{"id":752161,"date":"2026-01-28T01:51:21","date_gmt":"2026-01-28T01:51:21","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/752161\/"},"modified":"2026-01-28T01:51:21","modified_gmt":"2026-01-28T01:51:21","slug":"reservierungsvertrag-fuer-mallorca-villa-ist-kein-kaufvertrag","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/752161\/","title":{"rendered":"Reservierungsvertrag f\u00fcr Mallorca-Villa ist kein Kaufvertrag"},"content":{"rendered":"

Kurioser Streit zweier verm\u00f6gender Deutscher um eine Mallorca-Villa: Ein Unternehmer hatte mit einem Landsmann einen Reservierungsvertrag (auch Vorverkaufsvertrag genannt) \u00fcber eine Immobilie im S\u00fcdwesten der Insel abgeschlossen. Er will diese Villa nun allerdings an einen anderen Interessenten verkaufen, der deutlich mehr f\u00fcr das Anwesen auf den Tisch legt. Ein Gericht in Berlin hat jetzt vor wenigen Tagen geurteilt, dass dies rechtens ist und der Reservierungsvertrag von einem Kaufvertrag zu unterscheiden sei. Um das Konzept des sogenannten contrato de arras<\/a> zu erkl\u00e4ren, wurde eigens der Anwalt und Immobiliensachverst\u00e4ndige Pedro Munar aus Palma vor Gericht eingeflogen. Mit der MZ sprach Munar \u00fcber den Fall.<\/p>\n

\"Der<\/p>\n

Der mallorquinische Anwalt Pedro Munar (li.) beim Berliner Notar Roland Krause. \/ privat<\/p>\n

Wie kam es denn \u00fcberhaupt zu der Auseinandersetzung?<\/strong><\/p>\n

Alles begann bereits im Jahr 2023. Mein Mandant hatte eine Villa in der Gemeinde Calvi\u00e0 zum Preis von 16 Millionen Euro zum Verkauf ausgeschrieben. Gemeinsam mit einem Kaufinteressenten, ebenfalls einem Deutschen, wurde 2024 ein „contrato de arras“ aufgesetzt, also der Reservierungsvertrag. Die Immobilienpreise stiegen allerdings kurz darauf deutlich an und mein Mandant entschied sich dazu, die Villa f\u00fcr knapp 20 Millionen Euro verkaufen zu wollen. Er l\u00f6ste den Reservierungsvertrag auf und entsch\u00e4digte den Kaufinteressenten mit einer Million Euro, zahlte ihm also insgesamt zwei Millionen Euro. Der akzeptierte allerdings dieses Vorgehen nicht und wollte gerichtlich den Verkauf der Villa an ihn erzwingen. Er interpretierte den Reservierungsvertrag als Teil des Kaufvertrags.<\/p>\n

K\u00f6nnen Sie genauere Informationen zu den beteiligten Personen oder der Immobilie preisgeben?<\/strong><\/p>\n

Der Verk\u00e4ufer geh\u00f6rt zu den reichsten Menschen in Deutschland, stammt aus Berlin und ist in der Finanzbranche t\u00e4tig. Zum K\u00e4ufer kann ich nichts sagen, weil ich seinen Hintergrund nicht kenne. Die Immobilie steht in der Gemeinde Calvi\u00e0, allerdings handelt es sich um ein recht auff\u00e4lliges Anwesen, weshalb der Verk\u00e4ufer den genauen Ort nicht ver\u00f6ffentlichen m\u00f6chte.<\/p>\n

Sie wurden dann nach Berlin vor Gericht zitiert. Was haben Sie dort gemacht?<\/strong><\/p>\n

Es handelte sich um die zweite Instanz vor dem Landgericht Berlin I, weil in der ersten Instanz der K\u00e4ufer Recht bekommen hatte und mein Mandant in Berufung gegangen war. Vor Gericht waren wir dann zwei spanische Anw\u00e4lte und zwei deutsche Kollegen. Mein spanischer Kollege aus Madrid und ich haben dann vor Gericht erkl\u00e4rt, worin ein „contrato de arras“ besteht. Die deutschen Richter kannten dieses Konzept nicht und befragten uns eingehend zu dieser rechtlichen Figur. Als klar war, dass nach spanischem Recht mein Mandant das Recht dazu hat, vom Verkauf zur\u00fcckzutreten, akzeptierte das der Kl\u00e4ger und wir gingen zu einem Notar, um die Aufl\u00f6sung des „contrato de arras“ schriftlich festzuhalten. Damit war dann auch gleichzeitig das Urteil gesprochen.<\/p>\n

Auf welche Rechtslage haben Sie sich berufen, um die Auseinandersetzung zu gewinnen?<\/strong><\/p>\n

Wir haben uns stets an die spanische Rechtsauffassung gehalten, nach der die Aufl\u00f6sung eines Reservierungsvertrags jederzeit rechtlich m\u00f6glich ist. Das steht in Artikel 1454 des Zivilkodex (c\u00f3digo civil). Zus\u00e4tzlich kam uns zugute, dass es ein ziemlich neues Urteil aus dem Jahr 2025 gibt, in dem der Oberste Gerichtshof Spaniens noch einmal klargestellt hat, dass es sich beim „contrato de arras“ um einen reinen Reservierungsvertrag handelt. Man muss dazusagen, dass der Reservierungsvertrag im Fall meines Mandanten ziemlich schlecht ausgestaltet war, was bei diesen Vertr\u00e4gen aber oft der Fall ist. Der Kl\u00e4ger hat sich auf die deutsche Rechtsauffassung gest\u00fctzt, nach der derartige Reservierungsvertr\u00e4ge nicht vorgesehen sind. Aber das Gesch\u00e4ft fand nun einmal auf spanischem Boden statt.<\/p>\n

Warum hat es zwei Jahre gedauert, bis es von der Unterzeichnung des „contrato de arras“ zum Verkauf kommen sollte?<\/strong><\/p>\n

Es gab einigen Kl\u00e4rungsbedarf zwischen K\u00e4ufer und Kaufinteressent, einen regen Mailverkehr. Immer wieder wurden Details gekl\u00e4rt, auch ein kleinerer Versto\u00df gegen die Bauvorschriften musste ausger\u00e4umt werden. So hat sich alles in die L\u00e4nge gezogen und das Haus war pl\u00f6tzlich deutlich mehr wert<\/a>.<\/p>\n

Gibt es h\u00e4ufiger Probleme mit dem „contrato de arras“?<\/strong><\/p>\n

Ja, sehr h\u00e4ufig. Diese Art des Vertrags erlaubt ein gewisses Gaunertum, wir Anw\u00e4lte haben sehr viel Arbeit damit. Ich hatte bereits h\u00e4ufiger F\u00e4lle, in denen es zu Betrugsversuchen im Zusammenhang mit dem Reservierungsvertrag kam oder die Verk\u00e4ufer dann wieder abgesprungen sind. So etwas ist in n\u00f6rdlicheren Gefilden von Europa schwer verst\u00e4ndlich zu machen. Es ist ein wenig bezeichnend, dass es \u00e4hnliche juristische Figuren nur in S\u00fcdeuropa gibt, also in Spanien, Italien und Griechenland. In Deutschland ist das Rechtswesen deutlich formalisierter und strenger ausgelegt.<\/p>\n

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