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Planung, Bau und Wohnen erleichtern: Das ist das klare Ziel des Bauturbos. Auch Frankfurt will davon profitieren – allerdings nur bedingt. © Michael Brandt
Der Magistrat setzt klare Grenzen für beschleunigte Verfahren. Einfamilienhäuser und Kleinstwohnungen werden nicht gefördert. Nur das, was im großen Stile weiterhilft.
Frankfurt – Mit der Novelle des Baugesetzbuches hat der Bund die rechtlichen Voraussetzungen geschaffen, um den Wohnungsbau in Deutschland spürbar zu beschleunigen. Im Zentrum stehen vereinfachte Genehmigungsverfahren, großzügigere Befreiungen von bestehenden Bebauungsplänen und der Verzicht auf aufwendige neue Planungsverfahren. Auch Frankfurt begrüßt dieses Ziel ausdrücklich – will die neuen Regelungen aber nur unter klar definierten Bedingungen anwenden. Der Magistrat hat dazu jetzt ein Eckpunktepapier vorgelegt, das den künftigen Umgang mit dem sogenannten „Wohnungsbauturbo“ regelt.
Das ist der „Bauturbo“:
31 Absatz 3 BauGB – Befreiungen im Wiederholungsfall
Dieser neue Absatz erlaubt es den Bauaufsichtsbehörden, Befreiungen von Bebauungsplänen nicht nur im Einzelfall, sondern auch in vergleichbaren Wiederholungsfällen zu erteilen.
Früher: Jede Befreiung musste ein individueller Ausnahmefall sein.
Neu: Wenn es in einem Gebiet bereits vergleichbare Befreiungen gegeben hat (z. B. für eine bestimmte Bauweise oder Geschosshöhe), kann diese auch für weitere ähnliche Fälle ohne vollständiges Bebauungsplanverfahren zugelassen werden.
Ziel: Wiederkehrende Praxis vereinfachen, Verfahren beschleunigen.
34 Absatz 3b BauGB – Lockerung der Einfügung im unbeplanten Innenbereich
Im sogenannten „unbeplanten Innenbereich“ (z. B. in gewachsenen Ortsteilen ohne Bebauungsplan) galt bisher das Prinzip: Das neue Vorhaben muss sich in die Umgebung einfügen (34 Abs. 1).
Neu in Absatz 3b: Bei bestimmten Wohnbauvorhaben kann auf die Prüfung des Einfügens verzichtet werden, wenn dadurch Wohnraum geschaffen wird und öffentliche Belange nicht verletzt sind.
Einschränkung: Das gilt nicht für Außenbereiche oder wenn Umweltbelange verletzt würden.
246e BauGB – Sonderregelung für Wohnungsbau
Dies ist der Kernparagraf des „Bauturbos“. Er erlaubt es, Wohnungsbauvorhaben auch ohne Bebauungsplan zu genehmigen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Konkret: Kommunen dürfen bis zum 31. Dezember 2030 Bauvorhaben zur Schaffung von Wohnraum auch dann zulassen, wenn es keinen Bebauungsplan gibt, sofern die Vorhaben in einem bestimmten Gebietstyp liegen (z. B. Innenbereich, geplante Entwicklungsfläche), keine öffentlichen Belange entgegenstehen (z. B. Umwelt, Lärm, Infrastruktur), die Gemeinde zustimmt (36a BauGB), und ggf. Umwelt- und Beteiligungsanforderungen eingehalten werden.
Ziel: Zeitersparnis, weil auf aufwendige Bebauungsplanverfahren verzichtet werden kann.
„Die Stadt Frankfurt begrüßt das Ziel des Bundesgesetzgebers, mit der aktuellen Novelle des Baugesetzbuchs die Schaffung bezahlbaren Wohnraums zu erleichtern und zu beschleunigen“, heißt es im einleitenden Grundsatzbeschluss. Man werde die neuen Vorschriften allerdings nur „unter Wahrung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung verantwortungsvoll zur Anwendung“ bringen.
Konkret bedeutet das: Wer sich auf die neuen Paragrafen beruft, braucht weiterhin die Zustimmung der Gemeinde. Diese wird durch das Stadtplanungsamt erteilt – jedoch in der Regel nur nach vorheriger Bauberatung. Im Einzelfall soll dabei geprüft werden, ob ein Vorhaben tatsächlich zur angestrebten Wohnraumschaffung beiträgt und mit bestehenden städtebaulichen Leitlinien vereinbar ist. Grundlage sind dabei unter anderem der Baulandbeschluss von 2019, das Gewerbeflächenentwicklungsprogramm, die Erhaltungssatzungen sowie die Leitlinien zur Qualität im Städtebau und zur Nachverdichtung.
„Bauturbo-Konferenz“ soll kommen
Gleichzeitig macht der Magistrat deutlich, wo die Grenzen des neuen Instruments liegen. So heißt es, dass regelmäßig keine Zustimmung erteilt werde „für Einfamilienhausvorhaben oder Kleinstwohnungen (‘Mikroapartments‘)“, da sie keinen signifikanten Beitrag zur Wohnraumschaffung leisten. Auch im Außenbereich – sofern die Flächen nicht im Regionalen Flächennutzungsplan als Bauentwicklungsflächen vorgesehen sind und keine beschlossenen städtebaulichen Rahmenpläne vorliegen – sowie in Landschaftsschutzgebieten, Überschwemmungsgebieten oder innerhalb von Seveso-Achtungsabständen soll der „Bauturbo“ nicht zur Anwendung kommen. Dasselbe gilt für Vorhaben auf Gemeinbedarfs-, Grün- und Verkehrsflächen sowie in festgesetzten und faktischen Gewerbe- und Industriegebieten, die gemäß Gewerbeflächenentwicklungsprogramm und Rechenzentrenkonzept geschützt werden sollen.
Um die Verfahren intern effizienter zu gestalten, will die Stadt zudem eine sogenannte „Bauturbo-Konferenz“ einrichten. Dieses Gremium, bestehend aus Vertreterinnen und Vertretern der Bauaufsicht und des Stadtplanungsamts, soll wöchentlich tagen und prüfen, für welche Bauvorhaben sich eine beschleunigte Genehmigung nach den neuen Vorschriften eignet. In geeigneten Fällen kann dann auch direkt ein städtebaulicher Vertrag mit den Vorhabenträger ausgehandelt werden. Um Bodenspekulationen zu verhindern, setzt die Stadt dabei auf vertragliche Bauverpflichtungen, die eine zeitlich gebundene und tatsächliche Wohnraumschaffung sicherstellen sollen.
Einen Fokus legt die Stadt dabei auf bereits laufende oder fortgeschrittene Bebauungsplanverfahren. „Besonders in Verfahren mit fortgeschrittenem Planungsstand bieten die neuen Regelungen der BauGB-Novelle Chancen für eine zügigere Umsetzung“, so der Magistrat. Konkret genannt werden der Rahmenplan Nachverdichtung Mittlerer Norden, die Fläche des ehemaligen Panoramabads sowie die Bebauungspläne Nr. 920 (Nieder-Eschbach, Am Hollerbusch), Nr. 922 (Nördlich Lurgiallee), Nr. 919 (Römerhof-Teilbereich Mitte) und Nr. 934 (Südlich Gutleutstraße / Hirtenstraße / Wurzelstraße).
Allerdings bleibt die Anwendung der neuen Paragrafen an Bedingungen geknüpft: Ein signifikanter Beitrag zur Wohnraumschaffung, die Einhaltung städtebaulicher Leitlinien und eine sorgfältige Abwägung öffentlicher Belange sind weiterhin Voraussetzung. Öffentlichkeitsbeteiligung ist für städtebaulich bedeutsame Projekte ausdrücklich vorgesehen – trotz beschleunigter Verfahren.
Um Transparenz zu schaffen, wird der Magistrat der Stadtverordnetenversammlung zudem regelmäßig berichten: halbjährlich soll eine Übersicht über alle Vorhaben erfolgen, für die auf Grundlage des bis 2030 befristeten Paragraf 246e Baugesetzbuch Baugenehmigungen erteilt wurden. Der erste Bericht ist für das vierte Quartal 2026 angekündigt.