziell für die Finanzierung von Bauvorhaben oder den Kauf von Immobilien vorgesehen ist. Die Zinssätze sind oft über einen längeren Zeitraum festgeschrieben, um Planungssicherheit zu gewährleisten.
Wie unterscheiden sich Auto- und Ratenkredite?
Autokredite sind speziell für die Finanzierung von Fahrzeugen gedacht. Sie bieten oft günstigere Zinssätze und spezifische Konditionen. Ratenkredite hingegen sind vielseitiger und können für verschiedene Konsumzwecke verwendet werden.
Welche Faktoren beeinflussen die Zinssätze für Kredite?
Die Zinssätze für Kredite werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Dazu gehören die Leitzinsen der EZB, die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und die spezifischen Konditionen der Bank.
Kann ich mehrere Kredite gleichzeitig haben?
Ja, es ist möglich, mehrere Kredite gleichzeitig zu haben. Allerdings sollten Verbraucher und Verbraucherinnen ihre finanzielle Belastbarkeit sorgfältig prüfen und Angebote vergleichen, um die besten Konditionen zu erhalten.
Wie sicher sind die Kredite bei verschiedenen Banken?
In Deutschland sind alle Bankeinlagen bis zu 100.000 Euro pro Kunde und Bank durch die Einlagensicherung geschützt. Dies gilt jedoch nicht für Kredite: Hier ist die Bonität des Kreditnehmers entscheidend.
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