Der Wohnungsmarkt in Neuss bleibt angespannt – das geht aus aktuellen Zahlen hervor. Zum Jahresbeginn haben der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Stadt und Kreis Neuss, kurz „Haus und Grund“, und das Mieterbüro Neuss des Mietervereins Düsseldorf im Deutschen Mieterbund mit dem Mietspiegel 2026 neue Zahlen vorgelegt. Eine Übersicht.

So stehen im neuen Jahr einige Änderungen an. Das betrifft auch die Heizkostenverordnung (HKVO): Fernablesbare Messgeräte werden Pflicht. Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle Wohnungen mit fernablesbaren Messgeräten für Wärme und Wasser ausgestattet sein. Nach den derzeitigen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG, sogenanntes Heizungsgesetz) müssen ab 1. Juli 2026 bei einem Heizungstausch neue Geräte mit einem Anteil von mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Die Pflicht gilt zunächst für Gebäude in größeren Städten und Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern, für die bis 31. Juni 2026 eine Wärmeplanung vorliegen muss.

Außerdem: Nach den Regelungen des GEG müssen ältere Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen einer Heizungsprüfung und -optimierung unterzogen werden. Dafür gibt es verschiedene Fristen: Für nach dem 30. September 2009 installierte Heizungen gilt eine Frist von einem Jahr ab dem 15. Jahr nach deren Einbau oder Aufstellung. Im Jahr 2026 sind alle Heizungen betroffen, die nach dem 30. September 2010 installiert wurden.

Und was gibt es in Sachen Miete zu beachten? Die Mietpreisbremse wurde um weitere vier Jahre verlängert, bis zum 31. Dezember 2029. Die Regelungen greifen nur dann, wenn das Land ein Gebiet als angespannten Wohnungsmarkt ausweist. In Nordrhein-Westfalen hat die Mieterschutzverordnung die Mietpreisbremse in 57 Kommunen verankert. Bis auf Jüchen gehören also alle Kommunen im Rhein-Kreis Neuss dazu.

Die Mietpreisbremse lässt bei einer Wiedervermietung nur eine um zehn Prozent höhere neue Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Und das sind die aktuellen Werte des Mietspiegels: Die Mittelwerte reichen je nach Baujahr von 7,80 Euro je Quadratmeter bei Altbauten bis 1948 bis zu 12,66 Euro für Neubauten ab 2020. Die Durchschnittspreise um 10,50 Euro je Quadratmeter bis über 12 Euro variieren stark nach Stadtteil, Wohnlage und Wohnungsgröße.

Ein Beispiel: Beim Mietspiegel von dem Immobilienunternehmen Engel und Völkers für die Stadt Neuss, errechnet durch Angebotspreise auf Immobilienportalen, zeigt sich ein Anstieg der Durchschnittsmieten pro Quadratmeter von zehn Euro in 2021 auf über zwölf Euro in 2026, wobei sich die Steigerungsrate abgeflacht hat, das Niveau ist seit 2024 gleichhoch geblieben (+ 0 Prozent). Die größte Steigerung (+15,43 Prozent) gab es von 2021 auf 2022. Das Portal ImmobilienScout24 beziffert den durchschnittlichen Mietpreis in Neuss bei 10,59 Euro je Quadratmeter im dritten Quartal. Im Vergleich zum Vorjahr (9,92 Euro pro Quadratmeter) ergeben sich eine Steigerung um etwa 6,75 Prozent.

Das Portal listet auch große Unterschiede zwischen den Stadtteilen auf: Mit über elf Euro werden die höchsten Durchschnittswerte für Grimlinghausen, Hammfeld, Uedesheim ermittelt, ebenso knapp unter elf Euro für Innenstadt und Augustinusviertel. Die niedrigsten Werte wurden für Weckhoven (9,67 Euro pro Quadratmeter), Erfttal (9,95) und Hoisten (10,04) ermittelt. Teurer als in Neuss (Durchschnitt 10,59 Euro pro Quadratmeter) ist das Wohnen in Meerbusch (11,67) und in Kaarst (10,68). Billiger dagegen in Jüchen (8,54), Grevenbroich (9,37) oder Korschenbroich (9,69). Neuss ist im Schatten von Düsseldorf noch ein teurer Mietwohnungsmarkt. Der Blick nach Westen verspricht dagegen günstigere Wohnungsmieten: Willich (9,44), Viersen (8,51) oder Mönchengladbach-Ost (8,95).

Eine Entspannung ist nicht in Sicht: „Haus und Grund“ kritisiert, dass sich mit Vermietung immer weniger Geld verdienen lasse. Wer heute ein Mietshaus kaufe, erziele null bis negative Renditen.