27. Oktober 2025, 12:25 Uhr<\/p>\n
Mit stolzen 113 Artikeln stellt die EU-Verordnung 2024\/1689 zur Festlegung harmonisierter Vorschriften f\u00fcr k\u00fcnstliche Intelligenz \u2013 kurz KI-Verordnung oder AI-Act \u2013 selbst \u201eB\u00fcrokratiemonster\u201c wie die Datenschutzgrundverordnung oder die Geb\u00e4uderichtlinie in den Schatten. Damit scheint sie auf den ersten Blick s\u00e4mtliche Vorurteile zu den \u00fcberregulierenden EU-Beh\u00f6rden zu best\u00e4tigen. Heruntergebrochen auf Wohnungsunternehmen, die im Sinne der Verordnung zumeist als Betreiber von KI-Anwendungen auftreten d\u00fcrften, ergeben sich jedoch nur wenige Punkte, die es zu beachten gilt. Spannend hingegen wird das Zusammenspiel mit bestehenden Gesetzen wie der DSGVO oder dem Urheberrechtsgesetz, die teilweise deutlich engere Rahmenbedingungen f\u00fcr den Betrieb setzen. Der Beitrag gibt einen \u00dcberblick \u00fcber die wesentlichen Aspekte der Regulatorik rund um den Einsatz von KI in Wohnungsunternehmen und zeigt, wie der regelkonforme Einsatz in der Praxis aussieht.<\/p>\n
Das Wohnungsunternehmen als KI-Betreiber<\/p>\n
Der AI-Act unterscheidet mit abgegrenzten Definitionen zwischen Anbietern, nachgelagerten Anbietern und Betreibern von KI-L\u00f6sungen. Anbieter sind dabei die Entwickler eines KI-Systems (bspw. OpenAI), auf das nachgelagerte Anbieter dann mittels Integration in eigene Anwendungen aufsetzen k\u00f6nnen (bspw. Anbieter eines Mieterportals, in das ein bestehendes KI-System integriert ist). Betreiber ist eine nat\u00fcrliche oder juristische Person, Beh\u00f6rde, Einrichtung oder sonstige Stelle, die ein KI-System in eigener Verantwortung verwendet. Wohnungsunternehmen werden im Regelfall von Dritten entwickelte KI-L\u00f6sungen unter eigener Verantwortung im Gesch\u00e4ftskontext verwenden. Im Sinne der. Verordnung gelten sie somit als Betreiber des KI-Systems.<\/p>\n
Verbot von Hochrisiko-Systemen<\/p>\n
Auch wenn der AI Act erst zum August 2026 vollst\u00e4ndig in Kraft treten wird, wurde der Geltungsbeginn des Kapitels 2 zum Verbot sogenannter \u201eHochrisiko-Systeme\u201c auf den 2. Februar 2025 vorgezogen. Mit dem Ziel, Grundrechte, die \u00f6ffentliche Sicherheit sowie gesellschaftliche Werte zu sch\u00fctzen, verbietet die Verordnung z.B. manipulative oder diskriminierende Anwendungen sowie eine KI-Technologie, die f\u00fcr unkontrollierte Massen\u00fcberwachung oder das aus China bekannte \u201eSocial Scoring\u201c genutzt werden kann.<\/p>\n
Im Kontext eines Wohnungsunternehmens w\u00e4ren verbotene KI-Anwendungsf\u00e4lle voraussichtlich nur im Ausnahmefall zum Einsatz gekommen. Dennoch sollte etwa bei der KI-gest\u00fctzten Auswahl von Mietinteressenten oder dem Training von Chatbots mit Mieterkontakt \u00fcberpr\u00fcft werden, ob die KI diskriminierend oder manipulativ agiert \u2013 also auf die Entscheidung des Mieters Einfluss nimmt. Damit k\u00f6nnte sie unter die verbotenen Anwendungen fallen.<\/p>\n
Verpflichtung zur Kompetenzvermittlung<\/p>\n
Ebenfalls bereits zum Februar dieses Jahres vorzeitig in Kraft getreten ist Artikel 4, der von vielen Unternehmen als \u201eSchulungspflicht\u201c f\u00fcr KI-Anwender interpretiert wird. So sinnvoll es ist, die Mitarbeiter als Endanwender von KI-L\u00f6sungen fit f\u00fcr den verantwortungsvollen und rechtssicheren Umgang mit KI zu machen: Eine allgemeine Pflicht, ausschlie\u00dflich zertifizierte Schulungen f\u00fcr viel Geld zu buchen, l\u00e4sst sich aus dem bewusst offen formulierten Artikel der Verordnung nicht erkennen.<\/p>\n
Der vorgeschriebene \u201eKompetenzerwerb\u201c kann auf verschiedene, andere Wege erfolgen, wie bspw. durch einfache Einweisung in die KI-L\u00f6sung durch den Anbieter, Zugang zu E-Learning-Plattformen oder interne Arbeitsgruppen f\u00fcr einen regelm\u00e4\u00dfigen Austausch zu Chancen und Risiken der Nutzung von KI im Arbeitsalltag.<\/p>\n
So bietet das DigiWoh Kompetenzzentrum Digitalisierung Wohnungswirtschaft e.V. seinen Mitgliedsunternehmen kostenfreie, praxisnahe Workshop- und Weiterbildungsformate zum Thema an. Entsprechende Ma\u00dfnahmen zur Kompetenzvermittlung sind zu dokumentieren.<\/p>\n
Transparenzgebot<\/p>\n
Mit Inkrafttreten des Artikel 50 zum 2. August 2026 gelten im Kontext der KI-gest\u00fctzten Erstellung oder Ver\u00e4nderung von Texten bzw. Mediendateien zus\u00e4tzliche Transparenzvorschriften gegen\u00fcber den Nutzern solcher Systeme. Sie d\u00fcrften bei typischen Anwendungsf\u00e4llen der Wohnungswirtschaft ebenfalls eine eher geringere Rolle spielen.<\/p>\n
Zusammengefasst m\u00fcssen Betreiber von KI-Systemen, mit denen sie Bild- oder Ton-Inhalte erzeugen, sicherstellen, dass sogenannte \u201eDeepfakes\u201c bei Ver\u00f6ffentlichung klar als KI-generiert kenntlich gemacht werden. Deepfakes sind manipulierte Medieninhalte, die so realistisch wirken, dass sie von einem realen Bild nur schwer zu unterscheiden sind.<\/p>\n
Beispiele hierf\u00fcr sind Videoaufnahmen von Politikern, denen mittels KI falsche Worte in den Mund gelegt werden. Mittels KI erstellte Medien, die offensichtlich k\u00fcnstlich generiert wurden \u2013 wie bspw. ein sprechendes Maskottchen auf der Unternehmenswebsite \u2013 unterliegen hingegen nicht der Kennzeichnungspflicht.<\/p>\n
Auch bei der Ver\u00f6ffentlichung KI-generierter Texte muss ab August 2026 offengelegt werden, dass diese mittels KI verfasst wurden, wenn nicht noch vor der Ver\u00f6ffentlichung eine \u201eredaktionelle Kontrolle\u201c durch einen Menschen stattfand. Ein Beitrag f\u00fcr die Mieterzeitschrift, der mittels ChatGPT erstellt wurde und danach von einem Mitarbeiter des Unternehmens gegengelesen und freigegeben wurde, muss somit nicht als KI-generierter Content gekennzeichnet werden. Hier liegt die Verantwortung f\u00fcr den Inhalt dann ausschlie\u00dflich beim Mitarbeiter bzw. dem herausgebenden Unternehmen.<\/p>\n
Ein Chatbot f\u00fcr Mieteranfragen, der dem Fragesteller eigenst\u00e4ndig und ohne vorherige menschliche Freigabe Antworten generiert und ausgibt, f\u00e4llt hingegen unter die Transparenzpflicht: Er muss dem Nutzer vorher anzeigen, dass seine Antworten KI-generiert sind.<\/p>\n
Datenschutz<\/p>\n
Auch im Kontext von KI-Systemen gilt die DSGVO ausschlie\u00dflich dann, wenn personenbezogene oder beziehbare Daten durch das System verarbeitet werden. In den meisten Anwendungsf\u00e4llen der Wohnungswirtschaft funktionieren KI-Systeme jedoch bereits ohne die Verarbeitung personenbezogener Daten.<\/p>\n
Deswegen ist der Einsatz aus Sicht der DSGVO in diesen F\u00e4llen unbedenklich. Die Verarbeitung personenbezogener Daten durch das KI-System ist dabei nur m\u00f6glich, wenn dies der Vertragserf\u00fcllung dient (bspw. die Identifikation eines Mieters bei einer Schadensmeldung), oder das Wohnungsunternehmen mit der Verarbeitung einer rechtlichen Verpflichtung nachkommt (bspw. bei der Speicherung von Mitgliedsdaten im ERP-System).<\/p>\n
Weitere m\u00f6gliche Gr\u00fcnde f\u00fcr die Datenverarbeitung wie die Einwilligung des Betroffenen sind im KI-Kontext hingegen schwierig umzusetzen. Die Einwilligung des KI-Anwenders m\u00fcsste dann n\u00e4mlich \u00fcber einen dokumentierten Prozess wiederrufbar sein, was sich bspw. bei automatisiert antwortenden KI-gest\u00fctzten Chatbots schwierig gestalten d\u00fcrfte.<\/p>\n
Grunds\u00e4tzlich sollte auf die Eingabe personenbezogener Daten in \u00f6ffentlich zug\u00e4ngliche KI-Anwendungen wie ChatGPT, wo der Abschluss eines Auftragsverarbeitungsvertrages (AVV) nicht m\u00f6glich ist, verzichtet werden. Es ist sinnvoll, stattdessen mit Pseudonymen (\u201eMax Mustermann\u201c) zu arbeiten.<\/p>\n
Es empfiehlt sich, KI-L\u00f6sungen bereits mit Einf\u00fchrung standardm\u00e4\u00dfig datenschutzfreundlich einzustellen (\u201eprivacy by default\u201c). Dazu z\u00e4hlt, die Erhebung unn\u00f6tiger Daten wie das Geburtsdatum als zus\u00e4tzliche Identifikationsmethode zu vermeiden, stets pseudonymisierte Daten zu verwenden und technisch-organisatorische Ma\u00dfnahmen wie regelm\u00e4\u00dfige Sicherheits-Updates oder verschl\u00fcsselte Verfahren zur Daten\u00fcbertragung intern zu regeln.<\/p>\n
Auch in Unternehmensanwendungen, mit denen eine AVV abgeschlossen werden kann (z.B. das Mieterportal mit KI-Integration), gelten f\u00fcr die Datenverarbeitung die in der DSGVO-vorgeschriebenen Prinzipien wie Transparenz, Zweckbindung oder Datenminimierung.<\/p>\n
Urheberrecht<\/p>\n
Weder Texte noch Bild- oder Videodateien begr\u00fcnden einen Urheberrechtsanspruch, wenn sie ausschlie\u00dflich mittels KI generiert wurden. Dies gilt unabh\u00e4ngig davon, wie originell der menschlich erdachte Prompt ist, durch dessen Eingabe der Inhalt in ChatGPT, Adobe Firefly & Co. generiert wurde.<\/p>\n
Komplexer wird die Situation, wenn urheberrechtlich gesch\u00fctzte Werke als Grundlage f\u00fcr die Erstellung neuer Inhalte in ein KI-Tool hochgeladen werden. Hier kommt es auf einen ausreichenden Abstand zwischen Original und KI-ver\u00e4ndertem Ergebnis an.<\/p>\n
Der Upload von urheberrechtlich gesch\u00fctzten Bildern, Texten o.\u00e4. zu Analyse- oder Recherchezwecken ist dabei zumeist unbedenklich \u2013 lediglich eine Vervielf\u00e4ltigung des Werks in Verbindung mit wirtschaftlichen Interessen ist problematisch. Gegen die nicht genehmigte Ver\u00f6ffentlichung eines mittels KI ver\u00e4nderten Werks, dass dem Ursprungswerk stark \u00e4hnelt, kann der Rechteinhaber Unterlassungs- und Schadensanspr\u00fcche geltend machen. Es empfiehlt sich daher, ausschlie\u00dflich Bilder bzw. Texte, die mittels eigener Prompts generiert wurden, in Publikationen, Websites & Co. zu ver\u00f6ffentlichen.<\/p>\n
Weiterf\u00fchrende Informationen<\/p>\n
Welche rechtlichen Rahmenbedingungen f\u00fcr den KI-Einsatz greifen, h\u00e4ngt zumeist vom jeweiligen Einsatzgebiet der KI-L\u00f6sung ab. <\/p>\n
Die meisten wohnungswirtschaftlichen Anwendungsf\u00e4lle sind rechtlich unbedenklich, wenn die Vorschriften von AI-Act, DSGVO und Urheberrecht eingehalten werden, die Mitarbeitenden f\u00fcr die Nutzung des Tools entsprechend sensibilisiert sind und bspw. eine interne KI-Richtlinie sicherstellt, dass der Anwendungsfall zu Werten und Strategie des Unternehmens passt. <\/p>\n
F\u00fcr alle, die sich detaillierter in die Materie einlesen m\u00f6chten und sich neben einer ausf\u00fchrlichen Betrachtung der regulatorischen Anforderungen ebenso f\u00fcr Hintergrundinformationen zur technischen Funktionsweise von KI sowie Handlungsempfehlungen f\u00fcr die Umsetzung erster KI-Projekte interessieren, hat der GdW eine umfangreiche Arbeitshilfe mit dem Titel \u201eGenerative K\u00fcnstliche Intelligenz in der Wohnungswirtschaft\u201c ver\u00f6ffentlicht. Diese kann \u00fcber www.gdw.de\/downloads\/<\/a> bestellt werden.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"27. Oktober 2025, 12:25 Uhr Mit stolzen 113 Artikeln stellt die EU-Verordnung 2024\/1689 zur Festlegung harmonisierter Vorschriften f\u00fcr…\n","protected":false},"author":2,"featured_media":530383,"comment_status":"","ping_status":"","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[3933],"tags":[331,332,1081,548,130402,663,158,3934,3935,30378,13,14,15,12,130403],"class_list":{"0":"post-530382","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-eu","8":"tag-aktuelle-nachrichten","9":"tag-aktuelle-news","10":"tag-digitalisierung","11":"tag-eu","12":"tag-eu-regelwerk-fuer-kuenstliche-intelligenz","13":"tag-europa","14":"tag-europaeische-union","15":"tag-europe","16":"tag-european-union","17":"tag-fachartikel","18":"tag-headlines","19":"tag-nachrichten","20":"tag-news","21":"tag-schlagzeilen","22":"tag-wohnungs-und-baupolitik"},"share_on_mastodon":{"url":"https:\/\/pubeurope.com\/@de\/115446004169637534","error":""},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/530382","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=530382"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/530382\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/530383"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=530382"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=530382"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=530382"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}