Es ist frustrierend: \u201eAktuell ist kein Termin verf\u00fcgbar.\u201c Dieser Satz steht auf der Buchungsseite der Lokalbaukommission (LBK) immer wieder dort, wo M\u00fcnchner eigentlich nur eines wollen: einen Termin, um Bauakten einzusehen. Seit Monaten h\u00e4ufen sich Beschwerden \u00fcber die Zentralregistratur der LBK. Architekten, Makler, Gutachter und Projektentwickler berichten von Wartezeiten, die Verk\u00e4ufe verz\u00f6gern, Finanzierungen erschweren und Planungen ausbremsen. In einer Stadt, in der jedes Wohnungsprojekt z\u00e4hlt, ist das mehr als ein \u00c4rgernis: Es wird zum Bremsklotz.<\/p>\n
Sven Keussen, Makler und gesch\u00e4ftsf\u00fchrender Gesellschafter von Rohrer Immobilien, beschreibt die Bauakten als zentrale Grundlage f\u00fcr seinen Berufsalltag. Ohne Akteneinsicht lasse sich oft nicht zuverl\u00e4ssig kl\u00e4ren, \u201ewas ist denn verl\u00e4sslich genehmigt und was nicht\u201c. F\u00fcr Banken und K\u00e4ufer sei genau das inzwischen entscheidend, weil Finanzierungen strenger gepr\u00fcft w\u00fcrden. \u201eDa wird es f\u00fcr uns zum kritischen Engpass, wenn die Banken diese Informationen nicht bekommen\u201c, sagt Keussen. \u201eDann wird der Notartermin verschoben, die Finanzierung h\u00e4ngt und der Verkauf zieht sich.\u201c<\/p>\n
![\"Stapel](\"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-content\/uploads\/2026\/05\/b57732cd-fbbc-41fa-a3b1-6d2c6a7812aa.jpg\")
Stapel von Bauakten, bereits aus dem Archiv abgerufen: Mitarbeiter der Zentralregistratur bereiten die Unterlagen f\u00fcr die Akteneinsicht vor. Florian Peljak![\"Akteneinsicht](\"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-content\/uploads\/2026\/05\/8e76e7e8-34ed-4621-8b4c-870aed1e715f.jpg\")
Akteneinsicht bei der LBK: Besucher bl\u00e4ttern Bauakten durch und fotografieren Dokumente f\u00fcr ihre Unterlagen. Florian Peljak<\/p>\n
Der Druck komme nicht nur von Maklern, sondern auch von Gutachtern, Hausverwaltungen und Architekten, sagt Andreas Eisele, Pr\u00e4sident des BFW Landesverbands Bayern, der die Interessen der Immobilien- und Wohnungsunternehmen vertritt. Er berichtet von \u201egro\u00dfer Ver\u00e4rgerung\u201c in der Mitgliedschaft, weil es so schwer geworden sei, \u00fcberhaupt einen Termin zu bekommen. Dabei gehe es nicht nur um Verk\u00e4ufe, sondern auch ums Bauen: \u201eIch brauche Auskunft als Grundlage f\u00fcr Architektenplanungen\u201c, sagt Eisele. Wenn etwa B\u00fcros zu Wohnungen umgebaut werden sollen, m\u00fcsse zun\u00e4chst gekl\u00e4rt sein, \u201emit welcher Bausubstanz ich arbeiten kann\u201c. Fehlen diese Unterlagen, w\u00fcrden Risiken h\u00f6her eingepreist, Projekte vorsichtiger kalkuliert und Finanzierungen teurer. Ohne \u201ebelastbare Unterlagen\u201c verlangten Banken mehr Eigenkapital \u2013 oder machten gar kein Angebot.<\/p>\n
![\"Die](\"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-content\/uploads\/2026\/05\/684f3407-b186-4cdf-a21c-80d905e977df.jpg\")
Die Lokalbaukommission an der Blumenstra\u00dfe \u2013 unter dem Glasbau befindet sich das Hochregallager, in dem die Bauakten aufbewahrt werden. Florian Peljak\u201eKein \u00f6ffentliches Archiv\u201c \u2013 und doch f\u00fcr viele unverzichtbar<\/p>\n
Thomas Rehn, Chef der Lokalbaukommission, weist die Vorw\u00fcrfe in zentralen Punkten zur\u00fcck. Die LBK sei eine Baugenehmigungs- und Bauaufsichtsbeh\u00f6rde \u2013 \u201ekein \u00f6ffentliches Archiv\u201c f\u00fcr die Bed\u00fcrfnisse des Immobilienmarkts. \u201eWenn Makler kommen, geht es nicht ums Bauen, sondern um Verkauf. Das hat mit unserer T\u00e4tigkeit nichts zu tun\u201c, sagt Rehn. Das Interesse sei nachvollziehbar, \u201enur sind wir daf\u00fcr nicht da\u201c. Makler halten dagegen, sie vermittelten nicht nur Wohnungen und H\u00e4user, sondern auch Baugrundst\u00fccke \u2013 und br\u00e4uchten Bauakten h\u00e4ufig gerade f\u00fcr Vorhaben, die erst noch geplant w\u00fcrden. Einen Anspruch auf Akteneinsicht gibt es nach Rehns Darstellung aber nur in laufenden Verfahren, etwa f\u00fcr Antragsteller oder Nachbarn. In abgeschlossenen F\u00e4llen sei die Einsicht eine freiwillige Leistung, die die LBK nur anbieten k\u00f6nne, wenn Kapazit\u00e4ten frei seien. Schlie\u00dflich werde die Beh\u00f6rde von der Stadt nur mit so viel Personal und Geld ausgestattet, wie sie f\u00fcr ihre Pflichtaufgaben brauche.<\/p>\n
Rehn macht f\u00fcr den sprunghaften Anstieg der Nachfrage vor allem die ver\u00e4nderte Kreditpraxis nach der Pandemie verantwortlich. Banken gingen heute \u201e0,0 Risiko\u201c ein, verlangten mehr Sicherheiten und Unterlagen. Damit wachse der Druck, alles zu dokumentieren. Zugleich k\u00e4men viele in die Zentralregistratur auf der Suche nach Dingen, die dort gar nicht zu finden seien: Energieausweise etwa habe die LBK \u201eschlichtweg nicht\u201c, sagt Rehn. Makler w\u00fcrden die Akteneinsicht inzwischen oft als Serviceversprechen verkaufen: Statt Kunden zuerst aufzufordern, die eigenen Unterlagen zusammenzusuchen, hei\u00dfe es schnell, \u201edas machen wir alles f\u00fcr Sie\u201c.\u00a0 Und die Beh\u00f6rde werde zur ersten Anlaufstelle f\u00fcr Papiere, die eigentlich bei Eigent\u00fcmern liegen m\u00fcssten.<\/p>\n
![\"Blick](\"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-content\/uploads\/2026\/05\/7c8dd066-e906-4f91-9060-ea6615582d16.jpg\")
Blick in die Technik: Eine Anlage holt vollautomatisch Kisten mit Bauakten aus dem Hochregal und transportiert sie zur Ausgabe. Florian Peljak<\/p>\n
Die Zahlen, mit denen die LBK ihre Priorit\u00e4ten begr\u00fcndet, stehen in einem internen Faktenpapier: In der Zentralregistratur lagern demnach gut 300 000 Bestandsakten. Pro Jahr gebe es rund 33 800 Aktenbewegungen, davon 20 800 Anforderungen aus dem eigenen Haus, 4700 von anderen Beh\u00f6rden und 8300 Akteneinsichten privater Personen. Von diesen privaten Anfragen k\u00e4men einer Stichprobe zufolge \u201e75 bis 80 Prozent\u201c aus der Finanz- und Maklerbranche, nur \u201e20 bis 25 Prozent\u201c von Planern und Bauwilligen. Damit seien die Kapazit\u00e4ten \u201evoll ausgelastet\u201c, hei\u00dft es mit Blick auf das Personal und die Leistungsf\u00e4higkeit des Hochregallagers.<\/p>\n
Im Hochregallager stecken 300 000 Akten, mehr als zehn Kilometer Papier<\/p>\n
Unter dem Geb\u00e4ude an der Blumenstra\u00dfe liegt ein Geb\u00e4ude im Geb\u00e4ude: ein vollautomatisches Hochregallager, wasserdicht und sauerstoffreduziert, damit die Akten nicht so schnell brennen. In blauen Kisten stapeln sich dort \u201eknapp \u00fcber zehn Kilometer\u201c Papier, wenn man Akte an Akte legt. Manche Akten bestehen nur aus wenigen Bl\u00e4ttern, andere sind richtig dick. Das Lager ist nach Rehns Angaben zu \u201e97 Prozent\u201c gef\u00fcllt. Wer glaubt, man k\u00f6nne \u201emal eben in den Keller gehen\u201c und eine Akte holen, t\u00e4uscht sich. \u201eNiemand wei\u00df, welcher Akt wo liegt\u201c, das wisse nur der Computer, der die Akten nicht einfach alphabetisch ablegt. Auf Anfrage holt er die Kisten aus dem Lager, nicht einzelne Akten. Die Ausgabe ist durch die F\u00f6rdergeschwindigkeit der Anlage begrenzt. Mehr Personal w\u00fcrde deshalb kaum etwas beschleunigen. Aber das Tempo reiche, sagt Rehn, f\u00fcr die Bed\u00fcrfnisse der Beh\u00f6rde.<\/p>\n
Keussen \u00fcberzeugt diese Erkl\u00e4rung nicht. Er sieht in der Terminnot eine faktische Blockade seiner Arbeit: \u201eDas ist eine Unm\u00f6glichmachung\u201c, sagt er. In anderen Gro\u00dfst\u00e4dten bekomme man zeitnah Einsicht; das sei bundesweit ge\u00fcbte Praxis. In M\u00fcnchen<\/a> seien dagegen die \u00d6ffnungszeiten ausged\u00fcnnt worden: Termine gibt es nur noch dienstags und donnerstags \u2013 von 9 bis 12 Uhr und von 13.30 bis 16 Uhr. W\u00e4hrend man fr\u00fcher \u201evier bis sechs Wochen\u201c warten musste, vergingen inzwischen oft Monate, bis \u00fcberhaupt ein Termin zustande komme. Keussen berichtet zudem von einem Graumarkt: Firmen w\u00fcrden Termine \u201evorbuchen\u201c und sp\u00e4ter weiterverkaufen \u2013 die Knappheit werde so zum Gesch\u00e4ftsmodell. F\u00fcr seinen Berufsstand sei das \u201eberufsgef\u00e4hrdend\u201c \u2013 und in einer Stadt mit Wohnungsnot schlicht nicht vermittelbar.<\/p>\n Rehn wiederum verweist auf die Haushaltslage M\u00fcnchens. In einer \u201eextremen Haushaltskrise\u201c m\u00fcsse die Stadt pr\u00fcfen, welche Leistungen zwingend seien. Die Akteneinsicht sei \u201eschlichtweg keine Leistung einer Bauaufsichtsbeh\u00f6rde\u201c. Wenn aber der Stadtrat den Auftrag daf\u00fcr erteile und Mittel bereitstelle, werde die LBK liefern. Nur h\u00e4lt der LBK-Chef das f\u00fcr ziemlich unwahrscheinlich.<\/p>\n Digitalisierung: Alle wollen sie \u2013 aber wer bezahlt?<\/p>\n
![\"Der](\"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-content\/uploads\/2026\/05\/d1019e60-18f2-4c09-91d1-4102b76d3eee.jpg\")
Der Leiter der Lokalbaukommission, Thomas Rehn mit alten Pl\u00e4nen Florian Peljak<\/p>\n