Erst in dieser Woche hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein wegweisendes Urteil zum Thema Untervermietung gefällt. Darin heißt es, dass Mieter ihre Wohnung zwar weitervermieten dürfen. Jedoch nur unter der Voraussetzung, dass sie damit keine Gewinne machen. Gerade in München sorgen sich nun viele Mieter, die während der Wiesn-Zeit ihr Einkommen durch Untervermietung eines Zimmers oder gar der kompletten Wohnung etwas aufbessern.

Während Oktoberfest-Zeit locken hohe Einnahmen

Denn wenn in München das Oktoberfest läuft und Gäste aus der ganzen Welt in die bayerische Landeshauptstadt kommen, sind Unterkünfte ein begehrtes Gut. Viele Münchner verlassen extra während dieser Zeit ihre Wohnungen, um sie – teils zu horrenden Preisen – an Touristen von außerhalb unterzuvermieten. Was bedeutet also die Entscheidung des BGH für sie?

BGH-Urteil ändert bei Wiesn-Vermietung nichts

Grundsätzlich bleibt es Münchnerinnen und Münchnern erlaubt, ihre Wohnung während des Oktoberfests gewinnorientiert zu vermieten, sagt Monika Schmid-Balzert, stellvertretende Geschäftsführerin des Mietervereins München. Das ist demnach aber nur für kurzfristige Untervermietung erlaubt. Das BGH-Urteil bezieht sich nach Angaben des Mieterbunds auf langfristige Mietverhältnisse, also Wohnungen, die nicht nur zum Urlaub oder für einen Oktoberfestbesuch vermietet sind. 

Bei dieser Kurzzeitvermietung griffen weder die Entscheidung des Bundesgerichtshofs noch Schutzmaßnahmen wie die Mietpreisbremse, betont Schmid-Balzert. Höchstens acht Wochen im Jahr darf die Ferienvermietung nach Angaben der Stadt München dauern. Die acht Wochen können dabei auch auf mehrere kürzere Zeiträume verteilt werden. Die Wohnung muss sonst selbst bewohnt werden.

Untervermietung über zeitliches Limit hinaus: Hohe Bußgelder

Langfristige Untervermietung an Touristen, die insgesamt über die acht Wochen hinausgeht, wird dagegen als Zweckentfremdung von Wohnraum gewertet. In München, wo der Immobilienmarkt extrem angespannt ist, zählt das als Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeldern von bis zu 500.000 Euro bestraft werden kann.

Die Untervermietung eines einzelnen Zimmers hat dagegen keine zeitliche Beschränkung. Voraussetzung ist jedoch, dass die Mieter während des Aufenthalts der Touristen auch in der Wohnung leben.

Mieterverein: Der Markt regelt den Preis

Ebenso wie bei der regulären Untervermietung braucht es für die Ferienvermietung aber auch das Einverständnis des Vermieters. Der Vermieter oder die Vermieterin kann die Erlaubnis nach Angaben des Mietervereins München e.V. dabei von bestimmten Angaben abhängig machen. Etwa der Bekanntgabe der Namen der Feriengäste.

Wie viel für ein Zimmer oder die Wohnung verlangt werden, ist nicht beschränkt. Es gibt bei kurzzeitigen Vermietungen an Touris rechtlich gesehen keine Begrenzung nach oben. In diesem Bereich regelt der Markt den Preis. Auch müssen die Mieter, die ihre Wohnung weitervermieten, dem Vermieter den Preis für die Übernachtung nicht mitteilen. Wichtig ist laut Mieterverein aber, dass der Vermietende auf die Einnahmen Steuern zahlen muss.

Registrierungspflicht von Ferienunterkünften ab Mai 2026

Auch wenn das aktuelle BGH-Urteil also keine Konsequenzen für die Wiesn-Vermietung hat: Was sich auf Kurzzeitvermietung auswirken wird, ist Mietexpertin Schmid-Balzert zufolge eine neue EU-Richtlinie zur Vermietung von Ferienunterkünften. Ab voraussichtlich Mai 2026 soll die Registrierungspflicht auch in Deutschland greifen. Und wenn Vermieter der Pflicht nicht nachkommen? „Da könnten empfindliche Bußgelder auf die Mieter zukommen“, erklärt die stellvertretende Geschäftsführerin des Mietervereins München.