Diesen Vergleich hat der Wohnungsmarktanalyst und Empirica Regio-Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer Reiner Braun vor Kurzem f\u00fcr den Blog Wirtschaftliche Freiheit zusammengestellt<\/a>. Demnach steigen die Gro\u00dfstadt-Mieten in Altvertr\u00e4gen ab zw\u00f6lf Jahren Wohndauer nicht einmal halb so schnell wie in Neuvertr\u00e4gen. Speziell f\u00fcr Berlin liegen die Zahlen nicht vor.<\/p>\n Mieten wird f\u00fcr alle immer teurer? Von wegen, so Braun: Bereinigt man die Mietpreisentwicklung um die Inflation, sind solche sehr alten Vertr\u00e4ge in deutschen Gro\u00dfst\u00e4dten demnach zwischen 2010 und 2023 im Verh\u00e4ltnis ein wenig g\u00fcnstiger geworden (minus zwei Prozent) \u2013 w\u00e4hrend Neubaumieten um ein Viertel und Wiedervermietungen um ein F\u00fcnftel zugelegt haben. <\/p>\n Das ist ungerecht, sagt der Diplom-Volkswirt \u2013\u00a0und will als einen Grund f\u00fcr die Preiskluft ausgerechnet ein Zuviel an Mieterschutz ausgemacht haben. <\/p>\n Herr Braun, alle schimpfen \u00fcber die Mietpreise. Sie sagen, die Mieten in Deutschland seien gar nicht so stark gestiegen. Gilt das auch f\u00fcr die Hauptstadt?<\/strong> \u2026sondern nur die der k\u00fcrzlich Eingezogenen? <\/strong><\/p>\n Ja, Altmieter profitieren von erheblichen Preisabschl\u00e4gen im Vergleich zu Neuvertragsmieten. Das ist ungerecht. Warum sollte jemand viel mehr f\u00fcr die gleiche Wohnung bezahlen, nur weil er zwanzig Jahre sp\u00e4ter eingezogen ist?
<\/p>\n Zur Person \u00a9 empirica\/Heidi Scherm <\/p>\n Als Vorstandsvorsitzender der Empirica AG<\/strong> und Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer von Empirica Regio<\/strong>, ein wirtschafts- und sozialwissenschaftliches Forschungs- und Beratungsinstitut mit Sitz in Berlin, beobachtet und analysiert Reiner Braun den Wohnungsmarkt<\/strong>. Der promovierte Diplom-Volkswirt<\/strong> ist Mitglied im Verbandsrat des Deutschen Verbands f\u00fcr Wohnungswesen, St\u00e4dtebau und Raumordnung, in den Arbeitskreisen Immobilienpreise und Bau- und Wohnungsprognostik des Bundesamts f\u00fcr Bauwesen und Raumordnung und der Gesellschaft f\u00fcr Immobilienwirtschaftliche Forschung. Als Gastautor hat Braun unter anderem f\u00fcr die Wirtschaftswoche und den Blog Wirtschaftliche Freiheit geschrieben. <\/p>\n Und das ist ein neues Ph\u00e4nomen?<\/strong> Es braucht Mieterschutz, aber es gibt ein Optimum. Und da sind wir jetzt dr\u00fcber.<\/p>\n<\/blockquote>\n Reiner Braun<\/strong>, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer von Empirica Regio<\/p>\n Berlin hat die eigenen Wohnungsbauziele regelm\u00e4\u00dfig verfehlt, gleichzeitig ziehen viele Menschen zu. Sie sagen: Zu wenige Wohnungen sind nicht der einzige Grund, weshalb Angebote knapp sind?<\/strong> So sind die Mieten in Berlin reguliert <\/p>\n F\u00fcr Bestandsmieten<\/strong> gilt eine Kappungsgrenze: Die Mieten d\u00fcrfen innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent<\/strong> steigen, bis sie auf dem orts\u00fcblichen Niveau<\/strong> angelangt sind. Das gibt der Mietspiegel vor.<\/a> Damit ist die Erh\u00f6hung sowohl prozentual als auch absolut gedeckelt. Laut Reiner Braun wirkt die prozentuale Kappung vor allem bei niedrigen Mieten. Diese k\u00f6nnen dadurch nur langsam steigen, deswegen sinkt das Mietniveau mit der Wohndauer. Die absolute Kappung wirkt dagegen eher bei marktnahen Mieten. <\/p>\n Der Wohnungsmarkt im gesamten Berliner Stadtgebiet ist als angespannt eingestuft. F\u00fcr Wiedervermietungsmieten<\/strong> \u2013 also wenn ein:e Mieter:in neu in eine Bestandswohnung einzieht \u2013 greift daher die Mietpreisbremse. Sie regelt, dass die Miete zu Beginn einer Vermietung h\u00f6chstens zehn Prozent h\u00f6her sein darf als die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete<\/strong> (festgelegt im Mietspiegel). Verlangt werden darf aber mindestens die Miete der Vormieter:in. <\/p>\n F\u00fcr Vermieter:innen von Neubauten<\/strong>, die nach Oktober 2014 fertiggestellt wurden, gilt (ebenso wie bei Erstvermietung nach umfassender Modernisierung) eine Ausnahme von der Mietpreisbremse<\/strong>. Diese Mieten d\u00fcrfen Vermieter:innen also weitgehend frei setzen. Allerdings k\u00f6nnen bei sehr hohen Mieten trotzdem noch Regeln zum Mietwucher greifen. Sie werden aufgrund eng gefasster Voraussetzungen aber kaum geahndet.<\/p>\n \u2026wer einmal eine Wohnung in Berlin gefunden hat, zieht nicht mehr aus.<\/strong> Sie wollen die Kappungs- und die Mietpreisbremse abschaffen?<\/strong> Daher schlage ich einen Deregulierungsprozess vor: Jedes Jahr k\u00f6nnte die Regulierung ein wenig entsch\u00e4rft werden. Zun\u00e4chst d\u00fcrften Vermieter sehr niedrige Bestandsmieten st\u00e4rker erh\u00f6hen, aber noch nicht bis zur Marktmiete und so weiter. Die Marktspaltung hat sich \u00fcber 15 Jahre lang aufgebaut, es wird \u00e4hnlich lange dauern, sie zu beseitigen.
<\/p>\n \u00a9 stock.adobe.com\/Ingo Bartussek <\/p>\n Dann k\u00f6nnten sich schleichend immer mehr Berliner ihre Wohnungen nicht mehr leisten. Wo sollen die hin? Die bezahlbaren Alternativen fehlen.<\/strong> W\u00fcrde die Politik nun alle Mieten freigeben, w\u00fcrde sich die neue Marktmiete dar\u00fcber, aber unter der alten einpendeln \u2013 also vielleicht bei 14 Euro. Denn die Fluktuation w\u00fcrde steigen, die Fl\u00e4chen w\u00fcrden besser verteilt, die Knappheit w\u00fcrde abnehmen und damit die Neuvertragsmieten sinken. Nat\u00fcrlich haben manche Bestandsmieter auch ein Problem mit einer etwas h\u00f6heren Miete \u2013 die Oma mit der schmalen Rente zum Beispiel. Diesen Mietern m\u00fcsste man im \u00dcbergang helfen.
<\/p>\n Welche Hilfe schlagen Sie vor?<\/strong> Wenn ich Wohnungen effizienter verteile, nimmt die Verdr\u00e4ngung ab und nicht zu.<\/p>\n<\/blockquote>\n Reiner Braun<\/strong>, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer von Empirica Regio<\/p>\n \u201eDie Fluktuation w\u00fcrde steigen\u201c hei\u00dft auch: Die steigenden Mietpreise w\u00fcrden manche Mieter verdr\u00e4ngen.<\/strong> Ich kann mir nicht vorstellen, dass Mieter:innen auch nur innerhalb des gleichen Bezirks eine bezahlbare Wohnung finden w\u00fcrden.<\/strong> In einem Beitrag<\/strong><\/a> schreiben Sie \u00fcber Bestandsmieter:innen als Mietadel\u2026<\/strong> Aber Mieter:innen sind im Gegensatz zu Eigent\u00fcmer:innen etwa bei der Altersabsicherung deutlich schlechter gestellt. Ist es nicht ungerecht, in der Wohnungskrise bei ihnen anzusetzen?<\/strong> Wir beobachten teilweise absurde Ph\u00e4nomene: Menschen ziehen vor\u00fcbergehend in eine andere Stadt, vermieten ihre Wohnung aber heimlich und oft teurer unter oder als Airbnb, weil sie nach zwei Jahren keine neue suchen wollen. Paare wohnen faktisch zusammen, beide mieten aber ihre Wohnungen weiter. Das verkleinert das Angebot weiter und treibt damit die Marktmieten nach oben.
<\/p>\n \u00a9 imago\/Christoph Hardt <\/p>\n Um die Kluft zu schlie\u00dfen, k\u00f6nnte man auch Preise f\u00fcr Neumieter st\u00e4rker regulieren. Laut Bausenator Christian Gaebler (SPD) gibt es Gespr\u00e4che, die Mietpreisbremse auf Neubauten auszuweiten<\/a>.<\/strong> Eine Regulierung im Nachhinein schreckt neue Investoren vom Bauen ab.<\/p>\n<\/blockquote>\n Reiner Braun<\/strong>, Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer von Empirica Regio<\/p>\n Auch f\u00fcr Geb\u00e4ude, die bereits seit 2014 fertiggestellt wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht.<\/strong> Ihr Szenario setzt voraus, dass Investoren knapp kalkulieren und die hohen Neubaumieten nur reale Knappheit und Baukosten widerspiegeln \u2013 nicht massive Profiterwartungen und Bodenspekulation.<\/strong> Mehr Gespr\u00e4che \u00fcber gutes Wohnen: Die Architektin des Jahres im Gespr\u00e4ch \u201eIch habe schon als Kind Baumh\u00e4user f\u00fcr meine Freunde gebaut\u201c <\/a>Bauministerin Hubertz im Gespr\u00e4ch \u201eDie SPD muss einiges radikal anders machen\u201c <\/a>Neuer Berliner Architektenpr\u00e4sident im Interview \u201eDann w\u00fcrde die Miete \u00fcber die Jahre immer billiger\u201c <\/a><\/p>\n
Ich will nicht in Abrede stellen, dass Mieten in den vergangenen 15 Jahren real teurer geworden ist. Aber nicht alle Mieten sind besonders stark gestiegen, sieht man sich die Anstiege inflationsbereinigt und im Verh\u00e4ltnis zu den gestiegenen Einkommen an. Stattdessen w\u00e4chst die Kluft bei der Mietbelastung zwischen Alt- und Neumietern drastisch \u2013 am meisten zahlen die, die in einen Neubau ziehen. Das gilt besonders in Berlin. Es sind also auch hier nicht alle Mieten zu hoch\u2026<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/reiner-braun.jpeg\")
Reiner Braun <\/p>\n
Eine gewisse Marktspaltung gab es immer. In Phasen, in denen wenig gebaut wird, wird bei Neuvermietung stets mehr Miete verlangt \u2013 dann wird der finanzielle Vorteil von Altvertr\u00e4gen gr\u00f6\u00dfer. In der anschlie\u00dfenden Entlastungsphase, in der viele Wohnungen auf den Markt kommen, n\u00e4hern sich die Mieten wieder an. Aber in der alten Bundesrepublik hat so ein Zyklus sieben Jahre gedauert. Der aktuelle Zyklus h\u00e4lt seit 15 Jahren an, deshalb ist auch die L\u00fccke so gro\u00df. <\/p>\n\n
Die Wohnungen sind noch dazu ineffizient verteilt, weil Berlins Wohnungspolitik die Bestandsmieten \u00fcberreguliert. Die sind bei laufenden Vertr\u00e4gen gleich doppelt begrenzt, und bei Wiedervermietungen im Bestand greift die Mietpreisbremse. Diese Mieten werden trotz Knappheit k\u00fcnstlich g\u00fcnstig gehalten. Nur die Neubaumieten d\u00fcrfen frei vereinbart werden. Nur sie spiegeln ann\u00e4hernd den wahren Marktpreis wider von zu wenig gebauten Wohnungen bei immer gr\u00f6\u00dferer Nachfrage und hohen Baukosten. Aber wenn neue und alte Mieten zu weit auseinanderdriften, kommt es zu Lock-In-Effekten\u2026<\/p>\n
Ja, auch wenn er so viel Wohnfl\u00e4che l\u00e4ngst nicht mehr braucht. Wenn Kinder ausziehen, k\u00f6nnten Eltern in eine kleinere Wohnung wechseln. Die werden sie in ihrer Nachbarschaft aber kaum finden. Das liegt an zu wenig Neubau. Aber selbst wenn sie eine Wohnung finden, w\u00e4re die neue Miete so viel h\u00f6her als die in der gr\u00f6\u00dferen Wohnung, dass sie doof w\u00e4ren, auszuziehen. Es braucht Mieterschutz, aber es gibt ein Optimum. Und da sind wir jetzt dr\u00fcber. <\/p>\n
Damit w\u00fcrde sich die L\u00fccke schnell schlie\u00dfen, das w\u00e4re Milei [Anm.: Gemeint ist der ultralibert\u00e4re argentinische Pr\u00e4sident Javier Milei, der radikal Regulierungen abbauen will] auf dem Mietmarkt. Ich denke aber pragmatischer als diese Forderung. Ein Politiker, der die Regulatorik von heute auf morgen abschafft, legt sich mit allen Bestandsmietern an. Der wird nicht wiedergew\u00e4hlt, das wagt also keiner. <\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/aps-hedata-archive-extobj-photoshopcs4-6-38-1-4-20180727-0-obj160634-1.jpeg\")
Das Bild der Rentnerin, die allein auf vier Zimmern wohnt, wird in der Debatte um Wohnungsmangel oft bem\u00fcht (Symbolfoto). Wer und wie viele Personen tats\u00e4chlich in Berlin sehr gro\u00dfe Wohnungen mieten, ist aber nicht erfasst. Reiner Braun kritisiert, dass die Mietpreisbremse hohen Fl\u00e4chenverbrauch in Bestandswohnungen durch Einzelne sch\u00fctze. <\/p>\n
Wir reden bei Bestandsmieten nicht nur von Mieten, die knapp unter dem Mietspiegel liegen \u2013 sondern von Mieten von f\u00fcnf Euro pro Quadratmeter. Ein Anwalt, ein Arzt, ein Professor kann sich locker das Dreifache leisten \u2013 und diese Gruppe d\u00fcrfte gro\u00df sein. Das m\u00fcsste man untersuchen. Das Dreifache ist wom\u00f6glich aber nicht einmal n\u00f6tig. Die Bestandsmieten sind einstellig. <\/p>\n
Vielleicht ein Sonderwohngeld. Es gibt den Vorschlag einer Extra-Steuer auf Mieteinnahmen, mit der das zu finanzieren w\u00e4re. Aber ohnehin stiegen bei h\u00f6heren Mieten ja die Steuereinnahmen. <\/p>\n\n
In Moment haben wir doch Verdr\u00e4ngung in Gebieten wie dem Prenzlauer Berg, weil sich sozial Schw\u00e4chere die Mieten dort nicht leisten k\u00f6nnen. Die finden nur Bezahlbares in Randbezirken oder im Umland. Wenn ich Wohnungen effizienter verteile, nimmt die Verdr\u00e4ngung ab und nicht zu. Die Oma soll angemessen bezahlen f\u00fcr ihre gro\u00dfe Wohnung oder ausziehen \u2013 aber dann soll sie im gleichen Quartier eine kleinere Wohnung finden. Das ist ein Unterschied. <\/p>\n
Zu Deregulierung allein rate ich auch nicht, das w\u00e4re ein harter Weg. Damit es in einer \u00dcbergangsphase nicht zu sozialen Verwerfungen kommt, muss die Marktmiete sehr schnell und sehr stark sinken. Deswegen braucht es zugleich eine Neubauoffensive \u2013 daf\u00fcr muss Berlin mehr Bauland ausweisen, damit der Preis sinkt, und Genehmigungen schneller umsetzen. <\/p>\n
\u2026 der Begriff kommt aus \u00d6sterreich. Dort k\u00f6nnen Mietvertr\u00e4ge vererbt werden, das ist in Deutschland nicht so einfach. Deshalb gibt es auch in Wien, das oft als Mustermietstadt gelobt wird, unglaubliche Lock-In-Effekte.<\/p>\n
Es gibt keinen goldenen Ausweg. Wohnen ist teurer geworden und wird es weiterhin: Weil wir m\u00f6glichst kein neues Bauland wollen, um nicht noch mehr zu versiegeln. Und weil wir eine CO\u2082-Steuer auf Beton haben, energetische Standards. Warum sollte eine einzige Gruppe von der Verteuerung ausgenommen werden, nur weil sie schon seit 40 Jahren ihre Wohnung mietet? <\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/eine-baustelle-mit-baukranen-in-der-berliner-innenstadt-die-bauwirtschaft-ist-seit-jahren-ein-wichti.jpeg\")
Die Mietpreise in Neu- und Altbauwohnungen sind bislang unterschiedlich reguliert. F\u00fcr Geb\u00e4ude, die nach 2014 errichtet wurden, gilt die Mietpreisbremse bislang nicht. \u00dcber eine Ausweitung wird aber diskutiert. <\/p>\n
Rechnerisch ist es egal, ob ich die unteren Mieten erh\u00f6he oder die h\u00f6heren Mieten senke. Die Frage ist aber, was das f\u00fcr den Wohnungsmarkt bedeutet. Stellen wir uns vor, die Mietpreisbremse gilt f\u00fcr Neubauer. Die d\u00fcrften nur noch f\u00fcr 20 Euro pro Quadratmeter vermieten. Was aber passiert, w\u00fcrden sich meine Wohnungen erst ab 22 Euro rentieren, denn das Bauland ist teuer und die Baukosten hoch? Ich baue nicht. Wir k\u00f6nnen es uns in Berlin nicht leisten, Investoren abzuschrecken. <\/p>\n\n
Damit k\u00e4me die Kalkulation mancher Investoren nicht mehr hin. Auch eine Regulierung im Nachhinein schreckt zudem neue Investoren vom Bauen ab: Ich muss bef\u00fcrchten, dass irgendwann wieder eine Ausweitung kommt und dann auch meine Miete begrenzt wird, selbst wenn sie jetzt noch ausgenommen ist. <\/p>\n
Es gibt sicherlich welche, die vermieten f\u00fcr 24 Euro und w\u00fcrden auch mit 20 Euro noch Gewinn machen. Manche Investoren geben sich mit weniger Gewinn zufrieden, der andere ist vielleicht international t\u00e4tig und will mehr sehen. Der sagt: Wenn ich in Berlin nur drei Prozent Rendite habe, baue ich eben in Hongkong mit f\u00fcnf. Ein anderer \u00fcberlegt nur, ob er in Berlin oder Leipzig baut und der Dritte baut \u00fcberhaupt nur in Berlin. Ich sage nicht, wenn man die Mietpreisbremse auf den Neubau ausweitet, wird keiner mehr bauen. Es wird aber auf jeden Fall weniger. <\/p>\n