{"id":793051,"date":"2026-02-12T23:56:16","date_gmt":"2026-02-12T23:56:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/793051\/"},"modified":"2026-02-12T23:56:16","modified_gmt":"2026-02-12T23:56:16","slug":"50-jahre-zurueck-als-der-wohnungsbau-noch-nicht-durch-den-neoliberalismus-geschaedigt-war","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.europesays.com\/de\/793051\/","title":{"rendered":"50 Jahre zur\u00fcck: Als der Wohnungsbau noch nicht durch den Neoliberalismus gesch\u00e4digt war"},"content":{"rendered":"

Wie schaffte es Mannheim, zwischen der\u00a0 Mitte 60er und Mitte der 70er Jahre \u00fcber 11.000 Wohneinheiten zu errichten, zu ca 75% Mietwohnungen und \u00fcberwiegend im leistbaren Bereich? 1964 suchten 12.000 Familien und 2.000 Singles in Mannheim Wohnraum. Der Wohnungsmarkt war also damals wie heute (auch wenn es die Landesregierung anders sieht) \u201eangespannt\u201c.<\/p>\n

Ein Blick auf die Entstehung des Stadtbezirks Vogelstang, des Stadtteils Herzogenried und der Siedlungskomplexe Neckaruferbebauung Nord (NUB) sowie Collinicenter, in denen sich die 11.000 Wohnungen befinden, lohnt, wenn man den aktuellen Wohnungsbau v.a. im Rahmen der Konversion vergleicht. Der Schwerpunkt der Betrachtung liegt hierbei im Herzogenried. Geldangaben sind der besseren Vergleichbarkeit auf aktuelle EUR-Werte unter Ber\u00fccksichtigung der Inflation umgerechnet. (https:\/\/inflationhistory.com\/de-DE\/?currency=DEM&amount=500000000&year=1965)<\/p>\n

Vogelstang und Herzogenried: Auf die \u201egr\u00fcne Wiese\u201c gebaut. Relativ preisg\u00fcnstiges Bauland.<\/strong><\/p>\n

Heute nicht mehr denkbar, in der Mitte des letzten Jahrhunderts jedoch weitgehend als unproblematisch gesehen, ist der Neubau auf Acker- und Gartenfl\u00e4che. Mit diesen beiden Gro\u00dfsiedlungen war dann aber auch die Nutzung von Naturfl\u00e4chen bis auf den heutigen Tag abgeschlossen. Die Siedlungsfl\u00e4che soll in Mannheim nicht mehr ausgedehnt werden \u2013 Konversion sei Dank. Der Grund und Boden war zumindest im Herzogenried preisg\u00fcnstig: Er ging f\u00fcr knapp 100 EUR (50 DM) vom Land an die Stadt [1]. Freilich teuer genug \u2013 das Land h\u00e4tte den gemeinn\u00fctzigen Wohnungsbau auch mit einer Grundst\u00fccksspende f\u00f6rdern k\u00f6nnen. Aber kein Vergleich zum Preis, den die Stadt 2012ff an die BIMA f\u00fcr die Konversionsgel\u00e4nde zu zahlen hatte. Dass die von der Stadt Mannheim f\u00fcr das Konversionsgesch\u00e4ft gegr\u00fcndete MWSP zu Beginn der Turley-Bebauung mit Grundst\u00fcckspreisen von \u00fcber 200 EUR an den Start ging, h\u00e4ngt mit der urspr\u00fcnglichen Beauftragung der BIMA durch das Bundesfinanzministerium zusammen, m\u00f6glichst sehr gute Marktpreise zu erzielen. Bei Vogelstang war es anders: Hier lag der Grund und Boden in H\u00e4nden von 400 Eigent\u00fcmern. Hierzu hat der Autor keine Preiskenntnis.<\/p>\n

Wer errichtete die Siedlungen?<\/strong><\/p>\n

In Vogelstang dominierte die Neue-Heimat-Tochter GEWOG. F\u00fcr das Herzogenried wurden f\u00fcnf Bautr\u00e4ger beauftragt: GBG, LEG, Gartenstadt Genossenschaft, Familienheim Mannheim eG, Gemeinn\u00fctzige Siedlungsgesellschaft mbH des Evang. Siedlungswerks mit Leonberger Bausparkasse (GSG). Letztere stieg dann aus.
Diese Bautr\u00e4ger schlossen sich zur WHG zusammen, der Wohnanlage Herzogenried Betreuungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH.<\/p>\n

Alle Bautr\u00e4ger einschlie\u00dflich Neue Heimat waren zu diesen Zeitpunkten gemeinn\u00fctzig (bzw LEG K\u00f6rperschaft des \u00f6ffentlichen Rechts). Sie waren von allen wesentlichen Steuern befreit: Keine Grunderwerbs-, keine Grundsteuer, keine K\u00f6rperschafts- und Gewerbesteuer. Dies war eine bedeutende Voraussetzung f\u00fcr preiswertes Bauen. Zum 1.1.1990 beendete Schwarz-Gelb die Wohnungsgemeinn\u00fctzigkeit. Es dauerte bis 2025, dass eine neue Gemeinn\u00fctzigkeit im Bundestag verabschiedet wurde, die allerdings nur f\u00fcr Vermietungen an \u201ebed\u00fcrftige\u201c Personen lt. Abgabenordnung gilt.<\/p>\n

In der Errichtungsphase der beiden Siedlungsgebiete gab es keine profitfokussierten Akteure.<\/p>\n

Ringen um Bezahlbarkeit<\/strong><\/p>\n

Die Baufelder des Herzogenried betrugen nur 5 ha. Ein erstes Gutachten (Albert Speer jun.) \u00a0\u00fcber die Machbarkeit einer gro\u00dfen Siedlung am Rande des Herzogenriedparks als Teil der Bundesgartenschau 1975 ging von der Ansiedlung von 10 bis 15.000 Menschen aus (5.000 bis 7.500 Wohneinheiten). Eine solche Investition erschien der GBG, die den Planungsprozess leiten sollte, unfinanzierbar. Am Ende plante man mit 2.100 Wohneinheiten.<\/p>\n

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Baustelle Wohnbebauung Herzogenried, im Vordergrund Block B (Am Brunngarten) | Quelle: siehe [3], S. 202. Serielle Bauweise, auch in der Durlacher Stra\u00dfe in Rheinau vertreten.<\/p>\n

Diese sollten in serieller Bauweise mit einer begrenzten Zahl von Wohnungstypen mit vorgefertigten und standardisierten Betonteilen erstellt werden, einheitlich durch alle beteiligten Bautr\u00e4ger. Der damalige Noch-Baudezernent und sp\u00e4tere OB Ludwig Ratzel rechnete 1972 mit Gestehungskosten von durchschnittlich 187.000 EUR. Um auf einen Quadratmeterpreis von h\u00f6chstens 7,48 EUR (4,00 DM) zu kommen, rechnete er mit 140.250 EUR \u00f6ffentlicher Subventionen je Wohnung. Die Landeswohnraumf\u00f6rderung Baden-W\u00fcrttemberg sah jedoch eine Maximalmiete von 6,17 EUR (3,30 DM) vor und f\u00f6rderte h\u00f6chstens mit 112.200 EUR je Wohneinheit. Somit ergab sich ein Fehlbetrag von 41.140 EUR je Wohneinheit, die er als Arbeitgeberdarlehen, \u201evon der Wirtschaft\u201c und als Beitrag der Kommune vom Gemeinderat erwartete. Dieses immense F\u00f6rderungskonstrukt bezeichnete er als Voraussetzung f\u00fcr den Start der Siedlung am Rande des Herzogenriedparks. [2]<\/p>\n

Egalit\u00e4re Elemente der sozialen Durchmischung<\/strong><\/p>\n

\u201eDie Bautr\u00e4gergemeinschaft macht sich zum Ziel, den Neubaukomplex als Einheit herzustellen. Den Bewohnern sollte unabh\u00e4ngig davon, bei welcher Gesellschaft sie eine Wohnung gekauft oder angemietet hatten, vermittelt werden, dass sie in einer Einheit lebten. 50% des Bestandes wurden als sozialer und 25% als gehobener sozialer Wohnungsbau ausgewiesen, wobei die WHG gr\u00f6\u00dften Wert darauflegte, dass von der Lage nicht auf die Art der Wohnungen geschlossen werden konnte. Auf diese Weise sollte eine Ghettoisierung von sozial schwachen Bev\u00f6lkerungsgruppen verhindert werden.\u201c [3] So lautete die Programmatik f\u00fcr die Gro\u00dfsiedlung Herzogenried, festgehalten in der Festschrift zum 75-j\u00e4hrigen Bestehen der GBG im Jahr 2001. Nur wenige Penthaus- und Bungalow-Wohnungen weichen bis heute von dieser Programmatik ab, sollten aber offensichtlich der sozialen Durchmischung \u00a0\u201evon oben her\u201c dienen.<\/p>\n

Nach Bezug der Siedlung stellte sich heraus, dass die stadtplanerischen \u00dcberlegungen und Details nicht alle oder nur vermindert funktionierten, z.B. die Zurverf\u00fcgungstellung von 13 Gemeinschaftsr\u00e4umen. Die Belegungspolitik im Zeichen der unterschiedlichen Migrationskonjunkturen ben\u00f6tigte eine l\u00e4ngere Lernkurve. Daf\u00fcr legte die GBG in ihren Bereichen 2003 nach mit der Errichtung zweier Conciergerien, die von der Bewohnerschaft sehr positiv aufgenommen wurden. Au\u00dferdem finanziert sie seit 2004 das Quartiermanagement.<\/p>\n

Krisenhafte 80er Jahre: Die Kostenmiete<\/strong><\/p>\n

Die Mietkosten f\u00fcr die \u00f6ffentlich gef\u00f6rderten Wohnungen wurden durch die \u201eKostenmiete\u201c gesetzlich definiert. Dieser Begriff schlie\u00dft schon von vornherein Profitmaximierung aus, denn Profite geh\u00f6ren nicht zu den Gestehungskosten. Kapitalkosten, also Darlehenszinses, geh\u00f6rten jedoch laut Gesetz ebenso zu den Bewirtschaftungskosten wie z.B. das Mietausfallwagnis. Das f\u00fchrte in den 80er Jahren mit teilweise zweistelligen Baudarlehenszinsen zu massiven Mietpreiserh\u00f6hungen. Die Stadt Mannheim versuchte dem als einzige Kommune in Baden-W\u00fcrttemberg gegenzusteuern durch die \u201eMietpreisnachsubventionierung\u201c. So wandte sie \u00a0beispielsweise im Jahr 1982 f\u00fcr 10 bis 11.000 \u00f6ffentlich gef\u00f6rderte Mietwohnungen 6,54 Mio. EUR auf. Allein f\u00fcr die 3323 \u00f6ffentlich gef\u00f6rderten Wohneinheiten der Neuen Heimat in Vogelstang, Herzogenried und NUB zahlte sie 1,97 Mio EUR [4]. Dieser Aufwand konnte jedoch nicht durchgehalten werden bis zum Ende der Hochzinsphase. Die nur im \u00f6ffentlich gef\u00f6rderten Teil der Wohnungen abgefederte Zinsbelastung traf die \u00fcbrigen Bewohner:innen voll und f\u00fchrte zu erheblicher Fluktuation mit Tendenz zur Entmischung. Diese wurde noch verst\u00e4rkt durch die Fehlbelegungsabgabe f\u00fcr Mieter:innen von Sozialwohnungen, die die Berechtigungskriterien nicht mehr erf\u00fcllten. In sp\u00e4teren Jahren wurde die Fehlbelgerabgabe wieder abgeschafft.<\/p>\n

Vergleich mit dem zeitgen\u00f6ssischen Wohnungsbau und Fazit <\/strong><\/p>\n

Die Trabantenst\u00e4dte und Gro\u00dfsiedlungen der 60er und 70er Jahre bauten auf \u00f6ffentlich kontrollierten B\u00f6den auf, die die Kommunen aus unterschiedlichen Quellen schon hatten oder erwarben und dann an gemeinn\u00fctzige Baugesellschaften und Genossenschaften mit klaren st\u00e4dtebaulichen Auflagen weiterverkauften, steuerfrei.<\/p>\n

Die MWS Projektgesellschaft ist durch ihre Geburtsurkunde darauf festgelegt, den \u00f6ffentlichen Planungsprozess zu steuern und durchzuf\u00fchren. Grundst\u00fccke aus \u00f6ffentlichem Eigentum, im Fall der Konversion aus H\u00e4nden der BIMA, muss sie kaufen und m\u00f6glichst schnell wieder weiterverkaufen an Investoren, die entweder als Projektentwickler fungieren und das fertige Wohnungsprodukt weiterverkaufen, oder die (in den selteneren F\u00e4llen) als Bestandshalter versuchen, ihr Geld zu machen. Zwar verkauft die MWSP nicht an die Meistbietenden sondern im Rahmen von Konzeptvergabe. Aber der Immobilienmarkt ist jeweils er\u00f6ffnet, und manche Grundst\u00fccke werden spekulationsgetrieben mehrmals weiterverkauft. Jedes Mal teurer als erworben und immer mit 5% Grunderwerbssteuer beaufschlagt. Die Wohnunsgemeinn\u00fctzigkeit alter Pr\u00e4gung ist Geschichte.<\/p>\n