Mieten oder Kaufen: Warum der Traum vom Eigenheim oft unerfüllt bleibt

Der liebste Traum der Deutschen ist wohl der vom eigenen Häuschen im Grünen. Doch steigende Immobilienpreise und Zinsen haben dazu beigetragen, dass dieser Wunschtraum für viele unerreichbar bleibt. Laut Daten des Mikrozensus 2022 beträgt der Anteil der Eigentümerhaushalte in selbst genutzten Wohnungen (Eigentumsquote) in Deutschland 42 Prozent. Gerade in den Ballungsgebieten mit ihren angespannten Immobilienmärkten wird es für Kaufinteressierte zunehmend schwieriger, überhaupt eine geeignete und bezahlbare Immobilie zu finden. Andererseits ist Bauland in ländlichen Gebieten oft noch günstig zu haben. Ist Deutschland ein Mieterland?

„Viele Menschen in Deutschland wohnen zur Miete, aber die meisten davon wünschen sich eine eigene Immobilie“, fasst Oliver Adler das Ergebnis einer Schwäbisch-Hall-Umfrage zusammen. Adler ist Abteilungsleiter Produktmanagement für Bausparen und Baufinanzierung bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Ob die Wohneigentumsquote aktuell zu niedrig ist oder nicht, ist laut Reiner Braun, Volkswirt des Forschungsinstituts Empirica, zweitrangig: „Viel wichtiger als die Höhe der Wohneigentumsquote ist, wie viele Menschen, die gerne Wohnungseigentümer wären, das erreichen, und wie viele es nicht schaffen, weil der Staat ihnen Steine in den Weg legt.“

Sechs- bis acht Mal mehr Vermögen dank Immobilie

Doch in der eigenen Immobilie zu wohnen, ist nicht nur eine Frage des Komforts, sondern auch ein essenzieller Baustein der eigenen Altersvorsorge. „Mit dem Eintritt der geburtenstarken Jahrgänge in den Ruhestand bekommen wir Probleme, die Alterssicherung aufrechtzuerhalten“, sagt Jakob Grimm, Referent für Haus- und Stadtentwicklungspolitik von Haus+Grund: „Eine höhere Eigentumsquote wäre eine Maßnahme, um diese Entwicklung abzufedern.“

Bis zum Renteneintritt erreichen Selbstnutzer ein sechs- bis achtmal höheres Vermögen als Mieter, was an dem selbstauferlegten Sparzwang und der geringeren Konsumneigung liegt. 95 Prozent aller Selbstnutzer sind zum Rentenbeginn schuldenfrei. Wie aus Empirica-Daten von 2018 hervorgeht, hatten Haushalte mit Mietern zwischen 50 und 59 Jahren ein durchschnittliches Gesamtvermögen von rund 40.000 Euro. Die gleiche Altersgruppe der selbstnutzenden Immobilienbesitzer besaß dagegen ein Gesamtvermögen von knapp 200.000 Euro.

„In dem Thema Wohnen steckt eine hohe soziale Brisanz für uns als Gesellschaft“, sagt der Immobilienfachmann von Schwäbisch Hall. Wer in der eigenen Immobilie wohnt, ist deutlich seltener von Altersarmut betroffen. Das schont die Sozialkassen. „Eine abbezahlte Immobilie ist eine der sichersten Anlageformen“, sagt auch Grimm. „Besitzen nur wenige Menschen Wohneigentum, führt das zu Neid und Umverteilungsdebatten“, fügt Braun hinzu und verweist auf die Diskussion um den „Boomer-Soli“.

Europäische Nachbarn sind häufiger Eigentümer

Innerhalb Deutschlands gibt es ein deutliches Nord-Süd-Gefälle der Wohneigentumsquoten. Den höchsten Anteil an Eigentümerhaushalten hat mit rund 60 Prozent das Saarland, gefolgt von Rheinland-Pfalz mit gut 50 Prozent. Das liegt Braun zufolge unter anderem an den vielen ländlichen Regionen im Süden, zusätzlicher staatlicher Unterstützung durch die süddeutschen Landesförderbanken und nicht zuletzt Mentalitätsunterschieden zwischen Nord und Süd. Die ostdeutschen Bundesländer hätten dagegen in den vergangenen Jahren stark aufgeholt, sagt Grimm, hier seien die Unterschiede mittlerweile gering. Ein wichtiger Faktor für die Höhe der Wohneigentumsquote ist auch die Gemeindegröße. „Je größer die Stadt, umso höher die Mietquote“, sagt der Empirica-Ökonom. In den großen deutschen Städten beträgt die Wohneigentumsquote durchschnittlich zehn bis 20 Prozent, auf dem Land liegt sie dagegen über 40 Prozent.

Die geringe Wohneigentumsquote in den Städten hat vor allem historische Gründe. Nach dem Krieg wurden schnell viele Wohnungen gebraucht, also wurden Mehrfamilienhäuser und später Großwohnsiedlungen gebaut, der soziale Wohnungsbau entstand. In der ehemaligen DDR war die Schaffung von privatem Wohneigentum gar nicht erwünscht.

Es gibt vielfältige Gründe dafür, warum die Anzahl der Immobilienbesitzer in Deutschland im Vergleich zu unseren europäischen Nachbarn so gering ist. „Deutschland hat heute einen der mieterfreundlichsten Wohnungsmärkte in Europa“, sagt Grimm. Wohneigentum hingegen sei weniger von der Politik forciert und steuerlich gefördert worden. Zudem ist die Einfamilienhausquote aufgrund der historischen Entwicklung in Deutschland geringer als im Ausland. Zwar gebe es durchaus auch selbst genutzte Eigentumswohnungen in den Städten, allerdings sei durchschnittlich die Hälfte davon vermietet, sagt Braun. Zu den größten Hindernissen für den Erwerb von Wohneigentum gehören laut einer Umfrage von Schwäbisch Hall das fehlende Eigenkapital, überbordende Bürokratie, hohe Baunebenkosten sowie unklare Rahmenbedingungen hinsichtlich staatlicher Förderprogramme.

Mieterschutz wichtiger als die Förderung von Wohneigentum?

Weiterhin gebe es eine hohe Korrelation zwischen Kindern und Wohneigentum, sagt Braun. Große Mietwohnungen seien schwer zu finden und teuer, also entschieden sich Familien aus der Not heraus für Wohneigentum, um ihre Wohnwünsche erfüllen zu können, sagt Braun: „Wer Kinder hat, kommt eher auf die Idee, Wohneigentum zu kaufen.“ Gleichzeitig gibt es immer mehr Alleinstehende und kinderlose Paare. Die seien meist konsumfreudiger und sparten weniger Eigenkapital an. Diese Gruppe komme seltener auf die Idee, Wohneigentum zu kaufen, sagt der Empirica-Forscher.

Daneben spielt auch der sogenannte Großstadt-Effekt eine Rolle. In den Jahren nach der Jahrtausendwende kam der Trend auf, nicht mehr in die nächstgelegene, sondern in die persönliche Wunschstadt zu ziehen und dort zu bleiben. Nach Brauns Meinung war diese Binnenwanderung ein Grund für die Wohnungskrise von 2010 an. Je mehr Menschen vom Land in die Stadt zogen, umso ungünstiger wirkte sich dies auf das Preis-Einkommens-Verhältnis und damit auch die Zahl der Wohneigentümer in den Städten aus.

In sehr angespannten Märkten gilt zudem ein Aufteilungsverbot von Mehrfamilienhäusern in Teileigentum. Das verhindere die Schaffung von Eigentumswohnungen im Bestand, die für „Schwellenhaushalte“ als Kaufobjekt in Betracht kommen könnten, sagt der Empirica-Volkswirt. Da die Mehrheit der deutschen Stadtbewohner Mieter sei, entstünde oft der Eindruck, dass Mieterschutz wichtiger sei als die Förderung von Wohneigentum. Ein Trugschluss: „Wenn sich an dieser Denkweise nichts ändert, gibt es natürlich nie Eigentümer“, kritisiert Braun.

Bürgschaften und Aufwendungsdarlehen

Grundvoraussetzung für den Erwerb einer selbst genutzten Immobilie – egal ob Haus oder Wohnung – ist jedoch ein geeignetes Gebäude, und dafür wiederum braucht es Bauland. Das zu finden, wird immer schwieriger und sorgt zunehmend für Streit zwischen den einzelnen Akteuren. Nicht zuletzt hat es oft auch politische Gründe, dass es in Deutschland nicht mehr selbst nutzende Immobilieneigentümer gibt. „Die Politik muss abwägen, ob ihr Mieterschutz wichtiger ist als Eigentumsförderung“, sagt der Haus+Grund-Experte.

Wie aber könnte man mehr Deutsche davon überzeugen, ihren Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen? Die beste Förderung bestehe darin, mehr Bauland auszuweisen und das Baurecht zu vereinfachen, zur besten Lösung gehörten aber auch mehr Anreize zur Vermögensbildung, sagt Braun. Diese Ansätze helfen jedoch nur langfristig. „Die Erwerbsnebenkosten müssen sinken“, fordert Grimm. Um die junge Generation zu unterstützen, könne auch ein Absenken oder Aussetzen der Grunderwerbsteuer für den ersten Hauskauf helfen.

Braun hat noch eine andere Idee. Kurzfristig könnten Bürgschaften und Aufwendungsdarlehen – geförderte zinsgünstige Kredite – mehr Menschen in die eigenen vier Wände bringen. Bürgt der Staat bei den Banken für zehn Prozent des Kaufpreises, also etwa 50 Prozent des Eigenkapitals von Selbstnutzern, könnte dies Schwellenhaushalten helfen, die Eigenkapitalhürde zu überwinden. Gegen zu hohe monatliche Annuitäten könnte nach Brauns Ansicht ein Aufwendungsdarlehen helfen: der Staat zahlt für fünf bis sieben Jahre einen monatlichen Zuschuss zu den Kreditkosten, der beginnend im zehnten Jahr über bis zu 20 Jahre zurückgezahlt werden muss. Dahinter steckt die Idee, dass sich die Belastung in die Zukunft verschiebt und dadurch erträglicher wird, weil von künftig steigenden Einkommen ausgegangen wird und in Familien die Kinder dann aus dem Gröbsten raus sind und beide Partner ihre Arbeitszeit wieder erhöhen können.

„Der Staat soll nicht verhindern, dass die Menschen in ihrer eigenen Immobilie wohnen können“, sagt Braun. Von Subventionen hält er gar nichts. Jede staatliche Förderung habe Mitnahmeeffekte und erhöhe die Preise. Adler von Schwäbisch Hall mahnt: „Wohneigentum darf nicht zum Luxusgut werden.“ Denn schließlich ist der Nutzen von Wohneigentum mehr als die Summe der vier Wände.