{"id":1288074,"date":"2026-09-08T07:54:33","date_gmt":"2026-09-08T07:54:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/1288074\/"},"modified":"2026-09-08T07:54:33","modified_gmt":"2026-09-08T07:54:33","slug":"mieten-werden-guenstiger-als-der-marktpreis-sein-diese-plaene-hat-der-chef-der-muenchner-wohnen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/1288074\/","title":{"rendered":"„Mieten werden g\u00fcnstiger als der Marktpreis sein“: Diese Pl\u00e4ne hat der Chef der M\u00fcnchner Wohnen"},"content":{"rendered":"

J\u00f6rg Franzen, ein geb\u00fcrtiger Bonner, 61 Jahre alt, ist seit einigen Monaten Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der st\u00e4dtischen Wohnungsbaugesellschaft M\u00fcnchner Wohnen, der knapp 75.000 Wohnungen geh\u00f6ren. Vorher war er Chef der Berliner Gesobau. Franzen hat ist ausgerechnet in einer Zeit nach M\u00fcnchen<\/a> gewechselt, in der die Stadt sparen muss. Im Interview mit der AZ erkl\u00e4rt er, wie er damit umgehen will, dass sein Unternehmen pl\u00f6tzlich kein Geld mehr von der Stadt bekommen soll – und welche Entscheidungen des Rathauses er kritisch sieht.\u00a0<\/p>\n

AZ: Herr Franzen, bevor Sie Chef der M\u00fcnchner Wohnen wurden, haben Sie im armen Berlin gearbeitet. Wollten Sie hierher nach M\u00fcnchen, weil Sie gehofft haben, endlich mehr Geld ausgeben zu d\u00fcrfen?
<\/strong>J\u00d6RG FRANZEN: Das war nicht der Hauptgrund. Auch wenn ich zugeben muss, dass ich aus der Entfernung dachte, M\u00fcnchen und der Freistaat stehen noch gut da. Wie dramatisch die Situation ist, hat mich doch etwas \u00fcberrascht. Dass ich hierher wollte, lag unter anderem am politischen Umfeld. Nach meinem Gef\u00fchl agieren hier in M\u00fcnchen und in Bayern Politiker deutlich weniger ideologisch. Hier gibt es zum Beispiel keine Diskussionen, Wohnungsbaugesellschaften zu enteignen.<\/p>\n

In Berlin haben Sie eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft geleitet. Da mussten Sie doch keine Enteignung f\u00fcrchten.
<\/strong>Wir w\u00e4ren nat\u00fcrlich nicht enteignet worden. Aber so eine Stimmung pr\u00e4gt die Branche. Gerade investiert keiner mehr. Auch weil Banken das Risiko nicht auf sich nehmen k\u00f6nnen.<\/p>\n

Kann M\u00fcnchen trotzdem etwas von Berlin lernen?
<\/strong>Ja, zum Beispiel bei den Mieten. In Berlin gibt es schon seit 2017 Modelle f\u00fcr individuelle Mieterh\u00f6hungen je nach Einkommenssituation. Mieter k\u00f6nnen einen Antrag stellen, dass eine Erh\u00f6hung reduziert oder gar nicht f\u00e4llig wird.<\/p>\n

F\u00fcr die 75.000 Wohnungen der M\u00fcnchner Wohnen gilt noch bis Ende des Jahres ein Mietenstopp. Es ist kein Geheimnis im Rathaus, dass er nicht bleiben wird. Stellen Sie sich also ein Modell wie in Berlin vor
<\/strong>Ich glaube, das k\u00f6nnte man auf M\u00fcnchen \u00fcbertragen. Aber den konkreten Vorschlag erarbeitet derzeit das Planungsreferat. Ich f\u00e4nde es gut, wenn es die M\u00f6glichkeit g\u00e4be, die Erh\u00f6hungen einkommensorientiert zu staffeln. Viele unserer Mieter sind als Studenten eingezogen, haben jetzt Akademikergeh\u00e4lter und werden trotzdem subventioniert. Warum sollten wir das nicht fairer gestalten? Denn: Wir brauchen das Geld f\u00fcr unsere riesigen Investitionen im Neubau und Klimaschutz.<\/p>\n

Wie hoch sollten die Erh\u00f6hungen ausfallen? An welche Einkommensgrenzen denken Sie?
<\/strong>Da m\u00f6chte ich dem Planungsreferat nicht vorgreifen, das das gerade erarbeitet. Theoretisch \u2013 weil wir die Erh\u00f6hungen individuell pr\u00fcfen und bei Mietern, bei denen der Bedarf besteht, darauf verzichten wollen \u2013 k\u00f6nnte man sich vorstellen, den gesetzlichen Rahmen sozialvertr\u00e4glich auszusch\u00f6pfen. Das sind 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.<\/p>\n

\"Die<\/p>\n

Die Mieten in den st\u00e4dtischen Wohnungen k\u00f6nnten bald steigen. Denn der Mietenstopp l\u00e4uft Ende des Jahres aus. Der neue Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der M\u00fcnchner Wohnen, J\u00f6rg Franzen, erkl\u00e4rt im AZ-Interview, wie er damit umgehen will.<\/p>\n

Die Mieten in den st\u00e4dtischen Wohnungen k\u00f6nnten bald steigen. Denn der Mietenstopp l\u00e4uft Ende des Jahres aus. Der neue Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der M\u00fcnchner Wohnen, J\u00f6rg Franzen, erkl\u00e4rt im AZ-Interview, wie er damit umgehen will.
\n „}“> <\/p>\n

Bei Ihrem Amtsantritt sagte der damalige OB Dieter Reiter<\/a>: \u201eIch kann mir nicht vorstellen, dass wir noch mal eine Marmortreppe irgendwo reinbauen.\u201c Wie viele gibt\u2019s denn in st\u00e4dtischen Wohnungen?
<\/strong>Da hat er ein bisschen \u00fcbertrieben. Ich habe zumindest noch keine Marmortreppe gesehen. Richtig ist aber, dass wir deutlich g\u00fcnstiger bauen m\u00fcssen. Wir haben bis jetzt im Durchschnitt f\u00fcr 6200 Euro pro Quadratmeter gebaut. Inklusive Architektenleistung, aber ohne Grundst\u00fcck. Denn das geh\u00f6rt uns in der Regel oder wir bekommen es von der Stadt. Zum Vergleich: Mein ehemaliges Unternehmen in Berlin hat zuletzt f\u00fcr 3500 Euro pro Quadratmeter gebaut.<\/p>\n

Und das wollen Sie hier auch schaffen?
<\/strong>Berlin ist grunds\u00e4tzlich g\u00fcnstiger \u2013 etwa, was die Baukosten betrifft. Wir haben uns als realistisches Ziel f\u00fcr M\u00fcnchen 4500 Euro gesetzt. Bei einer Immobilie kommen wir jetzt sogar auf 4300. Wir k\u00fcmmern uns wirklich intensiv um das Thema, aber alleine werden wir es nicht schaffen. Auch die Politik ist gefragt. Denn es ist nicht so, dass die M\u00fcnchner Wohnen vorher nicht in der Lage war, g\u00fcnstig zu bauen. Es lag auch an sehr, sehr kostenintensiven Vorgaben. Aber da gibt es gerade ein Umdenken in der Politik.<\/p>\n

Welche Vorgaben treiben denn die Kosten am meisten in die H\u00f6he?
<\/strong>Zum Beispiel Tiefgaragen. Sie kosten zwischen 500 und 700 Euro pro Quadratmeter. Aber das ist nur ein Beispiel von vielen. Alles muss auf den Pr\u00fcfstand.<\/p>\n

Die Politik macht nicht ohne Grund Vorgaben. Tiefgaragen werden gefordert, weil oben kein Platz mehr ist. Und ein gewisser \u00e4sthetischer Anspruch ist doch auch nicht verkehrt.
<\/strong>Man kann auch f\u00fcr 4500 Euro pro Quadratmeter ansprechende H\u00e4user bauen. Wenn die Standards nicht reduziert werden, wird gar niemand mehr bauen. Die Privaten bauen schon jetzt nicht mehr viel und wir k\u00f6nnen auch nicht mehr 6000 Euro f\u00fcr den Quadratmeter bezahlen, weil F\u00f6rdergelder fehlen.<\/p>\n

Wo kann man denn noch sparen \u2013 au\u00dfer bei der Tiefgarage?
<\/strong>Muss es eine Dachbegr\u00fcnung sein, die tief wurzelt und bei der Statik h\u00f6here Kosten verursacht? Auch bei der Technik und den Au\u00dfenanlagen l\u00e4sst sich viel sparen. Wir sind bei allen Themen dran, alles wird beleuchtet. Am Ende muss die Politik entscheiden.<\/p>\n

„Nicht die ganze Stadt mit denselben H\u00e4usern vollkleistern“<\/p>\n

Und am Ende stehen in M\u00fcnchen blo\u00df noch die gleichen Schuhschachteln?
<\/strong>Nein. Ein Hebel, die Kosten zu senken, ist zwar das serielle Bauen. Aber das hei\u00dft nicht, dass wir die ganze Stadt mit denselben H\u00e4usern vollkleistern. Nur werden wir nicht mehr bei jedem Haus das Rad neu erfinden.<\/p>\n

Wissen Sie schon, mit wie viel weniger Geld Sie auskommen m\u00fcssen?
<\/strong>Die Signale der Landeshauptstadt sind eindeutig, dass es eigentlich keine F\u00f6rderung mehr f\u00fcr den Neubau geben wird.<\/p>\n

„Mittelfristig werden wir aber kein Geld mehr von der Stadt und keines mehr vom Freistaat brauchen“<\/p>\n

Wie viele Wohnungen lassen sich damit j\u00e4hrlich noch bauen?
<\/strong>Wir wollen trotzdem weiterhin 1250 Wohnungen j\u00e4hrlich bauen, so wie es der Stadtrat als Ziel vorgegeben hat. Wir sind seit 2017 im Schnitt immer auf \u00fcber 1200 gekommen. Und das ist weiterhin unser Ziel. Wir sind in der Lage, das komplett ohne F\u00f6rderung zu machen. Daf\u00fcr m\u00fcssen wir die Baukosten senken. Das werden wir nicht sofort schaffen, weil die n\u00e4chsten Projekte schon vorgeplant sind. Mittelfristig werden wir aber kein Geld mehr von der Stadt und keines mehr vom Freistaat brauchen. Wir k\u00f6nnen es auch alleine \u2013 au\u00dfer es kommt die n\u00e4chste globale Krise. Und wir werden im Neubau sozial differenzierte Mieten hinbekommen, die zum Teil deutlich unter 20 Euro liegen.<\/p>\n

Das hei\u00dft konkret?
<\/strong>Wir werden einen Mix anbieten. Aber alle unsere Mieten werden deutlich g\u00fcnstiger als der Marktpreis von derzeit knapp 26 Euro pro Quadratmeter sein. Nat\u00fcrlich kommt es auch darauf an, wann das Geb\u00e4ude fertig wird. Im Moment k\u00f6nnen wir einen guten Teil f\u00fcr 17 Euro anbieten. Das sind neun Euro unter dem Marktpreis.<\/p>\n

Wie klug ist es denn, der Politik das Signal zu geben, dass man es ohne F\u00f6rderungen schafft? Dann wird doch nie mehr Geld flie\u00dfen?
<\/strong>Was sollen wir tun? Momentan gibt es das Geld nicht. Da brauchen wir doch einen Plan! Wenn eines Tages wieder Geld vorhanden sein sollte, k\u00f6nnten wir nat\u00fcrlich die Mieten anders gestalten.<\/p>\n

\"Wie<\/p>\n

Wie er es schaffen will, die Baukosten zu senken, erkl\u00e4rt J\u00f6rg Franzen im Interview der AZ-Rathausreporterin Christina Hertel.
\n \u00a9 Daniel Loeper<\/p>\n

Wie er es schaffen will, die Baukosten zu senken, erkl\u00e4rt J\u00f6rg Franzen im Interview der AZ-Rathausreporterin Christina Hertel.<\/p>\n

von Daniel Loeper <\/p>\n

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Gr\u00fcne und SPD<\/a> haben eine Sanierungsquote von vier Prozent festgelegt \u2013 was die M\u00fcnchner Wohnen schon vor der Finanzkrise nie erreicht hat. Wird nun nichts mehr saniert?
<\/strong>F\u00fcr uns ist klar, dass unsere 75.000 Wohnungen klimaneutral werden m\u00fcssen. Da habe ich als Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer keine Wahl. Das sind gesetzliche Vorgaben. Wir planen daf\u00fcr mit mindestens 2,5 Milliarden Euro. Eine Sanierungsquote halten wir allerdings nicht f\u00fcr den richtigen Weg. Wir haben dem Aufsichtsrat vorgeschlagen, stattdessen die Klimawirkung der jeweiligen Modernisierung zu betrachten. Das hei\u00dft, wir wollen bei den H\u00e4usern anfangen, die am meisten CO2 verursachen.<\/p>\n

„Wenn man die Kaufpreise h\u00f6rt und den Zustand sieht, dann schlackern einem die Ohren“<\/p>\n

In der Vergangenheit hat das Rathaus entschieden, dass die M\u00fcnchner Wohnen viele Geb\u00e4ude ankaufen soll. Nicht alle sind in einem guten Zustand…
<\/strong>Das stimmt. Ich habe schon einen Teil der Objekte besichtigt und wenn man die Kaufpreise h\u00f6rt, die bezahlt worden sind, und den Zustand sieht, dann schlackern einem die Ohren. Mit dem Aufsichtsrat haben wir besprochen, dass k\u00fcnftig unser Schwerpunkt auf dem Neubau und auf der Sanierung des Bestandes liegen wird. Der Ankauf bringt keine Entspannung f\u00fcr den Markt, weil das Angebot nicht ausgeweitet wird. Aber nat\u00fcrlich kann es trotzdem sein, dass punktuell politisch der Wunsch aufkommt, eine Immobilie zu kaufen. Au\u00dferdem will die Bundesregierung das Vorkaufsrecht wieder erm\u00f6glichen. Da k\u00f6nnte es wieder mehr W\u00fcnsche geben. Aber ich halte das f\u00fcr schwierig.<\/p>\n

Warum?
<\/strong>Warum haben wir so hohe Preise f\u00fcr schlechte Objekte bezahlt? Beim Vorkaufsrecht muss die Kommune immer in einen Kaufvertrag einsteigen. K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer k\u00f6nnen sich abstimmen \u2013 und wir sind dann die Dummen, die zu hohe Preise zahlen.<\/p>\n

„Es geh\u00f6rt zur Immobilienwirtschaft dazu, Portfolien zu bereinigen“<\/p>\n

Ist es denkbar, diese Immobilien wieder zu verkaufen?
<\/strong>Das ist politisch nicht gewollt. Grunds\u00e4tzlich geh\u00f6rt es aber zur Immobilienwirtschaft dazu, Portfolien zu bereinigen. Ich pers\u00f6nlich h\u00e4tte nichts dagegen. Ich f\u00e4nde es auch nicht schlecht, wenn die M\u00fcnchner Wohnen in einem Neubaugebiet \u2013 sagen wir mit 1000 Wohnungen \u2013 100 als Eigentumswohnungen verkauft, als wirtschaftlichen Ausgleich f\u00fcr 900 g\u00fcnstige Mietwohnungen. Aber das ist eine politische Entscheidung. Wenn es nicht gewollt ist, dass wir etwas verkaufen, dann kann ich damit leben. Das habe ich in Berlin auch 20 Jahre ausgehalten.<\/p>\n

Zuletzt haben die Chefs der M\u00fcnchner Wohnen immer recht schnell das Handtuch geworfen. Haben Sie auch schon dar\u00fcber nachgedacht?
<\/strong>Nein, auf keinen Fall. Ich wusste, dass es nicht leicht wird. Aber ich bin nach wie vor motiviert und positiv. Wir sind wirtschaftlich solide aufgestellt, haben ein gutes Portfolio und tolle Mitarbeiter. Mir macht es Spa\u00df.<\/p>\n

Das hei\u00dft, Sie bleiben noch l\u00e4nger hier?<\/strong>
Ich habe einen F\u00fcnf-Jahres-Vertrag und den werde ich mindestens erf\u00fcllen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"J\u00f6rg Franzen, ein geb\u00fcrtiger Bonner, 61 Jahre alt, ist seit einigen Monaten Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der st\u00e4dtischen Wohnungsbaugesellschaft M\u00fcnchner Wohnen,…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":1288075,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":"","_share_on_mastodon":"0"},"categories":[1827],"tags":[772,29,30,5331,7134,1268,58079,2218,4108,7743,61770,2192],"class_list":["post-1288074","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-muenchen","tag-bayern","tag-deutschland","tag-germany","tag-immobilien","tag-mieten","tag-muenchen","tag-muenchner-wohnen","tag-rathaus","tag-sanierung","tag-sozialwohnungen","tag-vorkaufsrecht","tag-wohnungsbau"],"share_on_mastodon":{"url":"https:\/\/pubeurope.com\/@de\/117234349727445631","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1288074","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1288074"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1288074\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1288075"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1288074"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1288074"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1288074"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}